[摘要] 最近六个月，北京、上海、深圳等一线城市，连续出现刷新单价或总价纪录的地块，这些地块都被媒体统称为“地王”。但与此同时，南京、杭州等地也连续出现“地王”退地的风波。一时间，“地王”似乎成为“票房毒药”的代名词。
最近六个月，北京、上海、深圳等一线城市，连续出现刷新单价或总价纪录的地块，这些地块都被媒体统称为“地王”。但与此同时，南京、杭州等地也连续出现“地王”退地的风波。一时间，“地王”似乎成为“票房毒药”的代名词。
但其实，“地王”也有穷富之分，在穷地王纷纷被退时，富地王却为各自的主人贡献高额的。以中海长风“地王”为例，这个当年的总价地王，在只销售了总开发货量五成左右的情况下，已收回了总投资的近七成。而上述业绩还仅仅是依靠溢价率不高的公寓所取得。随着别墅类产品以及产品升级的二期公寓大量入市，未来中海长风“地王”将注定带来可观的。中海的案例，说明即使购买土地价格略高，只要对区域发展的前景判断正确，就能开发出很好的产品。
地王项目“一房难求”
2009年的9月，中海以比第二名高出近5亿的70.06亿的报价，拿下了长风6B、7C地块，上述总价刷新了当时上海乃至的总价纪录。据测算，该地块的最终楼板价约为22409元/平方米，而在此前一年，楼板价14364元/平方米的7C地块拍卖，却惨遭流标。业内人士说，当时长风地区的新房售价也不过2万多元，“面粉已经高过面包”。
当时，很多业内人士认为上述“地王”有可能会被退地。因为此前也曾发生过志成企业在长风拍得高价地后，又退掉，再以其他企业名义减价三成拿地的案例。一些分析师称，中海买进这样一块地，光损失的财务成本每天就相当于一辆奔驰车。
然而，令人意外的是，上述楼盘却成为了中海“一房难求”的项目。网上房地产显示，从去年5月至今，中海在上述地块开发的6B、7C地块的销售额接近70亿元，是整个长风板块的销售。截止目前，中海紫御豪庭只销售了17余万平方米面积，仅占整个规划建筑面积的五成多，但获取的合同销售额已接近总投资额的7成。由于后续中海紫御豪庭销售的产品将以别墅和产品升级后的高品质公寓，这意味着中海紫御豪庭整个项目的将会维持在较高水平。仅仅一栋688平方米的独栋别墅，就为中海带来超过一亿元的销售收入，成为今年上海栋亿元别墅。
事实上，从去年开盘中海紫御豪庭的成交均价一路高走，到目前成交均价已超4万元。一年中，成交均价上涨幅度超过两成。而未来随着中海紫御豪庭的产品品质的升级，成交价格继续上浮显然是必然的趋势。
其实中海在长风拿地的单价成本并不高。事实上，紧随中海之后，雅戈尔置业2010年在长风购得地块楼面价超过2.6万元，超出中海长风地王不少。且后者的成交均价高达4.5万元/平方米，也卖得不错。
业内人士说，中海的案例说明，“地王”不在于价格是否贵，而在于拿地的开发企业有足够的眼力来拿地，有无足够的实力开发出品质高的好产品。如果一家房企同时拥有这两项能力，那么“地王”不仅不会成为“票房毒药”，还将会推动整个区域发展，区域发展又同时会抬升房产价值。
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日渐稀少的可购买的住宅
事实上，中海拿下长风地王的时候，绝大多数人都没有想到，中海可能是把整个长风板块近四成住宅地的揽于怀中。长风生态商务区“十二五”规划披露，长风地区住宅总量极其稀缺，总共只有约70万平方米。在这样的背景下，中海所获得的项目住宅开发用地几乎相当于整个长风可售总量的将近4成。
而这样一个住宅极其稀缺的板块，规划的商业设施和办公楼宇总面积却高达200万平方米。这样一个商业与住宅的比重，也就代表着上述地区的住宅购买未来的竞争激烈程度。
此前，上海绿城融创董事长王虹斌在谈到森兰外高桥项目时，曾提出这么一个理论，就是看整个板块的商务楼和住宅供应比重。据他所说，森兰外高桥的办公楼有几百万平方米，而住宅楼却只有几十万平方米，按照这样的比重，住宅供应是不够的，他所以预期森兰项目的售价可以高达五六万元一平方米。
外环外的外高桥尚且如此，地理位置处于内中环间的长风板块对住宅的争夺自然会更激烈。根据上述长风生态商务区"十二五"规划，包括长风金融港、跨国采购中心等入驻。根据当地的二手写字楼行情，上述板块的100平方米写字楼的年租金也要在40万元以上，以租赁办公楼费用占企业总销售收入5%计算，有能力租赁该地区办公楼的企业，年销售收入也要达到800万元以上。而通常情况下，企业的老板和高管往往是住在离公司最近的地方。长风地区的购买力有多强，显而易见。
而中海紫御豪庭总共规划的住宅总套数只有1135套，却已有六百多套住宅被销售，未来该地区的供求紧张程度显而易见。
