[摘要] 10月31日，万科发布公告称，公司拟通过旗下子公司作为基石投资者，参与徽商银行股份有限公司H股在香港联合交易所的首次公开发行。值得注意的是，就在此前一周，越秀地产母公司越秀集团正式对外宣称，越秀集团将以116.44亿港元收购香港创兴银行75%的已发行股本，成为后者最大股东。
10月31日，万科发布公告称，公司拟通过旗下子公司作为基石投资者，参与徽商银行股份有限公司H股在香港联合交易所的首次公开发行。值得注意的是，就在此前一周，越秀地产母公司越秀集团正式对外宣称，越秀集团将以116.44亿港元收购香港创兴银行75%的已发行股本，成为后者股东。
对此，业内人士表示，多房企将投资触角伸入银行业，意味着房地产行业与银行的深度融合发展将成为大趋势。一方面在房地产净利润下滑的背景下，通过银行业稳定的提高利润率，另一方面，控股银行也将成为房企融资的有力平台。但与此同时，进入风险较大的银行业，若银行资产配置不当，房地产和银行的结合将会带来成倍的风险。
房企银行频联姻
10月31日，万科发布公告称公司拟通过旗下子公司，作为基石投资者，参与徽商银行股份有限公司H股在香港联合交易所的首次公开发行。预计公司旗下子公司总认购股份数不超过883986000股，合计认购金额为4.19亿美元。据此推算，万科成功认购后将持徽商银行近8%股份，成为后者股东。
这是万科首次大手笔在房地产领域外进行大规模投资，也是首次进行大范围的新股认购。
与此同时，10月25日，越秀地产母公司越秀集团表示，越秀集团已向创兴银行全体股东提出部分要约收购，以每股35.69港元现金收购不超过75%股份。此次邀约总金额约为114.44亿元港币，若能实现，将成为四年以来首宗内地企业对香港银行的并购案。
这意味着，拥有信托、券商、基金等不少金融牌照的越秀集团又将多一块稀缺的银行牌照。
业内对此表示，万科控股银行的重大意义在于一方面宣告国内房企和银行业联姻正式解禁，而房地产行业与银行深度融合发展也将成为大趋势。
的确，房企和银行的联姻还不仅仅止于此。绿地集团8月底绿地集团与贵州省政府签署金融战略合作协议，拟在发起设立外资小额贷款公司、商业银行，组建金融资产交易所、金融租赁公司等方面开展合作。
根据协议，绿地集团拟作为主发起人，设立在贵州全省经营的外资小额贷款公司。贵州省支持绿地集团参照重庆金交所的模式，控股组建贵州省金融资产交易所。同时，绿地拟作为主发起人，在贵州投资设立金融租赁公司，并投资设立商业银行。
而在此之前，早在2011年，绿地便入股盘锦市商业银行，成为我国家控股银行的房企。此后，绿地先后入股上海农村商业银行、锦州银行、呼和浩特商业银行和东方证券，发起设立中国规模的小额贷款公司，并已实现增资扩股、跨区经营。在重庆、宁波、青岛、呼和浩特等城市进行运作。
对此，绿地集团董事长张玉良表示，绿地将推动金融产业多地经营，加快形成“产融结合、协同发展”的产业发展格局。并明确指出，“金融产业很快将成为绿地的一重要增长极”。
此外，新华联参与长沙市民营银行，国购集团、新安金融、新华集团、华泰集团、恒泰集团、信地集团、金牛集团等七家民营企业共同发起组建合肥银行中5家涉及房地产，房企频繁试水银行业迹象明显。
推荐阅读：
融合意在“输血”
万科集团董事会主席王石曾多次表示：“房地产说到底是金融问题，将来的房地产市场，没有几千亿的融资平台，你只是一个打工的。”
业内认为，万科的收购事宜可能与进一步加强融资渠道有关。而他也表示，对房企来说，由于中国银行业整体比较稳健，收购银行风险不大。而通过股权投资的手段，收购的银行可以以一部分资金对房企进行输血。
朱一鸣也认为，拥有自己的“控股银行”，多多少少对房企的项目形成支撑。房企的发展很大程度取决于与银行的关系，在持续的宏观政策调控下，面对资金链并不是特别宽裕的情况下，房地产开发企业确实是会将筹建银行视为解决燃眉之急的一种做法。“有了自己的银行，一方面融资成本下降，另一方面资金流动性将有大的改善。”
事实上，9月银行资金投向就显示，开发贷继续收紧。数据显示，9月末，地产开发贷款余额1.08万亿元，同比增长13.1%，增速比上季末回落4 .1个百分点。房产开发贷款余额3.43万亿元，同比增长14.9%，比上季末回升3.9个百分点。
除融资提供便利外，金融业的高回报也是吸引房企的重要方面。朱一鸣认为，房地产作为资金密集型行业，国内房企在房地产业务外形成多元主营业务的比例并不高。但银行却是例外，因为其具有“投资小、见效快”的特点。“今年上半年，16家上市银行净赚6117亿元，占据了全部上市公司的半壁江山，不少中小银行净利润增速超过20%。这样，房企控股银行，相关投资本身就有可观回报，其盈利能力不亚于房地产本业，而且旱涝保收。”
直接融资是趋势
在部分房企入股银行的同时，房企海外融资也创历史新高。中原地产研究中心统计数据显示，截至日前，十大标杆房企，年内融资额度已经达到了935.9亿，同比2012年全年的413亿，上涨127%。总体来看，房企海外融资已经突破311亿美金，合计人民币1896亿。其中仅9月来，融资就达到了41 .3亿美金，合计人民币达到了251.3亿。房企融资量明显上涨。
