[摘要] 征收房产税，房价不会应声而落，但会使上扬曲线的斜率降低，发展过程更加平稳，减少泡沫，不会动不动就大起大落，造成对社会生活的负面冲击。
房产税改革已讨论了相当长时间，但不能把开征房产税的目的仅仅看成是打压房价。目前谈及的房产税，实际是以房产保有环节征税形成规范的经济调节杠杆，以形成多种正面效应，包括对地方政府职能转变的合理激励，以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。这一改革也是优化我国税制结构和收入再分配的组成部分。征收房产税，房价不会应声而落，但会使上扬曲线的斜率降低，发展过程更加平稳，减少泡沫，不会动不动就大起大落，造成对社会生活的负面冲击。
现实困境
既得利益格局复杂
现行的房地产调控政策，最主要的进步是形成了区分保障房和商品房的双轨统筹管理框架，这是优化房地产调控和解决房价高问题的一个大的管理框架。
在保障房轨道，政府管规划、管托底。在商品房轨道，政府要管公平竞争规则和收税，不只是房产交易环节要收税，按照一个走向现代国家必须配套的现代税制来说，在房产保有环节也要收税。但是，大家对保有环节的税收没概念，目前仅有上海、重庆在试点房产税。
在房产税改革方面，公众最关心的往往是房价过高问题。政府应该做些什么呢？收税。房价越高，政府拿到的税收越高，拿到税后支持加快建设保障房。在保障和商品双轨统筹之下，把所有要素合在一起形成理性认识，这种理性认识绝不仅仅是探索商品房房价的。
现在为各方关注的上海、重庆房产税改革试点，是在人大审批通过、授权国务院制定实施办法的“房产税”框架下启动的试点，引入了两个实质性的新机制：一是把房产税覆盖面扩大到一部分消费住房；二是要作一定形式的税基规范，确立房产评估值概念并发展其方法。虽然两市试点方案细则不尽相同，但都包含着向较标准的房地产税或不动产税靠拢的取向。
有人说，应该由人大组织方方面面的参与者讨论设计中国的房地产税税法，审批通过后照法执行。这个说法从逻辑上看无懈可击，但在中国经济社会转轨过程中矛盾错综复杂，在触动既得利益格局、各方面认识明显不统一的情况下，如果想首先形成一个非常稳定的、全面的房地产税税法，人大审批通过后再执行，估计几十年也拿不出一个结果，房产税改革会无限拖延。我认为，不能不让争论，但不能陷于争论，要有先行建设的试点。
中国改革进入深水区后，任何改革都不可能呈现无人受损的局面。我们需要联系现实充分认识房产税可能产生的正面效应，由于既得利益格局与此有非常密切的关系，十分复杂、非常敏感，存在公开的和内部的激烈争论。我认为，应该推动理性探讨，寻求既有利于社会、民族长远根本利益又能助益较短期经济运行趋向平稳健康的可行性方案。
势在必行
房产税改革别无选择
我国经济社会中房地产业继续发展的特征依然存在，由此引发的矛盾也日益凸显。虽然，绝大多数社会成员跟自己比，生活水平都在提升，但横向对比就会产生种种心理不平衡。要解决这些问题，在大的改革方向上，关于直接税和房地产税，我们没有其他选择。
地方税体系改革不成型
中国的税制结构中直接税比重偏低是个突出问题。这几年一说到“馒头税”“月饼税”，网上一片抱怨。老百姓的税负痛苦不能回避，应该考虑在合理收税的可塑性空间内降低间接税比重，提升直接税比重。
直接税以个人所得税和财产税为主，这些税负不能转嫁，那落在哪儿呢？落在先富起来的那部分人身上，他们更多地按照支付能力给国库做贡献，这符合所有经济体都承认的税收理念。先富者为税收做更多贡献，在享受生活资料层面做一些让步，痛苦程度相当低。富豪在交个税过程中没有任何伤筋动骨的感觉，而且一部分人认为自己应该给社会做贡献。而消费大众的收入中很大比重是满足基本生活需要，让他们在生存和从生存向发展提升层面让渡利益，痛苦程度相当高。
此外，中国地方税体系改革不成型。1994年的财税改革建立了与市场经济配套的以分税制为基础的分级财政框架，具有历史功绩。但走到现在，针对基层困难、土地财政等问题，对分税制的抨击不绝于耳，许多人把板子打在分税制上，是打错了地方。实际上省以下体制的状况是迟迟未能进入分税制状态，究其原因，其一，财政层级太多，分税分不清楚；其二，地方政府没有成型的地方税体系，没有大宗稳定的主体税源和收入支柱，不得已就要搞出很多隐性负债。我国地方税体系要从不成型向成型转变以优化相关制度安排，需要寻找其财源支柱，这也绕不开不动产税问题。
