[摘要] 10月23日，北京市住建委等五部门联合发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，备受关注的自住型商品房管理细则正式出台，北京市的楼市调控进入一个新阶段。
10月23日，北京市住建委等五部门联合发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，备受关注的自住型商品房管理细则正式出台，北京市的楼市调控进入一个新阶段。
今年以来，大部分城市的房价再次迎来飙涨，这其中尤以北京、上海等城市为甚。房价的持续上涨，除了使群众很有意见外，在另一个层面也不得不让人再次思索，过往的调控手段是否能长期奏效。当行政色彩浓厚的调控手段屡屡遭遇市场的嘲弄后，推出长效的市场化调控机制更显紧迫。而在房价不断飙涨的北京市，率先出台加码的调控手法。只是不知道，类似的手法，能否管住房价这头脱缰的野马。
“京七条”调控新政的隐患
北京市的自住型商品房细则出台后，人们在研析后发现，对于购买人群的资格设定门槛非常低，在北京现有“双限”政策下具备购房资格的，基本都可购买自住型商品房，这其中包括在北京已经拥有一套住房的北京籍家庭，以及在北京没有住房的非北京籍家庭。
与过去的政策多针对豪宅或刚需房不同，这次北京市推出的新政，主要是为了解决中端人群的购房需求，单套自住型商品房的总价基本控制在200万元以内。这从某个层面而言，也算弥补了市场的一个空白，由于此前大多数中等收入群体无法享受保障房的政策优惠，而收入又不足以跟上北京房价上扬的幅度，这次自住型商品房的推出，可以看做是一种升级版的经济适用房，覆盖更多的中等收入群体。
根据北京市住建委的规划，目前大约推出2万套自住型商品房，2014年推出5万套。2012年，北京市全年新住宅成交12.3万套，扣除保障房之后约为9万套，这意味着一旦计划执行，现有的商品房市场将有相当一部分的需求转移到自住型商品房，对于北京市整个房地产市场的冲击不言而喻，因此极有可能改变民众的恐慌性购房情绪，从而拉低房价。
由于我们的政府都是大政府，手中握有大量资源，因此，对于自住型商品房这一新鲜事物，个人的观点是建造并不难，更多的难题将会出现在后期的分配阶段。根据以往经验，我国经济适用房分配过程中存在众多腐败现象，媒体爆出的开宝马车住经适房的现象屡见不鲜，如果说购买门槛相对较高的经适房都不能实现公平分配，低门槛的自住型商品房又如何去杜绝腐败？虽然北京方面对此制定了相应的处罚规则，如“对通过隐瞒家庭住房状况、伪造相关证明等方式，弄虚作假，骗购自住型商品住房的家庭，一旦查实，房地产开发企业应与其解除购房合同，购房家庭承担相应经济和法律责任，且5年内不得在本市购房住房。构成犯罪的，依法追究刑事责任”。但如此语焉不详，缺乏明细处罚条款的规则，能在多大程度上防范权力寻租，得打个问号。
当然，建造容易，也不是说在建造环节就可以高枕无忧，由于自住型商品房的利润空间相对较低，开发商在开发类似项目时，如何保障项目的质量同样惹人关注。以往的经适房，后来在使用过程中暴露出问题的案例很多，甚至有的经适房，尚未来得及投入使用，就被爆出大量质量问题。如今，同样的担心又将转移到自住型商品房身上。与经适房相对较小的规模相比，按照北京市的规划，未来自住型商品房在市场上的比例将超过5成，数量如此庞大的自住型商品房一旦爆出大面积的质量问题，其影响将更为恶劣。
从某种角度说，自住型商品房的推出，只是过往调控思路的一种延续，据说北京迄今为止已出台了20余种各类名目的房产品，但仍没有遏止房价疯涨的势头，希望用自住型商品房就一劳永逸地解决这个难题，并不现实。这种处于市场和保障夹缝之间的做法，能解决的可能也就是一部分人的购房需求，对于更多的购房者来说，市场才是的选择。相比之下，推出长效的市场化调控机制更为重要，只是这种机制的建立，确实应以解决问题为最终出发点，而不能又是利益方的一次豪夺，房产税这样以征税为手段的做法，也要慎重。
“京七条”比单纯限购有意义
“低端有保障、中端有政策、高端有控制”，这应该是“京七条”的一个总体思路。
10月23日，北京出台了广受关注的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，共有7条，被称为“京七条”。但实际上颇具新意的就是第5条：切实增加供应，有效满足居民刚性自住需求。在今年住房供地总量成倍增加的基础上，重点通过“限房价、竞地价”方式，加大自住型商品住房供应力度，满足中端需求和夹心层家庭需求，年内要形成2万套供应，今后年度这类住房用地在土地供应计划中单列，供应规模要达到市场的40%到50%。
“京七条”率先推出了自住商品房的概念，并且明确加大市场供应量，还提供了价格折扣，低于周边楼盘30%。这是相当具有含金量的。
所谓自住商品房顾名思义就是自住，无论是否北京居民，只要符合条件均可申请：名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭以及持有有效暂住证、连续5年(含)以上在本市缴纳社保或个税，且名下无房的非京籍家庭，都可以购买一套“自住型商品房”。值得注意的是，一个家庭只能享受一次购买机会，即使将名下自住型商品房出售，也不能再购买新的自住型商品住宅。为了确保房屋的“自住”属性而非“投资营利”，京七条规定，5年内不得转让，5年后上市交易增值的30%须上缴。
