[摘要] 多家机构近日发布的报告显示，今年二季度北京甲级写字楼租金价格持续下滑，商铺市场则受累于奢侈品销售的放缓而未现涨势。分析人士认为，由于短期内经济增速下滑预期强烈，未来商业地产需求也可能受到影响，并导致市场在短期内走低。
多家机构近日发布的报告显示，今年二季度北京甲级写字楼租金价格持续下滑，商铺市场则受累于奢侈品销售的放缓而未现涨势。分析人士认为，由于短期内经济增速下滑预期强烈，未来商业地产需求也可能受到影响，并导致市场在短期内走低。
写字楼空置率进一步下降
戴德梁行17日发布的报告显示，今年二季度，位于海淀区非核心商圈的国海广场C座投放市场，为北京写字楼市场带来19,000平方米的可租赁空间。但由于市场需求相对强劲，写字楼空置率进一步下降至1.25%，环比降低0.72个百分点。
同时，在国内经济温和增长的氛围中，受新入市项目租金较低的影响，本季度北京甲级写字楼租金微调至每月每平方米298.07元，环比下降0.05%，同比上涨3.30%。
在空置率降低的情况下，写字楼租价下滑似乎显得并不合理，业界将其归咎于宏观经济走势。仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂表示：“鉴于市场调低了对中国经济的预测值，预计部分业主将继续采取灵活的租金策略，以维持其现有的入住率水平。”
国家统计局近期发布的上半年经济数据显示，经济维持高速增长的难度颇大。加之此前“钱荒”的影响，使得企业活跃度有所下降，并成为影响写字楼市场走势的重要因素。事实上，从今年一季度开始，北京甲级写字楼市场租金就出现自2010年以来的首次下降。
尽管如此，在上半年国际经济持续低迷的情况下，内资企业在北京写字楼租赁市场中仍然扮演重要角色。戴德梁行的数据显示，内资企业完成了北京甲级写字楼上半年逾63%的租赁成交量。
宏观经济情况可能会继续影响未来写字楼市场走势。贺睿珂表示，鉴于北京写字楼市场的低空置率，下半年租金不会持续大幅下滑，但全年仍可能出现负增长。
值得注意的是，随着市区物业的稀缺，未来写字楼市场将以外扩为主。其中，以“保利国际广场”等项目领衔的望京地区，将成为主要的供应区域。戴德梁行认为，由于北京写字楼市场总体供应不足，从明年开始，甲级写字楼租金仍有可能转头向上。
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租金仍存在下滑动力
同样受经济形势的影响，北京商铺市场的走势大致类似。仲量联行近日发布的报告显示，今年第二季度，北京奢侈品销售量继续放缓，导致北京零售地产市场的租赁需求极其有限。部分高档购物中心，特别是非核心位置的购物中心遭受重创。
仲量联行北京零售地产部总监罗绮华表示，由于销售业绩增长放缓，全球奢侈品牌均已收缩在中国的扩张计划，并使得北京高档购物中心受到不小影响，而这种趋势在多个城市均有体现。
受此影响，今年第二季度，北京购物中心的空置率为14.41%，环比上升0.9个百分点。就租金而言，各区域总体租金水平仍保持稳定。
与此同时，中低端的消费需求正在弥补这一空缺。仲量联行认为，活跃的零售商主要来自大众市场的餐饮企业和快时尚企业，因此，中端购物中心和社区型商铺的市场前景颇为看好。相比之下，优质购物中心并不青睐这些利润率较低的行业，其更加欢迎那些面向细分市场、来自海外的时装品牌。
商铺市场的走势更多取决于居民的多层次消费需求。国家统计局发布的数据显示，今年上半年，消费对GDP的贡献率已从去年上半年的60.4%下降至45.2%。在经济增速放缓的同时，居民消费能力无疑也受到影响。
罗绮华表示，零售商在二、三线城市的扩张仍然保持谨慎，尽管销售量在今年第二季度保持强劲，但消费者的平均支出下降，购买行为也主要用于个人消费。这些现象预示着未来一段时间内，尽管中低端商场仍维持火爆，但商铺市场的总体走势恐仍将低迷，高档购物中心的空置率可能进一步提高，租金也有下滑的动力。
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前些年房地产市场的住宅超级大盘开发模式曾经风靡，如今在楼市持续调控背景下，各路开发商也纷纷借道商业地产寻求新的利益增长点，开发模式已从单一小规模的写字楼、购物中心，逐步扩张成大型城市综合体，并掀起一股千亿级大盘的“造城”运动。我想说
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但是在各路资本相继涌入后，国内商业地产项目的庞大体量和同质化弊端开始显现，未来三年，沉重过剩压力将伴随商业地产迎来一个风险难测的结局。
频现超大盘开发商涌向造城运动
开发面积达到60平方公里、相当于6个深圳东部华侨城、两个澳门面积大小，项目总投资超过200亿元，保利地产在广东省东莞市投资开发的超级大盘项目确实令人乍舌。
根据规划，保利地产将在未来6~8年时间内，陆续投入200亿元在东莞市打造出包括多个主题乐园，同时结合当地生态环境开发的高尔夫、会议中心、酒店为载体的大型商业生态综合体。
如此庞大的项目吸引各方眼球，当地政府更是将此作为重点业绩工程、东莞地产产业转型的重要试点。2011年该项目已经正式动工，经历一年多时间，项目于今年5月底正式亮相市场。
按照保利地产的描述，这个项目建成后更像是崛起一座新的城镇。保利地产广东公司董事长余英更高调表示，未来项目将会有五星级酒店4家、生态度假山庄9个、主题酒店4家、主题公园3个、生态体育公园3座、低碳生态建筑示范群15座。不过，该超级大盘项目期入市的产品却是别墅。
“以超大盘形式开发综合体项目，这是商业地产发展到一定阶段的产物，主要还是受房地产调控、新型城镇化的推动”，广东商学院流通经济研究所所长王先庆（微博）如是说，超级大盘不可能在市区，只能在城乡结合部开发，从这一特征来看，就是为了适应新型城镇化战略。
网易财经注意到，相当于造城运动的超级大盘模式，不仅是保利地产在做，包括恒大、万达以及红星美凯龙等各路资本也相继涌入。
近年来，恒大在广东、天津等多地开发的综合体项目已经入市，诸如广东清远世纪旅游城项目，其总建筑面积达26万平方米；今年6月下旬，红星美凯龙董事长车建新在一媒体会上高调表示，旗下红星地产开发综合体27个，未来8年，将在60座城市开设100个，投资额将达1000亿元。
今年3月，万达董事长王健林在广州表示，继续斥资逾450亿元在广州再建4个大型项目，其中包括3个万达广场和1个总投资额超过200亿元的万达旅游文化城项目，上述旅游文化城项目并非简单的综合体，被称之为世界特大型文化旅游商业综合项目。
不仅是大牌开发商，能够借此获取庞大土地资源的“造城”运动对于中小房企也有着无比巨大的吸引力。公开资料显示，贵阳有一个号称西南地区乃至的商贸流通航母“西南国际商贸城”，仅占地面积就多达10平方公里，总建筑面积1420万平方米，总投资600亿元，该项目就是由一个名不见经传的公司投资开发。
今年5月份，由陕西铁建投资发展有限公司开发的西安国际中心城市综合体项目，规划面积高达100万平方米，正式开建。同样在西安，一个开发总投资额80亿元，建设占地4872亩的集商务办公、酒店公寓、现代物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区也亟待入市。
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