[摘要] 市场对十八届三中全会的期望颇高，即便没有具体楼市政策，至少会给房地产的调控和发展定下基调。新一届领导人上台多楼市三缄其口，被解读为让楼市更多的回归市场的调控。今年以来，房价涨势不减，一线等热点城市涨幅明显，在房价居高不下的情境下，中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行集体学习。
市场对十八届三中全会的期望颇高，即便没有具体楼市政策，至少会给房地产的调控和发展定下基调。新一届领导人上台多楼市三缄其口，被解读为让楼市更多的回归市场的调控。今年以来，房价涨势不减，一线等热点城市涨幅明显，在房价居高不下的情境下，中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行集体学习。欢迎关注房天下今日话题：三中全会后楼市或回归理性 买房压力不再那么大。
楼市有望回归理性
房地产景气指数回落或引导房价理性回归
国家统计局发布的《2013年1-10月份房地产开发和销售情况》的报告显示，1-10月间东部地区商品房销售面积较1-9月的增速下降1.7个百分点，中部地区和西部地区分别回落1.7和1.2个百分点。
而房地产景气指数为96.88，比上月回落0.37点。
尽管不到2个百分点。但是此番商品房销售面积下降，或意味着商品房价格的拐点出现。因为”金九银十“一般被认为是房屋的销售旺季。而商品房销售的理性回归，可能引起群体的从众效应，恐慌情绪会导致大家急忙逃离楼市。
调控主体回归地方 新政有助控房价
当前房地产调控的主体已经由中央转向了地方，相比于过去一刀切的调控模式而言，未来地方政府的意愿和思路将起到更加重要的作用。“而对于北京、上海、深圳等房价水平高、今年房价调控目标完成难度也的一线城市来说，收紧调控政策早就是板上钉钉的事情。”
该机构还指出，另一方面，北京、上海、深圳三地接连出台新政给市场传递了当前房价上涨已超过政府底线的信息，“这将一定程度上影响部分开发企业在定价环节的心态，导致房价增速在年底有所放缓。另外，部分高价项目预计也将在预售证申领环节遭遇阻力。”
楼市库存大量增加
开发：竣工面积转负
数据显示，2013年1~10月份，房地产开发投资同比增长19.2%，增速比1~9月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资增长18.9%，增速同样回落0.6个百分点。
1~10月，住宅施工面积、新开工面积以及竣工面积同比涨幅都较1~9月有所回落，尤其是竣工面积首次转负。在土地购置方面，1~10月，企业购置土地2.67亿平方米，同比下降3.6%，降幅较1~9月有所扩大。土地成交价款同比上涨11.7%，增速也现回落。
而在商品房销售方面，销售面积及销售额增速连续六月双双录得下滑。1~10月份，商品房销售面积为95931万平方米，同比增长21.8%，增速比1~9月份回落1.5个百分点。 而销售额涨幅下滑趋势也十分明显。1~10月，商品房销售额为61238亿元，增长32.3%，增速比1~9月份回落1.6个百分点。
销售：待售面积继续增加
待售面积继续增加，10月末，商品房待售面积为45361万平方米，比9月末增加726万平方米。
在开发商资金方面增速也继续回落。1~10月份，房地产开发企业到位资金97194亿元，同比增长27.2%，增速比1~9月份回落1.5个百分点。其中个人按揭贷款资金增长最快，增幅达40.9%。
专家：需求在高价下逐渐萎缩
“不论是房地产开发投资还是住宅投资，10月均有所回落，但是从累计情况看，年内基本都保持在20%的水平左右，波动有限。”链家地产市场研究部人士张旭对记者表示，从房企较为健康的财务状况和购房群体的需求情况看，年末及2014年房地产投资保持旺盛的可能性依然存在。
而中原地产市场研究部总监张大伟也认为，虽然各项数据连续数月下滑，但销售及投资依然在同比明显上涨。“但楼市的发展不均衡已经非常剧烈，楼市明显正在酝酿过剩危机，从成交看，涨幅已经放缓，需求在高价下逐渐萎缩。”其表示，10月末，商品房待售面积比9月末增加726万平方米，而9月末，这一数据仅仅增加了280万平方米。
“虽然一、二线城市目前看来存在供需结构紧张，但广大的三、四线城市都面临着库存急剧上涨的现实，这种分化导致当下房企集中在一、二线城市购入土地，避免在三、四线城市拿地，所以土地市场的成交面积有所下滑。”张大伟表示，这种分化在短期内会导致一、二线价量上涨，而三、四线库存积压越来越严重。但长期看，很可能酝酿整体市场风险。
高层谈保障房建设
保障房再受重视
在10月29日的中央政治局集体学习会上，习近平提出：“今后要重点发展公共租赁住房，加快建设廉租住房，加快实施各类棚户区改造。在推进这项工作的过程中，要注意尽力而为和量力而行相结合，努力满足基本住房需求”。
10月31日，住建部一位不愿具名的官员向外界透露，提速“公租房并轨”(即公租房与廉租房并轨)，逐步削减经济适用房供应量，并最终取消经济适用住房。
当下除了推进廉租住房和经济适用住房的并轨外，住建部也正在考虑通过“地方政府降低住房保障收入门槛”“调整住房保障户籍制约政策”等手段，逐步扩大住房保障覆盖面，同时也希望推进公租房和廉租房将并轨。
目前，住建部开始考虑推行“公租房并轨”，但应该尚未与地方政府沟通。该部相关司室已经开始汇总“公租房并轨”试点城市的情况，有望在年底召开的城乡建设系统工作会议上提出“提速并轨”要求。
政府、市场分工
政府的表态，意味着政府与市场有了明确的分工。
由于各种各样的原因，在之前很长一段时间内，政府在住房保障方面的工作力度不够，导致社会各个收入阶层人群全部涌向市场，变相促使房价过快上涨。让中低收入者被动进入市场与高收入人群竞争，这显然是并不合适的。而现实情况是，房价的过快上涨引起社会普遍不满，尤其以中低收入者为甚。
因此，建立多层次住房供应体系，已迫在眉睫。因此习近平总书记此番提出，“从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”，被市场解读为是顺应时代发展之举。
复旦大学房地产研究中心尹伯成教授表示，政府和市场会各有分工。政府要做到的就是加大供应建立多层次住房供应体系，在我国居民的住房需求也日趋分化的情况下，为满足不同类型的需求变化，做到“低端有保障、高端有市场”。
未来房价走向平稳
从整体市场来看，目前仍然处于供不应求的局面。来自中指研究院的数据表明，2010 年以来，我国住宅用地供应量较此前呈现大幅提升，2010～2012 年的年均供应面积由此前的6.5 万公顷迅速提高至11.7 万公顷，2012 年末商品住宅的竣工面积也达到了7.9 亿平米。但与同期商品住宅9.8 亿平米的销售面积相比，土地、住宅的供应似乎仍显不足。为充分满足居民与日俱增的住房需求，加大、加快供应是最需解决这个问题的要务。
从长期来看，住房保障与市场分开之后，势必分流部分市场需求，因而这对缓解房价上涨压力将起到积极的作用。尹伯成表示，中低收入人群的住房问题由政府解决之后，意味着有20%的市场需求转移了出来，因此上涨压力由此而得到缓解。而从长期来看，这也会促使房价逐步走向平稳，并最终实现健康发展。
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