[摘要] 与成都、重庆、武汉相比，昆明商业地产似乎有点过于“固步自封”，商业地产开发商更是凤毛麟角，叫的上名字的也就是“奥宸、诺仕达、仁泽”等。2010年，除金鹰百货、新世界百货，知名商业地产开发商在昆明毫无踪迹可寻。
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三益中国（www.sunyat.com），城市综合体及大型商业地产领域的全产业链服务商，由三益建筑设计有限公司，三益佳柏资产管理有限公司，三益商业地产研究院三大板块组成，旗下业务涉及城市综合体及商业地产服务的各个领域，旨在为各类投资人和开发商提供包括商业而研究、建筑设计、招商运营、资产管理、股权投资等诸多方面的国际化专业性咨询和服务，是行业中为数不多的能打通商业地产产业链的具有高度专业服务能力的综合服务商，最初成立于1984年，目前拥有700名各专业团队，总部在上海，在各大区域南京、济南、沈阳、西安、重庆、武汉、郑州等地设有办事处。
昆明：一亩三分田，自给自足
与成都、重庆、武汉相比，昆明商业地产似乎有点过于“固步自封”，商业地产开发商更是凤毛麟角，叫的上名字的也就是“奥宸、诺仕达、仁泽”等。2010年，除金鹰百货、新世界百货，知名商业地产开发商在昆明毫无踪迹可寻。如今，昆明开始了新一轮的商业发展，在这个大格局中的主旋律便是昆明的城中村改造。据三益商业地产研究院的统计，截至目前全昆明的城中村改造项目已经达到了336个之多。我想说
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犹豫中的外来者
作为中国西南中心城市，为什么昆明的商业地产环境就难以接受“外资”？甚至连“华润、中粮”等国内一线商业地产开发商也难寻踪影？
三益商业地产研究院通过对于所掌握的数据和项目情况进行分析后认为，与发达城市相比，西部欠发达城市拥有地价低、商业空间大等优势。作为西南门户的昆明，在房地产市场上俨然应该是国内外一线开发商眼中的价值洼地，但事实却非如此。
昆明城市格局与其他二三线城市完全不同，在昆明的城中村中“握手楼”、“接吻楼”比比皆是，也是昆明城市化发展中的巨大障碍。2008年昆明提出了城中村改造计划，但城中村的拆迁、改造、建设，需要动用大量的资源，需要寻求政府支持，资源和人脉关系的高挑战也是阻碍外来商业地产开发商进入昆明的主要原因之一。
缺乏外来“和尚”，昆明商业地产领域就缺少了激烈的竞争、高品质的产品和全新的开发理念，本质上对于商业地产高速发展的昆明是不利的。
本土开发商的隐痛
当外资、港资、知名商业地产开发商们还未真正大步迈进时，昆明本土开发商已被迫转型。
昆明在这一轮的商业发展之前，地产是以纯住宅项目为主，其中大部分的商业几乎都是以底商形式为主，作为住宅的配套设施呈现。而昆明的主要商业圈――三市街、小西门、青年路、白塔路等，则以一些传统的百货商店为主力，而它们因为建成的时间较早，如今看来也不免显得老旧。
随着昆明336个城中村项目的启动，这个巨大的基数使得昆明的发展进一步加快，可这对于本地开发商而言其实是一个不小的挑战。
昆明市政府自城中村改造计划起步之时便订立了标准，大部分的地产项目都必须附带30％左右的商业设施。但在此前一个100万平方米的项目，住宅面积却可以到达90万平方米以上。毕竟，一个房地产项目有70年的使用权，而商业项目只有40年。
随着2011年出台的房价调控政策，昆明房地产商嗅到了是严冬的气息，加强商业地产投资成为必然。可要从事房地产开发多年的公司，即刻转型成为一家商业地产开发商难度是在太大。
竞争压力突增
除了政策压力，众多的本土开发商同时涉足商业地产，也增加了压力。三益商业地产研究院在经过实地的调查研究后发现，如今的昆明满城尽是CBD，大家都在疯抢地盘占山为王，在这一轮的发展中有些开发商只是纯粹跟风，在政策之下有些大势所趋的意味。
根据调查显示，昆明这个常住人口不过500万左右的城市，在2013年商业面积将达到1,000万平方米。对面如此巨大的商业面积集体释放，不但吸引人流成了问题，就连吸引一些知名品牌也是困难重重。
此外，众多的一、二线品牌此前并没有太在意昆明这座城市，尽管它拥有仅次于深圳的人均消费。当近期昆明开始了一轮强而有力的发展后，大品牌开始意识到了昆明的发展潜力，陆续进入昆明市市场。可进来之后发现昆明拥有太多的CBD可供选择，他们更愿意将店面放在城市的核心地块，由此招商难度上升到了新的高度，最终招商演变成了“抢商”，开发商有苦自知。
困难伴随着契机
随着昆明这一轮的发展，一些成熟的商业地产品牌开始进驻昆明，如万达、恒隆。这些知名开发商看到了日趋饱和的一、二线城市市场，转而将资金投入了如昆明这样的三线城市。而这些成熟的商业地产开发商的进驻，势必会对昆明本土开发商构成冲击。对此，不少开发商在担忧的同时，也非常欣喜，他们认为大量开发商的涌入尽管会带来冲击，但更会将昆明的发展推向新的高度，而且他们会带来更为成熟的项目设计理念和运营管理经验，让自己可以有更多的机会学习、进步。
本地的不少开发商认为，在此后的商业地产项目运营中要做到：商业业态的特色化运营；自持部分运营系统的专业化和品牌化；整个商业部分的可持续运营，并且组织团队到沿海优势地产项目进行考察，从中汲取的经验。这对于处于转型中的开发商们的确是需要做的一件事。
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