[摘要] 10月23日，北京市出台“京七条”，这被视为北京楼市调控的全面升级，也被视为调控加码的风向标。该政策出台的第二天，由同策咨询主办的“创新与变革”2013长三角房地产发展高峰论坛在南京举行。论坛上，著名财经评论人叶檀犀利分析了“京七条”以及目前房地产市场和宏观经济状况。
10月23日，北京市出台“京七条”，这被视为北京楼市调控的全面升级，也被视为调控加码的风向标。
该政策出台的第二天，由同策咨询主办的“创新与变革”2013长三角房地产发展高峰论坛在南京举行。论坛上，著名财经评论人叶檀犀利分析了“京七条”以及目前房地产市场和宏观经济状况。
本次论坛的出席嘉宾还有英国《经济学人》首席代表许思涛，他甚为担忧地称“未来十年，通货膨胀将长期伴随我们”，并支招如何避免金融危机。
叶檀：不看好“自住型商品住房”
“房地产调控政策会加码吗？”10月23日北京出台“京七条”后，购房人的关注焦点又一次投注到了房地产调控政策上。
叶檀在宁给出回复，很多人寄希望于四季度房地产调控政策加码，但四季度已经过去一个月了，“你们看到新政策出台了吗？”
同时，对于北京市出台的“自住型商品房”能否被市场买账，叶檀也持怀疑态度。根据北京政策，这批自住型商品住房房价按同类住房市场价70%左右出售，满5年之后，如果要进行买卖的话，需按届时同类住房市场价与购买价格差额的30%补交土地。叶檀认为，这和上海保障房政策中的共有产权房非常相像。
在上海的保障房政策中，共有产权房，实际上也就是经济适用房，政府和购房人各占一部分产权。当最后卖房的时候，作为共有产权方，政府拥有优先回购权；其次，卖给政府之后，溢价仍然要交。只要算一算账，购房人就会发现，辛辛苦苦买了套房，过了5年之后想卖房的时候，却发现自己几乎不会有什么。这导致上海的共有产权保障房推出之后，虽然房价一直在节节上升，但是申请经济适用房的“刚需”们却很少。叶檀估计，北京的自住型商品房也没有人会去买。
此外，叶檀以她从央行网站统计的个人储蓄存款数据作答，目前实名的个人存款额是50万亿人民币，比去年年初37亿的个人存款增加了35%。“以此来看，中国人真是不缺钱。”
不过，叶檀建议投资客们在“投资房地产的同时进行多元化的配置”。虽然认为房地产还在上升，叶檀也提醒投资客，要注意政府加息、房产税和存量税这样的征兆。
许思涛：未来十年，通货膨胀将长期伴随
英国《经济学人》首席代表许思涛直言中国的经济增长缺乏动力。他指出，目前中国的产能过剩问题非常严重。消除产能过剩，他建议政府不要打压房地产，因为房地产占GDP的20%，作为支柱产业，一旦房地产市场遭到打压，那么其他行业的企业也会受损，实体经济的发展将更加困难。
另一方面，目前中国的经济环境也对实体经济发展非常不利。他分析，2005年人民币对美元的汇率是8.28，然后逐渐下降到7，近期汇率为6.09，人民币对美元了35%有余。但是国民的感知是，人民币对内贬值，对外，这在经济学上不符合逻辑。如果再考虑到两国之间的通货膨胀差，实际上在过去这些年里，人民币对美元的已经超过了70%。
这样的情况并不乐观，许思涛认为，未来十年，通货膨胀将长期伴随我们。他认为中国的通货膨胀不会低于4%。这就意味着，未来人民币即使不，通货膨胀也会逼迫人民币。从这个角度来说，许思涛认为美元是值得投资的方向，“美元还在牛市的起点”。他同时也建议投资客进行多维度的资产配置。
为了避免重蹈泰、韩等国家的金融危机覆辙，许思涛在政策上给出了四点建议：一是，金融改革不能再拖，只有它才能真正改变投资和消费的关系；第二个建议是关于房地产的打压，房地产占GDP的20%；第三是逐步放开存款利率，他认为这会直接影响金融大环境；最后是人民币适度贬值，改变大家认为借外币就一定安全的心理。
10月23日，北京市住建委发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（以下简称《意见》），这份被外界称为“京七条”的文件初衷为，进一步完善北京住房供应结构，支持居民自住性、改善性住房需求，稳定市场预期，促进长效机制建设。此次“京七条”新政的核心是政府力推的“自住型商品住房”,且申请范围向非京户籍家庭开放。
调控切口转向供应端
