[摘要] 今年楼市“金九银十”成色十足，经历几个月的调控空窗期后，国家和地方层面也开始传递出新的思路，侧重供给和强调市场化手段已经渐成共识。
今年楼市“金九银十”成色十足，经历几个月调控空窗期后，国家和地方层面也开始传递出新的思路，侧重供给和强调市场化手段已经渐成共识。
11月1日，中指院发布报告显示，10月100个城市(新建)住宅平均价格为10685元/平，环比9月上涨1.24%，为2012年6月以来连续第17个月上涨。
同比来看，10月百城房价亦上涨了10.69%，涨幅比9月扩大1.21个百分点。由于房价涨幅过快的城市多集中在北上广深等一线城市，在北京出台“自住型商品房”政策后，深圳也随之推出“深八条”。
而目前中央政府更加侧重强调市场化调控和加强供应，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，要想缓解房价上涨，政府工作重点应该是加大保障房的建设力度，以及减少或避免行政手段干预市场价格行为。
百城房价同比上涨超10%
盘点楼市，成交量和房价是两大衡量因素，从此角度出发，“银十”成色十足。
中原地产研究中心统计数据显示：2013年10月，楼市在12年市场复苏的情况下继续升温，典型的54城市总成交量达到了27.7万套，环比上涨幅度达到了5.5%，这一成交量也创造了年内除3月以外的第二高点。
中指院常务副院长黄瑜告诉记者，10月100个城市住宅平均价格继续上涨且涨幅有所扩大，但房价上涨和环比涨幅在1%以上的城市均有所减少，表明房价涨幅较快的仍是少数热点城市。
根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据显示，2013年10月十大城市住宅均价为18533元/平方米，环比上月上涨1.95%，比上月扩大0.23个百分点。
具体来看，深圳上涨2.83%，涨幅，北京上涨2.56%，涨幅比上月缩小，表明“京七条”对市场预期已产生影响，上海涨2.35%，南京、杭州、天津、重庆(主城区)、广州涨幅在1%~1.5%。
黄瑜表示，“金九”之后，多数城市继续加大推盘，促进成交高位运行。部分房企在前三季度业绩上涨后开始追求更大利润空间，推出精装、楼王项目等高价房源，中高端楼盘入市量加大带动房价结构性上涨。
今年只剩下两个月，外界对各地同比房价涨幅关注度也不断升温，这直接与地方政府能否完成今年房价调控任务挂钩。
根据中指院数据，2013年10月，百城住宅价格同比2012年10月涨10.69%，连续第11个月上涨且涨幅比上月扩大1.21个百分点。93个城市住宅价格同比上涨，上涨城市个数较上月增加3个。其中，北京、广州、深圳等9个城市涨幅介于20%~30%。
这也基本宣告这9个城市完成目标无望。中原地产研究总监张大伟告诉记者，根据中指院数据，新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了15个，这15个城市完成年度调控任务已经基本无望。还有24个城市涨幅在8%~10%。这些城市完成年度调控任务的难度都非常大。
各地调控现差异化
面对“国五条”出台几个月后，房价不断上涨现状，热点城市地方政府已经率先根据自己地区内实际推出调控政策。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，过去调控更侧重于统一性政策，但在区域间楼市的分化下，未来调控会转而以地方性的、分散性政策为主。
比较典型的是，近期深圳市和北京市先后出台“深八条”和“京七条”，两个政策虽然目的都为平抑房价，但侧重点各有不同。
深圳的调控措施是以加码为主，自2013年11月6日起，当地二套房贷首付款比例执行不得低于70%，而北京则在首推自住型商品房，通过增加供应方式稳定市场预期。
胡景晖表示，销售均价比同时段同品质商品住房低30%左右的规定，这将会引导首次置业人群等待此类低价楼盘入市，短期内能缓解当前刚需楼盘供应不足的压力，降低目前北京楼市价格上涨的预期。
另外，此前南京也出台政策，明确国企退出商品房开发领域时间表，而郑州则进一步收紧限购政策。“这样以地方政府为主体的调控或成为未来楼市政策的主要形式。”顾云昌说。
长效机制成业内共识
十八届三中全会之后，楼市调控将走向一个新的阶段，这已经成为业内共识，而一整套长效调控机制则将逐步替代近几年不定时加码或放松的行政调控。
中共中央政治局第十次集体学习首次聚焦住房领域，国家主席习近平强调加快推进住房保障和供应体系建设，未来方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
黄瑜表示，新型城镇化、土地制度、房产税等长效机制建设将取得突破，中国房地产业环境将逐步发生变化。
黄瑜说，随着多层次住房供应体系的逐步建立，供需结构更趋合理，市场运行将回归理性，过去多年需求波动大、房价涨幅高的市场格局有望改善，部分城市房价过快上涨的局面将得到抑制。
而一位接近住建部的人士也告诉记者，市场化调控已经被高层多次提及，这些手段副作用小，能有效避免房价和房地产市场大起大落的现象，多层次住房供应体系无疑也透露出未来国家房地产政策将侧重于加强与供应有关的管理与分配等。
