[摘要] 延续4月楼市“量跌价升”的胶着和土地市场的不断升温，5月中国主要城市房价地价继续攀升。
延续4月楼市“量跌价升”的胶着和土地市场的不断升温，5月中国主要城市房价地价继续攀升。
从房价来看，中指研究院数据显示，自2012年6月数据“掉头”以来，中国100个重点监测城市新建住宅均价环比已经连续上涨12个月。值得注意的是，去年6月以前，在上一轮严厉楼市调控的影响下，房价自2011年9月已经连续9个月环比下跌。
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中指院4日公布对中国住宅市场的监测显示，5月44个重点监测城市成交价格多数略有上升，其中上海环比涨幅，为13.09%，连云港环比跌幅，为10.16%。北京、广州、深圳、成都等10个重点城市中，只有南京、天津价格环比略有下降，降幅分别为6.85%和0.08%。
在业内人士看来，土地市场和楼市有如面粉和面包，“面粉”价格若呈上行态势，“面包”价格则难言下降。
5月，随着楼市热的持续和房企资金压力的持续减小，标杆房企在多地掀起“抢地潮”。高单价、高溢价地块频频现身、多地“地王”记录屡被刷新。一、二线城市优质地块竞争激烈，高溢价率地块的成交大幅推动了土地市场整体价格水平的快速上升。
日前发布的一份报告显示，2013年5月份一线城市(北上广深)土地成交均价为5115元(人民币，下同)/平方米，环比增长25%，同比增长328.5%，均价创29个月新高，同比增幅创三年来的新高。
与地价高涨相对应的是土地出让金的暴涨。报告显示，5月，10大典型城市土地出让金收入为669.9亿元，较2012年同期暴增近四倍，创历史同期新高。这一数据与中原地产的监测基本相符，后者称，今年前5个月，中国一线城市(北京、上海、广州、深圳)合计土地出让金高达1411.8亿元，相比2012年同比大涨350%。
分析称，5月房价地价的持续上涨与“国五条”落地不充分、房价保持上涨惯性，以及行政性调控手段的负面影响有关。
虽官方近期明确表示将在年内扩围房产税改革试点，但由于具体政策尚未出台，对预期的影响有限，未来楼市调控难度料将加大。
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“现在对我们来说，能早拿就要早拿，不敢耽搁。”北京一位房企人士告诉《每日经济新闻》记者，目前只要是预期在6个月以内能交付的房屋，都在积极争取办理现房销售许可证。
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记者从多位房企人士获悉，虽然对现房来说还未见明显的干预措施，但部分楼盘在办理“期转现”的过程中，已经出现了建委控制其价格的现象。“目前具体现房限价的政策还在制定中，据说有可能在6月中旬推出。”上述房企人士向记者透露，其所接触的一个正在办理“期转现”的楼盘，提价的幅度就未被建委所认可。
在东汇置地总裁刘东看来，“加速转现”的趋势早已从今年3月初见端倪，在5月达到峰值。显然，在预期的加压之下，期房限价的措施已经卡死了预售层面的上涨空间，开发商只能寄希望于现房销售。
5月期房转现房2134套
统计数据显示，2013年5月，北京期房转现房套数2134套，同比上涨89.35%，环比暴增11.26倍，转现房面积达1777万平方米，同比上涨55.33%。
另一个值得关注的数据是，北京新建商品房在5月份已经实现了成交均价的涨幅停滞。中原地产市场研究部统计数据显示，5月成交均价为20915元每平方米，与前两月相比基本持平。
“现在预售价格的把控已经取得了一定的成效，最起码从数据上来看，停涨的迹象十分明显，所以这条道路行不通的时候，只能寻求新的道路。”上述房企人士说，相比期房需要与上期项目价格做比对来说，现房在销售中，更多的是参考其周边同类产品二手房的成交价格。
刘东告诉记者，不光是多个楼盘加速了“期转现”的步伐，还有一些楼盘更是干脆直接只拿现房销售许可证。“5月份就有4个项目拿的是纯现房销售许可证。”刘东告诉记者，按照之前的销售策略，开发商在预售阶段往往可以通过“低开高走”的模式来进行推盘，“限价令”的推行几乎封死了涨价的空间，“所以干脆不拿预售，直接就拿现房的销证。”
北京一位房地产公司的营销总监告诉《每日经济新闻》记者，目前其在通州(社区网论坛商铺)销售的项目一期的签约均价是在15900元/平方米，“我们报的价格建委根本就不同意，如果好好商量一下，也许能有5%的松动，是16800元/平方米左右。”该营销总监强调，项目还剩下十几万平方米的面积未入市，而目前区域内刚刚成交的土地楼面价已达到19000元/平方米。
6月交易量将缓慢上行
上述房企人士告诉《每日经济新闻》记者，目前大部分开发企业都已经接到了口头约束，而且在现房的价格把控上，政府也在不断地放出一些消息，“包括价格拆分，AB合同等等这些都已经被盯上。但我们现在更关心的是价格的审定究竟怎样进行。”
刘东表示，现房与期房存在一定的差异，而现房的价格更应该贴近市场价格，也就是周边同类二手房的成交价格，如果不是按照这样的价格参照体系，很有可能开发商会自己想办法把新房变成二手，再出售。相比于20%的差额税，期房与现房之间的价格差额则更大。刘东补充道，“我们已经监测到目前北京北(小区网论坛)五环区域的一些重点楼盘，在转成现房产品时出现了涨幅超过1万。”
这样的个案其实并不难找，某房产数据研究中心对“2013年3月京城百盘价格动态调查”显示，位于北京朝阳区北苑路的天润福熙大道一年间单价上涨超过1万元，由此前的3.5万元/平方米上涨至4.5万元/平方米。不仅如此，金色漫香郡所在的大兴区还有几个楼盘都上调了报价，但上调额度都维持在4000元/平方米以下。
据《每日经济新闻》记者了解，一批在限价令之前获得现房销售许可证的楼盘，价格上调幅度都比较大。以国贸区域一高端项目为例，此前期房预售的成交价格是在5万元/平方米左右，而其在年底拿到的现房许可证，价格已经批到了8万多元/平方米。
东亚新华地产营销总监贾玉鹏却不这么认为，在其看来，现房限价的价格参照体系如果以二手房为基准并不太合理。“同类二手房按照新房来说价格要低一些，所以现房的价格参照也许会基于其预售新房的价格，有20%左右的涨幅。”其举例说，譬如期房限价是在2万元/平方米，现房可以批到2.4万元/平方米。
“原定4~6月份开盘的项目兑现情况将会继续大打折扣，整体市场中项目推盘时间将会不同程度地延后。”我爱我家(小区网论坛)副总裁胡景辉指出，由于预售证发放继续受限，新增供应量涨幅有限，进而使得6月北京新房交易量将延续5月缓慢上涨的格局；市场供需与行政管制之间的博弈还在继续，交易均价继续保持稳中有升。
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