与以往调控对需求端的控制有所不同，“京七条”主要围绕供给端展开。
其具体内容条就称，加快自住型商品住房建设，是本市贯彻落实中央房地产调控精神，按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的总体思路，完善住房供应结构，下大力气做实中端，支持居民自住性、改善性住房需求的重要举措。
这一思路中，低端的主要靠保障房来解决，中端的则由新推出的“自住型商品房”解决。而此次变化的是在“高端”上，由“市场”转为“控制”，是否意味着政府有意控制高端住房的房价？
北京市住建委相关负责人解读说，所谓“高端有控制”并不是指控制房价，而是指控制高端商品房供应在北京全市新建住宅中的比例。按照综合数据，保障房供应约占到住宅供应总量的20%，中端的商品房预计将从明年开始占到住宅供应量的50%，这也就意味着，高端住房未来只占全城住宅供应的30%左右，这还尚未包括租房的比例。《意见》认为，这对于当前稳定房价，促进房地产市场平稳健康发展具有十分重要的意义。
自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。
在购房要求上，对户籍并没有明确限制，在北京具有购房资格的家庭，就可以购买自住型商品住房。符合本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁或者经济适用住房、限价商品住房轮候家庭的可以优先购买。
但《意见》同时称，符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。
同时，购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。
推广到可能性大
据了解，住房和城乡建设部等部委曾内部建议一线城市和房价上涨过快的热点城市，效仿北京大力发展限房价、竞地价项目，以平衡城市整体房价。未来，若限价房政策顺利执行，不排除在适当时候放开高端物业的购房资格管控，实行保障低端、支持中端、放开高端的房价调控总思路。
截至10月22日下午5时，根据北京市住建委网站数据，目前北京市场可售新房及未签约住宅的套数总计58370套，这也是自10月9日楼市库存首次跌破6万套以来，连续下滑的第14天。“京七条”则剑指供应，而且效果预计将十分良好。中原地产研究总监张大伟表示，对于一般商品房来说，从拿地到销售一般都需要起码10个月，全盘销售周期平均也要3年以上，这是因为为了控制销售节奏，获得更高溢价利润。“但这种项目不会，不可能出现捂盘，因为需求较多，不存在销售问题。价格已经确定，不需要等待入市时机。”张大伟表示，对于房企来说，这种项目甚至可能不到1年清盘。虽然利润率较低，但周转期非常快，会明显缓解北京的供应缺口。
北京市住建委也判断，年底北京市商品住房供应将迎来高峰，库存将得到较大补充，供求矛盾会明显缓和，市场预期将得到调整，房价将逐步趋稳。
一位开发商表示，此政策虽然压缩了开发商的利润空间，但还是会吸引很多开发企业拿地。因为可以获得更多政策支持，比如贷款支持、比如手续上的优化等等。近期来看，目前已经出让的限价房地块附近，商品房销售将受到冲击，四季度商品房销售量可能大幅下降。
张大伟说，对于当下高房价来说，30%的价格差距，可能会导致现在商品房市场需求中的50%~60%的潜在购买力离开当下的商品房市场，转而等待这种限价房源。
同时，中原地产报告称，北京楼市新政对于房价高涨的一、二线城市都有借鉴意义。这是在不大影响地方土地财政收入的前提下，稳定房价预期增加供应的最快的办法。北京作为新试点很快推广的可能性非常大。
业内期待调控长效机制
针对楼市的现状，建立楼市调控长效机制，让行政调控措施逐步退出，成了各方普遍的期待。
种种迹象显示，中央似乎有意改变自身在楼市调控当中的强势角色。但本届政府暂时未对楼市调控作明确表态，并不意味着对楼市不重视。中国房地产研究会副会长胡志刚表示，对于中央政府而言，与其匆忙草率地为房市调控下达行政指令，给市场制造新的问题，倒不如认真研究制定与房市调控长效机制相关的法律、税收等政策。这也与本届政府想要还市场一定自由的工作思路相吻合。