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房地产现状引发严重不满
从整个国民经济看，有两个突出问题。
，中国房地产业的情况已引起严重不满。房地产在今后十几年中国继续保持黄金发展态势过程中的作用，应该正面肯定。
要扩大内需、提振消费的一个重要线索就是使房地产业健康发展。房地产要健康发展，就要有相关的制度建设减少房地产业的泡沫。限购、限价只是权宜之计，长远看要通过经济手段来维持，这就需要有制度框架依托的一种约束力量。
如何减少房地产泡沫呢？就是要通过制度建设，使房价在发展过程中不要大起大落。要真正解决好房地产业在必要调控下的健康发展问题，税收不是的，房产税不可能把房价压得很低，房产税只能使房价泡沫适当减少；但要使房地产业健康发展，不考虑在房地产保有环节逐步建立房地产税或不动产税，又是万万不能的。不应把所有的调控任务都指望于某一个税种，也不应在相关改革实施中操之过急，但又不能对这样一个明显的经济手段不加考虑。
第二，中国的收入分配差距扩大引起严重不满。邓小平曾指出，如不能真正走向共同富裕，我们的改革和发展就失败了。收入差距迅速扩大，在很大程度上缘于财产性收入，最主要的构成原因之一是不动产财富的增值、溢价收入。这需要通过一定的再分配优化调节和制约，不
动产税即房地产税，应该发挥收入分配的优化作用。
以上涉及的重大现实问题都在告诉我们：在大的改革方向上，关于直接税和房地产税，我们没有其他选择，需要考虑的是如何坚定稳妥地把握这一方向往前走。
在中国实施房地产税改革，是完成经济社会转轨与现代化的必要制度建设，将会产生4方面的正面效应：增加中国直接税比重降低中低端收入者的税收痛苦程度；为解决中国地方税体系不成型问题提供地方层面的支柱税种；促使已实施的房地产调控新政体现其应有的“治本”水准；优化收入和财产的再分配以抑制“两极分化”。可见，这一改革一举多得、势在必行。
预期效果
促进住房供需平衡
对不动产的调节，原理上是寻求一个合理的供需状态。供需状态平衡，价格就不会大起大落,但恰恰在不动产方面，最根本的要素——地皮，属于天然垄断、特别稀缺的性质，即人类社会各中心区的地皮是最稀缺而无法增加的，必然越来越珍贵。不能说中国960万平方公里陆地，每个人有一份，那还是很宽松的，实际上所有利益相关者争夺的，都是中心区、、好地段的不动产。这样一来，自然垄断就造成了供需长期倾斜失衡，我们只是力求合理调节这一状态，尽可能达到社会成员的基本满意。这就必须强调双轨统筹，而且应该在高端住房保有环节征税。
这个税会产生什么效应？，对买房自住的人，这会改变其预期，使其倾向于更实惠一点，相对小户型的房子，这就收敛了供需紧张情况下需求方面的冲劲，并提高了土地集约利用水平。第二，对买房做“商业性社会保险”的人，会考虑买房后出租，这就在没有增加投入的情况下增加了租房市场的供给，缓和了供需矛盾。第三，炒房的人会收敛自己的行为，因为这时的社会氛围和利益相关者的心态、预期都有所改变，炒房者会在估计风险时悠着点儿，而且会考虑多数接手的人是用于自住，自然而然会考虑多炒中小户型。这样一来，需求方结构变了，开发商拿地后也要考虑更多提供中小户型，而且在参加土地招拍挂环节不能像以前那样把利润空间想象得那么大，要谨慎一点。
综合起来，需求沉稳收敛了，同时有效供给增加了，总体的供需情况就会趋于更平衡、沉稳、健康，泡沫少些，转变发展方式所追求的一些可持续的因素也会注入，比如土地集约利用。
个案成效
上海试点解决老问题
上海、重庆两地房产税改革试点，在打开局面方面起了重要作用。
此前有人指责上海、重庆试点好像成效不足，“动静不大”：税收很少；没看到房价急速下跌。其实，对房产税试点效果的评判，不能这么表面化。在上海、重庆搞试点，最重要的任务不是筹集收入，而是调节市场，影响人们的住房消费，并为省以下财税体制改革提供配套。房产税是按年可持续征收的，不能急于按少数地方试点的目前情况判断它一年能征多少税，而要看到未来房产税的财源支柱属性会逐渐显现。