除了上市募集资金，住建部政策研究中心主任秦虹指出，房企直接融资是趋势。目前房企正在逐步探索和发展多元化融资，除传统的银行贷款、证券融资外，目前还出现了信托融资、房地产私募基金等新型融资方式，未来房地产市场融资必然将逐步呈现成熟房地产市场的多元化格局。
住建部政策研究中心与高和资本日前联合发布的《2013年民间资本与房地产业研究报告》显示，房地产直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，直接融资资金总额在8年间增长6.5倍。
高和资本董事长苏鑫指出，进入2013年，房地产直接融资占比增加的趋势还在扩大，房地产信托新增规模占比信托总量明显增长，房地产领域成为信托资金主要投资方向。越来越多的成熟投资人的出现和机构投资者范围扩大，将为房地产企业发展直接融资创造基础性条件。
房企进入金融业已是不争的事实，但地产与金融互相渗透过深，可能会改变整个金融业和房地产业的运行特征，既为双方带来种种便利和巨大利益，也可能由此生发出更加复杂的新风险。
对此，朱一鸣指出，房地产业和银行业联姻一旦一方遭受危机，另一方可能也会被“连坐”，从而形成一股强大的冲击波。不可否认，金融业从来就是风险相对较大的产业，特别是当前闹钱荒的背景下，银行资产配置不当，地方债与影子银行都有可能拖累金融业，同时也可能会对房地产业造成冲击；而房地产市场一旦发生紊乱，也势必会影响金融安全。这二者捆绑在一起，其风险将会成倍放大。
推荐阅读：
10月29日消息，国内的房地产开发商万科宣布以4亿美元代价战略性投资即将在香港IPO公开发售的徽商银行，成为后者单一股东。对此，我们认为，相对于此前越秀[简介实时动态]集团收购创兴银行、绿地集团控股盘锦市商业银行等个案，万科控股银行的案例意义更加重大。
纯房企与银行联姻正式解禁，产银结合将成大趋势
我们看到，在万科之前从未出现过纯房企控股银行机构的案例。事实上，以房地产为其中一个主业的多元化企业控股银行的案例倒不鲜见。例如，此前4天，越秀集团宣布以116.44亿港元收购香港创兴银行75%的已发行股本，成为后者股东；2011年9月，绿地集团通过增资控股成为盘锦市商业银行大股东；以煤炭和房地产为主业的淮南矿业集团也先后参股徽商银行，控股芜湖杨子银行等等。这些案例都不构成重大的“里程碑”事件。因为这些企业实行多元化经营，集团旗下的其它业务可与房地产业务相匹敌，因此不受国家房市调控的限制。但对纯房企控股银行，国家监管部门一直对此严防死守。这也很好理解，因为控制房企的银行信贷一直都是房市调控的有效手段。
但时过境迁，过去几年严厉的限贷、限购实施效果表明，房价的调控最终要靠“疏导”供应而非“严堵”需求才能实现。基于这样一个思路转变，国家监管层前段时间才释放房企上市再融资的解禁信号，现在则对万科控股银行“开闸放水”。
在此我们认为，万科控股银行的重大意义在于：至此，国内纯房企与银行的联姻宣告正式解禁；今后，行业与银行深度融合发展将成行业发展大趋势。因为，十多年来，我们发现这样一个事实：无论是行业里某个业务领域，如旅游地产、海外业务，或某种发展模式，如高杠杠、快周转，还是新的尝试，如基金、海外发债，每当一两家先行企业尝试成功后，马上就会涌现出众多的跟随者，过不了多久，整个行业就会形成蔚为壮观的发展潮流。我们相信这次也不例外，因为控股银行可以为房企带来融资创新，其好处远甚于信托、基金、海外发债等融资方式。
对房企形成多方实质利好，或引发行业经营、融资模式变革
通过对绿地、淮南矿业等案例的研究，我们认为，在纯房企控股银行后，将至少对企业发展形成三方面的有力支撑：
在房地产业务外形成多元化经营，形成另一高利润增长极。
作为一个资金密集型的行业，国内房企在房地产业务外形成多元主营业务的比例并不高，较多的是在行业内形成纵向一体化的多元经营。主因还是资金有限，企业无暇他顾。但银行是例外，因为其具有“投资小、见效快”的特点。例如，在万科、越秀的案例中，企业仅投资30多亿和116亿港元就实现了对银行的控股，这对资产成百上千亿的企业不会造成压力。而且，银行的利润非常高：今年上半年，16家上市银行净赚6117亿元，占据了全部上市公司的半壁江山，不少中小银行净利润增速超过20%。这样，房企控股银行，相关投资本身就有可观回报，其盈利能力不亚于房地产本业，而且旱涝保收。
房地产行业将进入金融地产时代，融资便利和成本优化
虽然拥有自己的“控股银行”，多多少少对房企的项目形成支撑。但像万科这样的大企，并不缺资金，其更看重的是通过“控股银行”实现自身业务与金融的深度结合。比如，万科可以借助“控股银行”这个平台开发针对旗下项目做一些资产证券化的产品，相关的便利性更高和规模可以做的比较大，没有中间代理环节，融资成本也会下降。
反哺企业房地产业务，对企业项目销售形成直接支撑
一直以来，房企的发展很大程度上取决于与银行的关系，因为银行一直为房地产开发商提供贷款用于买地和进行房地产开发，而且也涉及向开发商的客户提供按揭贷款。有了自己的控股银行后，房企的境遇将大为改善。比如，在万科的例子中，对于购买本企业产品的客户，万科可以让其通过徽商银行来办理按揭贷款，从而打造企业销售的一个核心竞争优势，同时可以大大提升企业的流动资金。
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