有消息称，有关楼市调控长效机制的初步草案意见形成，具体方案将有望在近期公布，有关房产税扩围的可能性很大。另有消息人士透露，此前又传将在年底召开的新型城镇化工作会议可能会与中央经济工作会议合并召开，届时将明确新型城镇化的有关战略，与其密切相关的金融货币体系、土地制度、财政税收制度等长效机制可能取得突破，都将对楼市造成深刻影响。
不过对地方政府来说，楼市调控长效机制无疑远水救不了近火。距离年底越来越近，近期部分城市纷纷收紧调控政策或出台政策。如郑州上月实施了“房价零增长”政策，“限购令”进一步升级，据称已收到成效；10月11日，深圳出台“深八条”，要求人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率；10月12日下午，南京出台新政，严格限制购买第三套住房。
中指研究院实时报告《2013年四季度中国房地产市场趋势展望》指出，虽然目前多数经济指标仍在中央预期之内，宏观经济企稳，但房价的快速上涨加大政策调整预期，尤其是北京、广州等今年涨幅较为突出的城市调控加码风险加大。
住建部政策研究中心主任秦虹认为，房地产市场调控政策应保持连续性和稳定性，并不断增加协调性与针对性。信贷手段灵活性强，应坚持体现差别化，支持刚需，限制投机；土地调控最为直接，在房价上涨明显的城市，应加快采取增加住宅用地供应，提高土地利用效率，缓解供求矛盾；同时政府应尽快完善有关房地产的税收制度。
专家观点：北京限价房具有标杆意义
北京出台自住型商品房相关政策具有标志意义。这意味着对于普通商品房不会出台根本性的调控政策，目前的货币与房产税叶檀微调政策不会发生改变。普通商品房涨得再高，又如何？只要保证本市居民有房住就行。
自住型商品房是类保障型商品房，与廉租房不同，可以视为升级版的经济适用房。自住型商品房本质上还是商品房，由开发商限房价竞地价完成建设，购买者拥有部分产权，享有绝大多数的产权。但自住型商品房的价格会随着商品房均价的涨跌而浮动，而不是由政府统一定价。
自住型商品房的保障对象非常清楚，按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，优先购买的群体是本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁；经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。
相比经济适用房，自住型商品房的交易规则更宽松。按照北京2008年4月8日起实施的经济适用房新交易规则，当日以后签订购房合同的经济适用房属于“新房”，取得契税完税凭证或房屋所有权证未满5年的不得上市，确需上市的由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购；5年后上市出售应补交土地等价款，补交金额根据原购经济适用住房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%补交，同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。
自住型商品房的资金等压力比廉租房、经济适用房等要小得多，政府主要是让渡一小部分土地，开发商承担了一部分压力，购房者本身承担了一大部分压力，资金来自于几个方面，而不是由政府独出。
上海早就有类似的举措，去年3月1日，上海实行共有产权保障房也即经济适用房的准入新规，共有产权保障房的门槛一降再降，明确产权共享、产权分成比例、政府有优先回购权等规则。从上海实行的情况看，由于产权共享、补缴差价等因素，使得溢价大幅缩小，基本杜绝了共有产权房的寻租现象，甚至销售情况也不那么畅旺，才会降低门槛，以保障更多的群体。
上海引入产权元素与金融元素，测量出了本市真正的无房户群体，现在，北京跟上了。如果共有产权房销售不畅，自住型商品房乏人问津，说明这个社会购房者要的是投资溢价，所以，让他们哄抬商品房价格去吧，这是自主选择，利益与风险他人无权干涉。
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