还有，开征房产税房价不会应声而落。单靠一个税制不可能改变中国今后城镇化几十年进程中城市不动产价格上扬曲线的基本模样，但有了这个税收，会使这个上扬曲线的斜率降低，发展过程更加平稳，减少泡沫，不会动不动就大起大落，造成对社会生活的负面冲击。试点后，两地高端不动产成交量都明显下降，价格趋稳，这就是明显的正面效应。
此外，上海管理部门多年追求的一些不动产配置优化目标，通过税制的具体设计取得了很好的调节效果。比如，上海多年苦恼的问题是大家都愿意在城市中心区购置不动产，政府反复动员说周边地区很好，但市民的目标仍是中心区。这次上海方案里有一个杠杆：中心区域的税率是0.6%，周边区域的税率是0.4%，就差这么一点儿，便使现在的成交量被大量引流到周边区域。这也说明，搞市场经济要间接调控，运用规范的经济手段，而经济手段里税收是不可忽略的政策组合工具。
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房产税无法解决“土地财政”新型城镇化或成出路 经济参考报
新型城镇化势必会带来新一轮的土地开发热潮，但这绝不是“土地财政”的救命稻草。相反，若妥善利用，这一次城镇化的改革窗口或将成为削弱“土地财政”的良好契机。
分税制非“土地财政”的病根
土地出让收入在地方财政收入中所占比重居高不下，人们很自然地将这种所谓的“土地财政”看成是分税制的直接后果，在地方财政收入不能满足地方建设需要时，地方政府通过多卖土地抬高地价来增加财政收入。并认为土地出让收入规模大小与财税体制和地方财力有关，要彻底解决土地出让收入规模过大问题最终还是要通过调整财税体制来实现。
实际上，当我们近切地追究这一扭曲行为的基本特点时，会发现它绝非孤立的财政现象，土地出让收入规模与中央财力集中程度和地方财力状况不存在必然联系。这可以由以下两个事实反映出来。其一，土地出让收入规模与中央财力集中程度不存在联动关系。按照“土地财政”的逻辑，土地出让扩大是中央财力集中过多和地方财力下降的后果。但对照数据可以发现，2008-2011年，土地出让收入规模年均增长50 .4%，但中央财政收入占财政收入的比重不增反降，从53 .3%降至49 .4%，相应提高了地方财政收入所占比重。其二，土地出让收入规模与地方财力状况也不存在此消彼长的关系。既然土地出让收入是由地方财政收入不足导致，财政收入较少的地区，土地出让收入应当较多，而财力状况较好的地区，土地出让收入应当较少。而事实是，财力状况较好的东部9个省份土地出让收入约占的2/3，财力状况较差的中西部22个省份土地出让收入才占的1/3。可见，导致问题的关键因素在财政之外。
另外，各地区年度建设用地出让规模是在国家土地利用总体规划和年度计划的严格限制之下的，地方没有增加指标的决定权。并且从2007年开始，土地出让收入全部纳入地方政府性基金预算管理，不能用于平衡公共财政预算。通过多卖土地增加财政收入的“土地财政”观点是站不住脚的。
破除“土地财政”还是要还原到土地管理制度改革
“土地财政”成因在于土地供应管理机制
与国外土地私有化程度较高不同，在我国现行土地管理制度下，土地实行公有制，农村是集体所有制，城市则是国家所有，农地征用转为建设用地必须首先由政府进行征收，再由用地单位和个人依法申请。土地供应采取划拨和出让两种方式，除军事、保障性住房和特殊用地以划拨方式供应外，其他用地都以“招拍挂”和协议等方式出让，土地出让价格由市场决定。近年来，土地供应总量中，划拨约占40%，出让约占60%，其中“招拍挂”供地约占出让供地总量的80-90%，剩余10-20%为协议供地。在供地过程中，用地方向政府缴纳征地和拆迁补偿费用，或者是土地成交价款，形成土地出让收入。可见，土地出让收入根本上源于国家土地用途管制以及城市发展带来的特定位置土地的增值，只要经济社会发展需要使用土地，土地出让收入就必然存在。
土地出让收入规模由市场状况决定
