[摘要] 那么中国楼市到底有没有泡沫？中国楼市泡沫问题讨论不断，难有定论，而潍坊楼市平稳健康却是显而易见的。据房天下数据监控中心统计显示，2013年9月潍坊市场均价4482元/㎡，环比8月数据微降0.48%，房价已经连续3个月小幅下降。
“一线、接着二线城市房价上涨的态势同80年代末日本泡沫经济的高地价、高房价何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前车之鉴！”日前，万科董事长王石在其实名微博上频频提示楼市风险，引发业内广泛关注。
相反，另一专家则表示，整体上不存在房地产严重过剩、不存在明显泡沫。
那么中国楼市到底有没有泡沫？中国楼市泡沫问题讨论不断，难有定论，而潍坊楼市平稳健康却是显而易见的。据房天下数据监控中心统计显示，2013年9月潍坊市场均价4482元/㎡，环比8月数据微降0.48%，房价已经连续3个月小幅下降。
“一线、接着二线城市房价上涨的态势同80年代末的日本泡沫经济的高地价、房价何其相似！”万科董事会主席王石9月24日晚间再次提出警告。
据国家统计局实时数据显示，8月份，70个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，仅一个城市下跌。而且涨幅较高的城市主要集中在一线城市和个别二、三线城市。8月份，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格同比上涨在18%-20%之间，天津等31个二线城市同比上涨大都在7%-10%之间，唐山等35个三线城市同比平均上涨6%左右。
王石晚间在其个人微博里写道，“一线、接着二线城市房价上涨的态势同80年代末的日本泡沫经济的高地价、房价何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前车之鉴！”
对于万科，王石称，“万科能做到的：绝不拿地王、坚持主流住宅、提升质量、拥有现金流。”
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专家：房价泡沫2018年前开始破灭 经济将进入衰退期
中国房价到目前为止，几乎没有人认为不存在房价泡沫。大家的分歧主要是房价泡沫什么时候破灭。
在笔者看来，房价泡沫破灭的顺序如下：先是三四线城市泡沫破灭，然后是二线城市，再然后是一线城市，最后是北京和上海。
为什么是这样一个顺序呢？因为决定一个城市房价的最终因素是人口。过去三十年来，中国一直实行严厉的计划生育政策，其结果，到2015年中国的劳动力达到峰值，2018年前后中国人口达到峰值。中国人口到达峰值后，一个城市人口的增长就只能靠人口流入。人口流入多的城市房价上涨快，人口流入低的城市房价上涨慢，人口净流出的城市房价会下跌。
中国目前的一个大事件是城镇化，但农民在城镇化过程中，往往绕过三四线城市，直接往二线和一线城市流动，尤其是刚刚进入劳动力市场的年轻人。原因就在于，大城市就业机会较多，且工作和用人环境相对公平。
最终结果是，三四线城市人口不增加，甚至会出现人口净流出。因此，如果房价泡沫破灭的话，首当其冲的就是三四线城市，接下来应该是二线城市，最后是一线城市。
从时间上看，中国劳动力2015达到峰值，意味着刚需从这一年开始会逐步减少；2018年人口达到峰值，意味着城市房价只能靠人口流入，但一个城市人口的流入同时是其他城市的人口流出，所以小城市房价下跌的速度将加快。
2022后，中国迎来退休高峰，每年劳动力减少1000万以上，经济的潜在产出增长率剧烈下滑，房价的另一个支撑因素----经济增长----也将难以为继。所以，中国房价泡沫的破灭无论如何拖不到2022年以后。
实际上，2022年以后的退休高峰现在虽然注意到的人不多，但随着时间的推移它会逐步被人们认识到，一旦认识到这一点，人们就会提前做准备，尤其是2018年人口达到峰值被人所共知的时候。
所以，2018年甚至更早很可能是人们预期到房价上涨难以为继的时候，一旦预期到这一点，房价泡沫破灭就不可避免。
实际上，中国的房价泡沫已经开始破灭了。一些人口净流出或者人口净流入幅度很小的小城市，比如鄂尔多斯、神木、营口等前年就开始出现房价泡沫的下跌。随后是温州、贵阳等二线城市，目前连西安都出现了房价下跌，房价泡沫开始破灭。
因此，中国房价泡沫的破灭已经蔓延到了二线城市。可以预期的是，将会有越来越多的二线城市出现房价泡沫破灭的局面。
北京和上海的房价是由人民推高的。所以房价泡沫将在最后破灭，这个时间点不会晚于2018年。
