[摘要] 一方面高压限购，一方面交易放量，南京楼市16个月连涨，涨幅超20%的“神话”是如何制造的？
一方面高压限购，一方面交易放量，南京楼市16个月连涨，涨幅超20%的“神话”是如何制造的？
从今年3月开始，南京房地产市场骤然发烧，当月销售面积达到103万平方米。今年前6个月，南京商品房销售503万平方米，同比增长40%以上，日均销售225套。进入下半年以来，南京商品房销售逐月放量,许多楼盘是一月一价，甚至要找关系、送礼物才能抢到一个份额。
《财经（微博)日报》记者国庆期间走访了南京多个楼盘，在某楼盘巧遇一位“健谈”的售楼经理，不料这一番问答，却问出了楼市限购高压下的诸多“西洋景”和灰色地带。
“进里间谈”
在某楼盘的售楼部，单价逼近2万元，一套住宅都在350万~500万元之间，别墅都在千万级以上，并且一口价，无优惠。在售楼部的一角，记者开始了与售楼经理的对话。
“上海房价太贵了，开口就是6万、8万的，南京2万~3万的价格，还敢问问。外地人买房限购限贷吗？”记者以上海话问。
“跟你们上海一样，我们早限购限贷了，但也就说说罢了，办法总比困难多，办法是死的，人是活的。”售楼经理熟稔地整理手头的客户资料，悄声回答。
“那怎么办呢？我们上海好像做不了。”
“如果真想买，你稍等会，进里间谈。”
“你们懂的”
在里间的一个洽谈室，销售经理开门见山：“你们懂的，限购限贷，外地人主要是补社保和个人所得税证明，本地人是要弄到房产部门的证明，名下房产不能超过两套。这些都有专业机构操作，我们可以代办。”
“怎么操作法？多少钱能办好？”记者问。
“社保和个人所得税证明比较麻烦一点，中介机构要打通社保地税部门，具体的反正不用你管。个税起征点是3500元，纳税申报就写个3550元，补一年的个税没多少钱，但麻烦环节多，需要搞定的链条多，也有一定的风险。”销售经理说，去年就有个地方的地税干部因此翻船被抓，因为有风险，费用也高一点，一般在3万~5万元能搞定。“我们办的多了，每天都在办，你尽管放心，办不好全额退款。”
一个当地人插话，“我有两套房，如果现在再想在你这买一套的话，是不是只有离婚一个办法？”
“现在清理行政事业收费了，离婚结婚民政部门都不收80元的证件代办费，你如果不怕感情受伤，或者出什么意外，想折腾就去折腾，先离婚再结婚。但我们有更简便的办法，不要离婚就能办好。”
“怎么个办法呢？”记者问。
“只要是花钱能办的事就不是事。交两万块钱，节后半个月差不多就能办好，保真。先交一半，办完所有购房手续后交全款。过去要不了这么久，但今年9月份以来，因为查得紧了一点，估计节后风头过去了，就能慢慢正常了。”
“博弈的结果”
销售经理告诉记者，南京比上海要宽松很多，“制度是人定的，也是人在执行。房地产交易市场窗口开证明的，背后管审查把关的，就这几个人，能一条龙搞定就行。”
为了让大家相信，售楼经理又开始“讲解”背后的原因。
“这也是博弈的结果，哪里有管制，哪里就有反管制的手段；哪里有人审批，哪里就有人寻租。购房准入证明，就像过去开介绍信一样，都是人开出来的，是人就有办法。这确实是个灰色地带，相关部门睁只眼闭只眼，多多少少都有利益在里面。”
“这已是一种商业模式了。今年以来南京卖了7万~8万套房，单价都不低，河西一些楼盘均价都在2.5万元以上，一套房子动辄五六百万元，怎么可能是首套房呢？”
“市场有多大？我也说不准，但中间滋生的准入的利益链，一年至少有几个亿的交易额。把楼市带旺了，大家挣到钱了，都开心。政府相关部门也睁只眼闭只眼。”该销售经理透露，有些做得大的中介，光这一块，一年赚几千万，当然这也有风险，有的人做一阵就移民，买个身份出去了。
一个售楼经理，不用任何空洞的理论，却用娓娓道来的、充满哲学和经济学思维的通俗语言，给我们上了一堂生动的关于限购限贷的精彩故事，多位“听客”相视一笑，原来如此！
10年间，中国房地产市场行政性调控的有48道之多，但房价滚雪球般地涨了10倍，这说明行政性管制只能进一步扭曲市场，没有有效监管的制度只会滋生和助长寻租行为，加剧市场非理性博弈。
同行一位学者在回来的路上感慨：“市场比管制聪明，百姓比官员聪明，企业比政府聪明，高手在民间；任何有效的政策只有建立在顺应市场主体利益的基础上，才能有效调节市场行为。否则只能扭曲市场，一定会失败，注定会失败；哪里有管制和审批，哪里就有腐败。大到发改委的项目审批，小到房产交易市场窗口开证明，概莫能外。”
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推荐阅读：李稻葵:房地产调控方向必须得改 不能只是限购
夏季达沃斯召开的第二天，清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵接受记者采访时新颖观点频出，他表示，改革就是不管是国有企业还是非国有企业，获得政策支持都得透明，都得市场化。而评价本届达沃斯论坛，他认为，大连办这样高水平的论坛的确有优势和经验。
企业获得政策支持要透明
国企改革在李稻葵就是两件事，一件事就是政府跟企业的关系要讲清楚，大方向毫无疑问，就是要政府逐步远离企业。第二件事是推向市场，国有企业也好，非国有企业也好，获得土地、获得资金，获得政策支持的各种政策都得透明，都得是市场化。
至于如何打开国企改革的缺口，李稻葵认为，国有企业的管理方式应该改革，“就是不能国家直接管国有企业，国家应该管国有资产，国有资产应该是通过若干公开透明的平台竞争，市场竞争，让国有资产去控股一部分企业。”
房地产调控方向必须得改
“现在的房地产调控方向必须得改。限购是对的，但限购仅仅是步。只是降温，降温并未解决病理，从土地的供给方式，到房地产的开发方式，到政府的税收方式，都要全面改变。 ”谈到各方热切关注的房地产调控及房价问题，李稻葵认为，现在这种做法只是控制需求方，而对土地供应面积的增加关注不够。
谈及遗产税、房地产税开征，李稻葵认为，税收的问题本质上是政治问题，牵涉到千家万户和整个社会的稳定，“所以，我认为房地产税、遗产税必须慎而又慎，可以改革，但全面铺开必须要谨慎。 ”
访谈实录
大连办高水平论坛的确有优势
记者：您在论坛上提到土地问题，将来会推出土地流转政策吗？
李稻葵：会在规划的前提下，但不能改变土地的性质，否则就是大问题了。用途不变，所有权不变，使用权流转，我相信一定会有试点，不可能一刀切。土地问题是改革最敏感的问题，可能也是最难的一件事情，当然要改革，但要试点，一步一步地推进。
记者：您认为，2015年全面开放人民币基本项目可兑换，有这种说法吗？
李稻葵：我没有这样的信息，只是有可能。
记者：一个本土化的问题是，今年的达沃斯年会在大连召开，您觉得的改进和特点是什么？
李稻葵：就是场馆。我觉得国内很少有城市有这么有特点、气势宏大的场馆，大连办这样高水平的论坛的确有优势和经验。
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