近几年土地出让收入规模较大，来源于城镇化、工业化快速发展对市场供需状况的深刻影响。其一，土地供应规模大幅度增加。我国城镇化率从2008年的47%提升至2011年的51 .3%，工业增加值年均增长13 .4%，导致用地需求量迅速增加，向社会供应建设用地总量从22 .13万公顷增至58 .77万公顷，年均增长38 .5%，由此导致土地出让收入的增加。其二，地价水平上升。房价、地价、土地出让收入三个要素形成了循环联动机制。受房价上涨、土地供需矛盾等因素影响，地价上升态势明显。2008-2011年，综合地价年均上涨7 .2%，导致了土地出让收入的上涨，而土地出让收入的上涨又会推动新一轮的房价上涨。当然，我们不能忽略的关键一点是，土地出让收入管理范围有所扩大。从2007年起，原来在预算外核算的成本补偿费用也纳入土地出让收入，这部分费用用于支付给被征地农民、被拆迁居民，以及开发企业的征地拆迁补偿费等成本性费用，占到总收入的70%，虽反映在账面上但地方政府不能随便动用。
依靠房产税无法解决“土地财政”问题
2011年1月，对个人保有住房征税的房产税开始在上海和重庆先试先行，随着5月18日《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》的发布，房产税扩大试点范围已成定局。寄希望于以房产税为代表的财产税取代“土地财政”的呼声日益高涨。但这一想法显然存在诸多疑点。首先，房产税与土地出让金没有直接联系。前者的对象是业主房屋价值，后者取决于市场对建设用用地的需求。两者的联系只是房产税增加的成本可能会影响到老百姓对房屋的需求量，从而减少对土地的需求，降低土地出让收入。实际上，在目前房地产市场供需严重不匹配，房屋需求刚性特点鲜明的情况下，这种影响的范围可能极为有限，况且，房产税对首套房免征，又大大减小了这种影响的范围。其次，即便如支持者所言，地方政府能够因为房产税收入的增加而减少对土地出让金的需求，单靠房产税也难以弥补“土地财政”的缺口。去年土地出让近3万亿元，若按目前试点的征税标准，全面推开房产税的情况下其规模大约只有5000亿元，在我国目前人均G D P 6000美元的经济发展水平下，大幅扩大征税范围或提高征税标准都还不现实。
新型城镇化是改革土地管理制度的难得机遇
新型城镇化最鲜明的特点在于告别无序开发，妥善处理好保护耕地、节约用地和维护农民权益三大问题。也就是既要严格遵守耕地保护政策、保障粮食安全，又要解决农业转移人口住房和城镇化发展中建设用地紧张问题，每一点都对现有的土地管理制度提出了新的要求，能够从根本上动摇“土地财政”所赖以存在的基础。
建立灵活规范的征地制度
其一，限制地方政府的征地范围和权限。严格界定公益性和经营性建设用地范围，将政府征用集体土地的权限控制在公益性范围内。对于经营性建设用地，省略中间步骤，让集体建设用地直接入市，逐步建立城乡统一的建设用地市场。其二，建立多层次、动态调整的征地补偿方法。坚持“同地同权”的征地补偿机制，除了被征收土地原用途年产值因素之外，还要充分考虑土地区位、供求关系，以及被征地农民的就业和社会保障等因素。赋予补偿标准随经济社会发展水平提高而动态调整的机制，在一定的限制条件下，应该允许农村集体建设土地以股本、分红等方式参与土地开发项目，分享土地增值。
提高土地利用效率
继续发挥土地使用总体规划和年度计划的作用，严格控制土地开发使用。在用地规模、结构，以及用地的时序安排上保持政策的一致性，保持阶段性规划与总体规划的协调性，并适当增加城镇化、工业化发展较快地区的用地指标，在尽可能不占用优质耕地的同时，实现土地使用集约效应的提高。按照城乡 统 筹 发 展 的 要 求 ， 推 进 “集 并 村湾”、增加耕地与增加城镇建设指标相挂钩，推进农村土地综合整治，提高土地承载能力和利用效率，防止土地资源浪费。与以上一系列政策相配套，要改革和整合房地产税费制度，加大耕地占用及土地保有环节的税收调节力度，实现对土地的节约集约使用。
合理规划地的同时更要合理“规划”人
2012年城镇化率与户籍城镇化率之间的巨大差距(分别为52 .57%和35 .29%)凸显了人口城镇化的迫切要求。要实现土地和人的精细化同步发展，首要的一点是保护农民以土地为核心的财产权利。在农民转成城镇居民的过渡期内，要支持农民土地承包经营权转让和宅基地使用权流转，让农民的土地经营权和宅基地使用权享有权。这不仅能够避免城镇化给农民带来过大的冲击，保证城镇化平稳进行，还能够促进农村土地自由流转，实现农业规模经营。在过渡期后，由农民自主流转或处置这些权利，只享受市民的相关权益，防止产生新的不公。
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