但在房价泡沫破灭之前，北京和上海的房价还会快速上涨2-3年左右，随后房价开始企稳，最后在2017-2018年之间开始下降，房价泡沫开始破灭。中国经济同时进入一次大衰退甚至大危机。
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官方： 中国未现大面积房产泡沫
中国国家发展和改革委员会城市和小城镇改革发展中心主任李铁表示，中国目前还没有出现大面积的房地产泡沫。一些中心城市房价被推高，和民众对相对稀缺的公共服务的追逐有直接关系。对于被视为楼市调控利器的房产税，李铁也直言“不是你想象的那么容易”。
李铁是在夏季达沃斯论坛的一个早餐会上说这番话的。他表示，中国和国际上其他国家的发展阶段、人口规模、收入结构并不一样，所谓的“房地产泡沫”完全是按照西方国家标准，“当然局部可能会出问题，但大面积、来讲是没有的”。
“大家买房实际买的是公共服务”，李铁分析，公共服务好的城市往往是资源稀缺性很强的地方，所以房价必然高。
基于此，李铁建议扩延便于通勤的城市外围空间以解决低价房供给，将医疗、教育等优质资源向中心城市外缘延伸，缓解民众的买房、住房压力。
在李铁看来，提供稳定的住房租赁市场也是缓解民众购房压力的方法之一。“现在买房人不是为了出租，是为了卖”，李铁指出，由于房屋租售成本相差悬殊，现在中国内地城市经过房地产开发的住房都处于“不稳定”的租赁模式。他建议打破中国动辄批百亩、千亩土地的“大地产商”开发模式，形成层次开发，小块开发的房屋便可作为长期稳定的出租房源。
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现实：温州楼市泡沫被挤掉 房价大幅下跌开发商跑路
已连续24个月下跌的温州楼市，传出有1.5万套房产断供。对此，温州银监分局回应称，银行按揭表明只有580例房产断供，不良贷款状态的房屋为2584套。
温州楼市吃紧，业内传闻共计有1.5万套房产断供。对此，温州市银监分局日前给出当地银行按揭数据证明，只有580例房产断供，也算是为温州楼市撑腰了。
根据温州银监分局日前对辖内42家银行业金融机构的调查结果，“断供房”即“弃房”现象的确存在，但数量可控。根据温州银监分局的统计，截至7月底，温州个人住房按揭贷款余额为660.83亿元，不良率为0.61%；商业用房按揭贷款余额25.03亿元，不良率为0.76%。
根据温州银监分局的测算，由房屋价格缩水造成的不良房屋抵押贷款余额为4.43亿元，占到全部房屋抵押贷款不良余额的8.6%。“弃房”现象相对集中在房屋抵押贷款，共发生580例，其中“抵押+保证”贷款风险最为突出，有397例，纯抵押贷款出现“弃房”的为183例。
统计显示，至7月底，温州全市银行拥有抵押物权的房屋共计21.86万套，认定为不良贷款状态的房屋为2584套，其市值占总市值的比率为2.8%。已进入拍卖程序的在抵房屋为461套。
实时价格监测显示，今年8月温州商品住房平均销售价格为1.70万元/平方米，同比下降3.41%。而更大的背景是，温州楼市已经连续24个月下跌，成为中国境内为数不多的楼市遭遇寒流的城市。房价飞涨阶段，温州人融资炒房，如今房价持续滑坡，不少融资炒房人资金链断裂，楼宇价值已经低于抵押贷款，部分人选择了“弃房”退出市场。
温州大学房地产研究所研究员陈鸿表示，去年温州楼市泡沫被挤掉35%至40%，今年上半年又挤掉10%左右。温州天浩置业有限公司总经理王珍楠表示，温州此前的限购政策抑制了改善型需求。目前温州房价已较高峰时跌去30%至40%，此时微调限购政策，释放改善型需求，有利于楼市复苏。目前热销的大多是性价比较高的楼盘，购房者主要是改善型和首次置业者，他们认为泡沫已经挤掉了。
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潍坊：房价连续三个月小幅下跌 楼市稳定
据房天下数据监控中心统计的数据显示，从2013年7月至9月底，潍坊市内六区的市场价格整体呈微降的趋势。从第三季度的整体房价走势来看，7-8月份市场均价下降18元/㎡，8-9月份市场均价下降22元/㎡，降幅虽然不是十分明显，但是9月份的市场均价已跌破自今年4月份以来的4500元/㎡大关。潍坊房价出现罕见的三连降，这与开发商大打折扣牌，以价换量全力抢滩“金九”有着非常大的关系。
看到房价下跌，购房者肯定高兴。不过从房价走势图可以看出，潍坊楼市比较健康，房价一般都是小幅波动，从未出现大涨大跌现象。
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