[摘要] 叶檀表示，开征房产税就像狼来了，叫了五年，结果来了一头猪。她指出，上海和成都的房产税没有打压当地的楼价，反而是越调越高。上海一年的土地交易金额差不多是1000亿左右，去年一年的房产税把商业地产也包括进去了是22亿，完全不成比例，房产税是不能代替土地财政的。
在2013中国高端物业投资价值论坛上，专家放言随着城镇化推进，楼市将冰火两重天：
在限价限签的调控政策下，高端物业市场将何去何从？日前，“理性繁荣，置业——2013中国高端物业投资价值论坛”举行，著名经济评论家叶檀、独立经济学家金岩石、现代设计奠基人王受之等专家学者对此进行探讨，认为受国内宏观经济以及楼市调控局势等因素影响，针对房地产市场的投资已经进入专业化时代，抢占城市的稀缺土地资源成为投资的关键。而更有专家表示随着城镇化的推进，中心城市的房价会涨得不可理喻。我想说
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关键词
投资
楼市不再买房都赚钱，进入专业化时代
尽管一直以来，抑制房价过快上涨是楼市调控的主要目标，但各个城市却不断有豪宅刷新历史楼价。对此，叶檀表示，以前的房地产投资市场属于“台风来了，猪都会飞”，只要投资买房都赚钱。而从2012年到2013年，市场已经进入专业化投资时代。“在这样的时代，只要是高端的、真正精品、最稀缺的资源，其价值也就越高。相比之下，如果是投资中低档产品的话，在某些领域已经出现了下滑的趋势。”她还指出，这种模式美国已经走过，其地产目前仍处于全球端，帝国大厦从每平方英尺700美元，现在上升到每平方英尺2200美元，并且仍有市场和上升空间，只因其占据了最稀有的资源。“一些真正的高端物业就像奢侈品一样，价格脱离了成本的控制，完全看投资人的意愿。”
金岩石则认为，高端物业的高楼价来自于几个方面：包括奢侈品性质、信用资产以及领涨抗跌的价值属性，比如香港在1997年到2002年楼价暴跌，平均跌幅为50%—6%，豪宅跌幅为20%—3%。但是从2002年到现在，豪宅价格涨了5倍，而香港的平均楼价才刚刚回到1997年的水平。
关键词
城镇化
大城楼价继续涨，小镇楼价将相继暴跌
近几年，随着中国城镇化的推进，很多人视之为新一轮经济增长的好机会。叶檀指出，中国城镇化将出现几个大型的城市圈，体现出后发优势，最明显是中部的城市圈，包括武汉、郑州、西安、成都，以前是在谷底，现在在上升，但投资这些后发城市圈需谨慎，其中不乏黑马，但也有很大风险。但北上广深是白马，这是大家都知道的事实，也是最有保障的，在这样情况下谁出的钱多，谁就拥有这个白马。“现在是一个用钱拼白马以及挑选黑马的过程。”叶檀指出，在一线城市中，广州的楼价一直相对理性。“白马没卖出白马的价格，现在广州楼价的增长，其实是一个补涨的过程。”
金岩石就坦言，未来中国的城市化是一个大分化的过程。他预测，现在城市人口超过50%是全球城市化人口的平均值，我们则开始从50%向65%以上挺进，这个阶段，城市化会出现什么结果？就是大城楼价继续上涨，小镇楼价相继暴跌。所以冰火两重天，中心城市的房价会涨得不可理喻。
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关键词
土地市场
土地溢价的地方，几年内地价都不会降
日前，尽管楼市受调控影响走势未明，但土地市场却迎来一拨大行情。北京、上海、广州等一线城市地王频出，部分城市不到半年的卖地收入就已经超过去年。叶檀认为，现在土地的投资价值不断上升，说明支撑现在整个土地财政的基本因素没有改变，税收制度没有恢复正常，政府只能经营土地。并且，作为地方政府，很多税收是收不上来的，只能靠卖地。以凤凰古城为例，当地旅游发展再好，饭店生意好，但没有一个老板愿意交税，当营业税征不上来，政府只能靠卖地。同时，她也指出，“现在并不是所有地方的土地市场都好，比如鄂尔多斯就崩掉了。但现有土地溢价的地方，这几年内都不会出现地价下跌，而下半年的土地市场预计同样火爆。现在很多地方政府负债都很厉害。”
■精彩言论
“以为狼来了，结果是一头猪。”
叶檀表示，开征房产税就像狼来了，叫了五年，结果来了一头猪。她指出，上海和成都的房产税没有打压当地的楼价，反而是越调越高。上海一年的土地交易金额差不多是1000亿左右，去年一年的房产税把商业地产也包括进去了是22亿，完全不成比例，房产税是不能代替土地财政的。如果房产税不能代替土地财政，土地就要保持增值，这样地方政府才有经营后劲。如果真正征收房产税，对房地产市场当然有抑制作用，但是问题是现在的房产税连披着羊皮的狼都不是。
“决定城市房价的，不是收入，也不是资金，而是单位空间面积的人口和财富之间的比例。”
