[摘要] 自2010年开始的这一轮房地产调控，上海的态度是认真的，效果也是有的。但从民生角度出发，可以发现中国房地产调控的不足，其中之一就是对于调控关键的住房需求政策过于粗略，需要完善。
自2010年开始的这一轮房地产调控，上海的态度是认真的，效果也是有的。但从民生角度出发，可以发现中国房地产调控的不足，其中之一就是对于调控关键的住房需求政策过于粗略，需要完善。
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地说，住房需求只有三类：
是自住需求，即购买住房是为了自住。一般而言，购买套或许第二套房，都是自住的。
第二类是他住需求，即买房不是自住、而是租赁给别人住，获取投资回报。其客观必然性是，一部分人是不需要或不可能买房的，只要或只能租借别人投资的住房居住。这种投资具有积极的民生意义。
第三类是无住需求，即买房既不自住、也不给他人住，只是等待房价上升抛售获利。这是消极的住房投资，是住房市场风险、金融风险和经济风险的主要诱因，俗称“投机”。
根据住房需求分解，调控思路可分为三类：
一是鼓励自住需求。多年来政策有所体现，但还不够，应更加明确“鼓励”之意。这符合扩大内需和民生的要求。
二是允许投资于他住需求。即对有套、第二套房的居民，还允许他们投资购买更多的住房，放开投资用于出租。但当下把投资和投机一起限制，误伤了积极投资，也误伤了民生。
三是限制无住需求。对此，各方面是达成共识的。但问题是，当下主要是靠行政限购。限购作为调控的速效药是可以的，但不能长期化，它注定是无法配置好住房市场的，应该以经济手段来替代。
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