更何况由于土地竞争激烈，上海近期土地连续拍出高溢价。此前，浦东中环外的住宅用地楼面价已经超过21000元/平方米，而在浦西松江泗泾的楼板价都已经超过12000元/平方米。
在土地价格连续上涨的大背景下，人们对目前已经几乎绝迹的内中环住宅价格有了更高的预期。一些人认为，如果出现新的土地成交至少要达到3万元/平方米以上，建造完成上市时的售价，至少可以达到五六万元。
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产品稀缺性带来的竞争力
中海高价拍得长风“地王”获得成功，眼光精准固然是一个重要原因，产品定位以及不断完善升级是另一重要因素。
在中海入住长风之前，长风附近区域的房地产开发定位往往中档偏低，长风板块更多的是100平方米左右的二房产品，中海首先打破了这一局面，开发高端居住区。他们从新鸿基、长江实业、绿城等乃至整个华人圈最出名的开发商 “御用”的设计师事务所都在为中海紫御豪庭作设计紫御豪庭首次在板块内开发出面积在250平方米左右的纯大户型社区，产品客户群定位在身价上千万的高净值人士。即使纵观整个上海，如豪宅林立的滨江沿线、新天地或者华山路等地段，也没有一个项目如此自信开发纯超大户型的产品，在相关的成交数据中，中海紫御豪庭的超大基础户型产品受到了高端市场的追捧，由此可见中海对于此类产品的自信打造是非常成功的。中海一直在打造的不仅仅是一个国际生活社区，更是在打造一个高尚生活圈。
据获悉，中海紫御豪庭新品即将加推，相比此前的项目产品，无论从空间利用还是从产品细节都将有全面的提升。
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（来源：上海证券报）“城镇化不是第二个‘4万亿’，地方政府要改变政策判断和路径依赖。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令6日在江西新型城镇化论坛上如是说。他表示，随着城镇化话题的升温，相当一部分人期待城镇化规划出台并由此形成政府加大投资的路径依赖。然而，城镇化的核心是改革，并不是“投资拉动经济”模式的延续。因此，“所有人必须转变观念，否则期待就会落空。”乔润令说。
另外，乔润令透露，按照国家发改委的工作安排，今年下半年会出台城镇化规划。但是，他预计这个城镇化规划是一个“体制变革、结构调整、发展方式转变”的城镇化规划。
乔润令分析指出，目前城市摊大饼式扩张、农业转移人口难以融入城市社会等问题，在我国城镇化过程中非常突出。事实上，在新一轮城镇化建设的大潮之下，借助推进城镇化之名，大搞基础设施建设和房地产开发投资的城市越来越多。但是，“没有产业支撑，没有人流物流集聚，这种发展模式是不可持续的。”在乔润令看来，我国很多地区的“城市供给”已经过剩，“有城无业，有城无市，有城无人”的“三无”现象严重。
“据我们调研，几乎每一个大城市附近都要搞一个新区，其规划占地和人口甚至于远远超过老城区。”乔润令直言，现在不止鄂尔多斯，很多地方都出现了“鬼城”的现象，即使北京和天津之间也有空城。
“据我们的调查，一些城市的房地产项目空置率达40%-60%，有些中西部城市的房地产项目空置率更高达70%-80%。”乔润令表示，这造成土地等资源的极大浪费。
“中国前20年一直在做城镇化建设，但如果做不好风险很大，城镇化建设不能延续老路，必须转型走新型城镇化的道路，才能成为中国经济下一步发展的动力。”他说。
乔润令分析指出，未来的新型城镇化应具备三大特点，其一一定是体制变革的过程。即，城镇化不能单纯地理解为投资上项目，圈地盖房子，一定是体制变革的过程。
第二，新型城镇化一定是以人为本。“中国三四亿的农民需要转移到城市，这个是新兴城镇化主体中的主体，只有三四亿农民进入城市，转为城市市民，升级为中产阶级，我们才能有足够的内需企业。”他说。
第三，新型城镇化一定是城市转型的过程。“现在我们的城市发展是粗放的、摊大饼式的，浪费、污染、效率低下，如果新型城镇化没有城市发展方式的转变，我们的新型城镇化就不可能成功。”
对此，住建部政策研究中心主任秦虹指出，可以肯定，城镇化无疑是中国未来发展的国家战略，也是转变经济发展方式，进行结构调整的重要一环。“城镇化既可以拉动投资，更能拉动需求，是挖掘潜在国内内需（投资和消费）的交点，因此城镇化的趋势是不可逆转的。”
但是，秦虹也强调，“新型的城镇化一定要在土地的利用上高效和集约做文章，提高土地已有的城镇建设用地的土地利用率。并且，做到‘产城’结合，用产业做支撑为重要。”
她还特别指出，城镇化是发展的结果，不能为了城镇化而城镇化，而是应该相信“市场”本身是城镇化发展的源动力，政府不应过多干预。
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