日前，谢国忠表示，中国房地产泡沫数月内破裂，引发了社会各界的关注与讨论。金岩石指出，在计算合理房价的时候，谢国忠以房价收入比和租金两个经济学公式来计算，理论上没错。但是这两个公式的前提是人口不流动，货币总量不增长。如果我们停留在经济学的概念下，来研究收入和房价的关系，租金和房价的关系，今天的房子肯定卖不出去。其实，房地产经营的是空间的价值，是使空间价值达到效用的分配和使用。在这个分配的过程中，货币就像无形的手，经营着货币的空间溢价，这个空间的溢价才是高端物业产生的价值。决定城市房价的，特别是决定高端物业房价的，不是收入，也不是资金，而是单位空间面积的人口和财富之间的比例。
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推荐阅读：叶檀:户籍改革的中国梦 快速求成必然成大倒退
（来源：每日经济新闻）中国式户籍制诞生的原因，是经济增长赶不上人口增速。
葛剑雄教授曾多次描述，自己坐着小船从浙江湖州到上海的情形，而到1958年，《中华人民共和国户口登记条例》颁布，国人失去了迁徙自由，而后，大饥荒接踵而至。
户籍制是强权解决经济危机与就业危机，当危机深化到一定阶段，不得不把大批城市青年赶到乡村谋食，因为经济无法负担城市居民的公共福利。
此轮城镇化，启动新一轮户籍改革，变封闭为开放，变僵化为流动，打破身份禁锢，重建活力市场。没有人质疑户籍开放与打破身份的积极意义，目前质疑来自成本核算与操作层面。
打破户籍限制，要转变目前财政拨付方法，均等化地减少福利，由各地公平承担成本。
户改高调谁都会唱，没有哪个地方政府尤其是大城市政府愿意放开户籍制度，任由农民工迁入。《财经国家周刊》报道，2012年4、5月间，国家城镇化专题调研组完成了对浙江、广东、江西和贵州等8个有代表性省份的调研，该专题组在不同城市发现“户改几乎遭遇所有市长的反对”。
主要原因就是，目前财政体制不健全，户籍制度直接与教育、社保、医疗等诸多福利挂钩。在现行财税体制下，地方政府预算收入由上级支付，按其户籍人口核定。因此，地方政府如果要扩大城镇福利制度覆盖的范围，只会主要考虑本地户籍农业人口。目前大城市容纳外地儿童就读，已经算是“宽宏大量”。改变目前财政拨付办法，向拥有儿童的家庭发放教育券，可以在打工地使用，减少流入地的财政负担，是较为公平的办法。
目前的体制是适应旧有户籍制度的管理体制。从2008年10月1日起，嘉兴市建立按居住地登记户口的新型户籍管理制度，取消农业户口、非农业户口分类管理模式，全市城乡居民户口统一登记为“居民户口”，但在具体执行过程中，仍有所区分。
重庆的户改实践在养老、教育等方面依然出现了一系列操作难题，而杭州扩张城区面积后，企业在招工时对户籍所在区依然有所限制。
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身份统一登记为“居民户口”容易，但农民真正成为城市居民还很困难。对于政府而言，是城镇化过程中农民进城前期需要支付的大笔费用；对于农民而言，是失去土地的不甘心不放心，是放弃农民优势生育权的无奈。在此之下，我们看到可笑的一幕，已拥有城市户籍的人仍有宅基地与承包地，甚至笔者了解到的最可笑的情况是，已经出国获得所在国身份的人，仍然拥有浙江某农村的身份证与承包地。
社科院发布的《城市蓝皮书》指出，假设到2020年，中国每年的城镇化率以0.8%到1.0%的速度推进，2020年中国城镇化率超过60%，今后还将有近5亿农民需要实现市民化，人均市民化成本为10万元，至少需要40万亿元至50万亿元。必须指出的是，这是不计入通胀只计入城市福利的保守数字，实际数字可能远超出这一数字。
以重庆农民进城为例子，按当初设定的目标 “未来10年将有1000万农民转户进城”，测算每个新市民平均有6.7万元的进城成本，包括农村宅基地、承包地、林地的退出及新市民的社保、住房、就业、教育等方面的进入成本。原来计划两年内转移300多万人，总资金需求高达2010亿元。进入城市后还有培训、就业等成本。虽然我国实践证明，城镇化率每增加1%，就可拉动当年国内生产总值1%~2%，但世界实践也证明，过了临界点后，城镇化并不能拉动经济增长。
地方政府面对的困难是实实在在的，农民进城后享受福利，大量未经专业培训的人口就业难。目前地方政府的负债与投资规模庞大，永远缺农民工。因此，强制式地区域户籍开放是必须的，否则城市自我封闭的僵局无法打破。
我国福利体制需打破不公平的二元体制，而不是建立高福利国家，虚幻的民生福利论抬高了大众的胃口，却是永远无法吃到嘴里的画饼，中国将会被不断增长的公务员福利，与未来的高福利吞噬。福利方面，请向美国看齐，法、德等国不是榜样。
中国户籍改革必须推进，否则城镇化也好，经济结构调整也好，建设现代国家也好，都是无法触及经济体制深处的表面文章。同时，户籍改革必须是务实可行的，速度快了一定会造成大倒退。中国梦不是白日梦。
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