与此同时，“京七条”还鼓励企事业单位和相关机构将自有用地用于自住型商品住房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目。北京市住建委委员秦海翔在接受记者采访时曾表示，将加快发展自住型商品住房，采取“限房价、竞地价”等方式供地，套型建筑面积以90平方米以下为主，销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右，着力解决广大居民自住型改善型购房需求。目前已经落实到地块和项目，年底前完成2万套供应，明年还将继续加大供应，预计完成5万套，将占新增供应的50%以上。
就在“京七条”出台的前一天，国家统计局发布了9月份70个大中城市房价指数，北京新建商品住宅、二手住宅的价格指数同比涨幅分别为20.6%和17.8%，居70大城市之首，首都变成了“首涨”。于是，有专家认为“京七条”的出台意图就是通过低于市场价格30%左右的2万套自住型、改善型商品住房的入市，迅速拉低整体销售均价，使得房价较去年呈现出平稳上升的局面。的确，“京七条”明显有平抑的功能，自住型商品住房的入市将有助于缓解购房者对房价上涨的预期。但“京七条”精髓之处在于加大自住商品房供应量，改变市场供求预期，完善北京楼市“低端有保障、终端有支撑、高端有市场”的三元格局。
10月29日，习近平在主持中央政治局学习时指出，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。只有坚持市场化改革方向，才能充分激发活力，满足多层次住房需求。习近平强调，从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，要总结我国住房改革发展经验，借鉴其他国家解决住房问题的有益做法，深入研究住房建设的规律性问题，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系，千方百计增加住房供应，同时把调节人民群众住房需求放在重要位置，建立健全经济、适用、环保、节约资源、安全的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。
“千方百计增加住房供应”是这段讲话的一大亮点，是否意味着，楼市调控将从以往的单纯抑制需求走向调节供需平衡，改变供求预期，使楼市经济长效健康发展。
“自住房”不能药到病除
尽管北京人天天抱怨生活在严重的雾霾中，看起来似乎这已不是一个适合居住之地，但事实上，购房者对于北京还是趋之若鹜。与我们杭州现在相对平稳的房价相比，北京今年的房价一路走高。就在国家统计局宣布北京房价再度领涨的第二天，2013年10月23日，北京市住建委出台了地方版的楼市调控新政“京七条”。
“京七条”的创意是制造了一种新的住房品种——“自住型商品房”。它比周边同地段、同品质的商品房要便宜三成，购买后5年内不得转让，5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地等价款。
这样的规定，让我想起了经济适用房，很多地方的经济适用房同样也是5年后上市，上市后要补差价。当然，自住型商品房的价格门槛要比经济适用房高多了，针对的人群也不一样。经济适用房完全是针对低收入的住房困难家庭，而自住型商品房针对的是不够保障房资格，又买不起商品房的夹心层的住房问题。
乍一看这确实是刚性需求购房者的一个福音，至少为广大“望楼兴叹”的刚性需求购房群体，尤其是年轻人提供了一条可能的购房路径。但是，仔细一想会发现，这种“受益”是短期的也是表面的。如果房价就此停滞，那比别人便宜三成买到房子总还是好的，但是如果房价继续上行，即使便宜三成了可能还是买不起。就像地产界名人任志强所担忧的那样——“保障与限价型住房用地超指标，严重挤压商品房用地，进一步提高房价”。
这种担忧不无道理，尽管2013年只剩下最后2个月，北京依然雄心勃勃地表示要放出足够建造2万套“自住型商品房”的用地，相当于一般年景下北京新房总成交量的1/5；明年的计划更为庞大，5万套。北京的土地就那么多，自住型商品房的供地增加了，普通商品房的供地就会更加紧张。供地一紧张必然会带动房价的上涨，而参照周边商品房价格的自住型商品房，不也要跟着涨价了吗？
道理其实很简单，从根本上改变一个地方的高房价，必须从解决这个区域住房供需失衡的状况入手。像北京这样的城市，集中了中国的医疗、教育等公共资源，想不吸引人都难。在土地供应相对有限，而外地人不断涌入、购房需求始终旺盛的背景下，北京的高房价似乎是一道无解的难题。这也就不难解释，在今年的楼市版图里，只有作为一线城市的北京、上海等大城市房价是上涨最明显的，而许多二三线城市房价相对平稳。就杭州来说，从整体上而言，许多板块的楼盘价格都已经三年未涨。今年以来虽然许多楼盘都有了小幅提价，但是这也只是去年的下挫之后的反弹而已。房价的相对平稳纵然有许多因素，但是杭州今年相对较大的供应量以及逐渐疲软的需求是一大主因。