据悉，住建部也已经初步考虑制定进一步提升住房保障覆盖面的系列政策的可能性，这些政策可能包括“降低收入准入门槛”“淡化户籍准入标准”等。在住房保障覆盖面扩大成为可能后，行政手段对房地产市场的干预将逐步退出。
自2011年中央经济工作会议提出后，高层反复强调当前政府将工作重心放在保障房，而“十三五”、“十四五”必将渐渐转向商品房。
此外，国家对避免投资、投机性购房的决心绝不会改变，而房产税试点的铺开及最终普及也只是时间问题。
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【编者按】楼市“金九银十”虽然已进入尾声，但主要一二线城市的楼市仍处于“高涨”行情之中。“国五条”、“限购令”等楼市调控措施显然已失去“法力”，而房价上涨预期强烈也使得房地产调控再次走向“十字路口”。
房价在调控中“一路高歌”
今年以来，尽管房地产调控在不断深化，但我国房地产市场仍呈现出明显的回暖态势。特别是“国五条”出台之后，房价连涨的势头并未得到扭转。
11月1日，中指研究院发布《2013年10月中房指数系统百城价格指数报告》，根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年10月，100个城市（新建）住宅平均价格为10685元/平方米，环比9月上涨1.24%，自2012年6月以来连续第17个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.17个百分点，其中沈阳10月新建住宅价格环比上涨1.08%，平均价格7676元/平方米。
目前，地方城市为落实“国五条”而制订的“2013年的房价控制目标”已进入年终倒计时，大部分城市对“控房价”倍感压力。
事实上，一些业内人士和专家都对“控房价”表示担忧。他们认为，即便是在过去的“金九银十”开发商加大了推盘量，但也难缓解房价上涨的压力，部分热点城市仍出现量价攀升局面，再加上众多开发商“硬撑”，未来房价仍将保持在一定范围内的上涨幅度。（来源：经济参考报）
应急调控“捉襟见肘”
业内呼吁长效调控机制尽快出台
2013年10月23日下午，北京市住建委发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》。明确，自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。
伟业我爱我家（价格动态户型图论坛）集团副总裁胡景晖表示，“京七条”新政无法从根本上解决北京房价持续上涨的问题。他认为，要想缓解价格上涨，政府工作重点应该是加大保障房的建设力度，以及减少或避免行政手段干预市场价格等行为。
在北京之前，深圳市率先出台“深八条”，紧随两个城市之后，上海也表示将继续从增加供应和严格执行既定限购政策等方面做好房地产市场调控工作。在多个城市对楼市微调的同时，业界分析认为，由于不同城市间市场现状的差异，未来各地落实调控的手段将更为灵活。另一方面，关于尽快建立房地产市场长效机制的呼声也更为强烈。
住房和城乡建设部政策研究中心综合研究处处长赵路兴表示，近年来房地产市场的调控政策频繁出台，已经基本起到了抑制投机需求的调控效果。但部分城市房价 涨幅依然居高不下，也使短期调控政策显得力不从心。因此，亟待出台长效机制以引导市场预期。（来源：经济参考报）
【小编结语】不能说楼市应急调控没有一点作用，只能说，每一次的应急政策都是“小打小闹”、“隔靴搔痒”，因此f房价难逃所谓越调越涨的“怪圈”。从目前房地产市场状况来看，小编以为，楼市调控长效机制应尽快出台。然而，光有政策没有执行力也是不够的，年初的“国五条”曾被视为拯救楼市的“法宝”，可扪心自问，真正落实的地方政府又有几个？因此，长效机制很重要，但更为重要的是如何向下推行和落实。
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预防泡沫先给楼市降温
近年来我国城镇化力度很大，一些地方政府错误理解，大量圈地，导致城镇化质量偏低；房价虚高，空城鬼城现象突出。专家认为，尽管三四线城市房价仍未到“发烧”地步，但对其调控也不能忽视。实施差异性的调控措施，应被纳入决策视野。
对于房企而言，城镇化绝不是新一轮的“地产狂欢”，而意味着新一轮战略机遇期的到来。华中科技大学公共管理学院王国华教授说，中国城市化正在告别粗放型发展模式，城市运营是中国未来城市综合发展的必然模式。
要改变过去的发展模式，必须让地方政府摆脱对土地财政的依赖。王国华说，防止三四线城市楼市泡沫风险，须给地方政府充足的财权事权，同时，宏观调控政策也要进行相应调整。
王国华认为，随着年底临近，受房地产调控政策变化，年末贷款收紧，开发商完成销售目标，营销力度不足等因素影响，年末楼市很难再达到“金九银十”的高度，量价齐升的局面可能被打破，房价上涨的动力或被削弱。
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