被逼出来的“另类”商品房
“京七条”的重中之重，是“自住型商品住房”这七个关键字。自住型商品住房，是一个北京自创式的新名词。
自住型商品住房，说它是商品房，又不是完全意义上的商品房，它采取的“限房价、竞地价”的行政手段式干预，导致它的供应势必也带有浓厚的非市场性的行政色彩。说它是经济适用房，当然也不是，众所周知，经济适用房设立之初是为了满足“城市中低收入家庭”的购房需求，虽然后来变味了、打算被取消了，但是，自住型商品住房的准入门槛明显低于经适房，且供应量巨大。
这样一来，就算明白了，自住型商品住房是为了给那些城市的“夹心层”住的，既买不起高昂的商品房，又不够格申请保障房的人群。
在中央的楼市调控政策并未放松的情况下，北京为什么还要大张旗鼓推出地方版的楼市调控新政“京七条”？这就不得不提到绕不开的房价话题。自从2012年6月份被限购政策压抑许久的刚需爆发之后，北京的新房价格已经实现了连续16个月的同比上涨，最近6个月领涨，9月份依然是以高达20.6%的同比涨幅位居首位。
到头来是北京地方政府被逼着，“不得不做点事情”出来，要不然，北京市今年承诺的房价控制目标恐怕难以实现。到这里，“京七条”的出台意图也很明显了，就是为了稳住房价。
虽然，对目前就有约13万户家庭在轮候保障房的北京来说，现有的自住型商品住房，在量上还是远远不足以满足的，但是，我们也应该看到，如果这个政策持续下去，当这些“限房价、竞地价”的出让土地真正建成楼盘面市时，那么，对于整个北京楼市来说，还是非常具有冲击力的。这些套型建筑面积以90平方米以下为主的房子，销售均价会比同时段同品质商品住房低30%左右，这意味着市场将面临重新洗牌，尤其是，那些同类地段的刚需盘将首当其冲地受到影响。7万套房源的入市，对市场的预期改变也是巨大的，人们就不会恐慌买不到房，也不会开发商随行就市地涨价，毕竟这边还有售价更低的房源，有机会去轮到买。对区域定位中低端的商品房来说，为了能够避免和自住型商品住房直接抢客源，也势必会采取快速开发、低价促销的集中式推盘入市。
自住型商品住房面市后，毫无疑问将缓和房价压力，对高房价产生稀释作用。所以，很难说，“京七条”确有实效后，不会被推广到的其他一线城市。显然，在高房价的背景下，政府的手已经按捺不住，从保障低端收入人群的公租房、廉租房，伸向了商品房，低价销售给中低收入家庭的自住型住房，其实就是行政干预下的“商品房另类”，行政手段对商品房的又一重干预。
这或许会是楼市调控的新思路。但是，就如经济适用房和传统商品房存在差价，出现权力寻租，利用弄虚作假与腐败手段谋取经济适用房，从而影响与妨碍保障性住房分配公平与社会和谐。自住型商品住房，需要避免的恰恰是这类前车之鉴。另外，建立完善的退出和转换机制，也尤为重要。
新闻
链接
北京出台“京七条”调控楼市
不久前，北京住建委发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，明确加快自住型商品住房建设，通过“限房价、竞地价”的方式，加大房屋供应力度，完善住房供应结构，稳定市场预期。该文件被市场称为“京七条”。
主要内容：
一、高度重视自住型商品住房建设和管理工作。
二、加强计划管理，确保土地供应。自住型商品住房用地，可以采取集中建设或者配建等多种形式，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。市国土、规划部门在编制下一年度的土地供应计划时，应明确一定规模的自住型商品住房用地，具体分解到各区县，并向社会公布。2013年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模。
鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目。
三、合理确定套型面积和价格标准。自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。
四、明确销售对象。按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。其中，符合下列条件的家庭可以优先购买：本市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，其中单身人士须年满25周岁；经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。
五、加强销售和登记管理。
六、加强自住型商品住房的转让管理。自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。
购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。
七、严肃查处违法违规骗购行为。对通过隐瞒家庭住房状况、伪造相关证明等方式，弄虚作假，骗购自住型商品住房的家庭，一经查实，房地产开发企业应与其解除购房合同，购房家庭承担相应经济和法律责任，且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
