[摘要] 近期，山东房产税新规纷纷出台，都是关系到买房各位的切身利益，“383”改革方案关于房产税后期的发展也是众说纷纭，潍坊准备买房的购房者，房产税新规有没有影响到你的买房计划？
近期，山东房产税新规纷纷出台，都是关系到买房各位的切身利益，“383”改革方案关于房产税后期的发展也是众说纷纭，潍坊准备买房的购房者，房产税新规有没有影响到你的买房计划？
山东房产税新规已施行 宾馆等出租客房要缴税
山东省地税局关于房产税有关政策规定的公告已正式开始执行。该公告明确，宾馆、饭店、写字楼等单位出租客房或写字间等房产的，不论其用途如何，一律按其租金收入计算缴纳房产税。而且，出租房屋的租金包括出租的房屋及其不可分割、不单独计价的各种附属设施及配套设施的租金收入。
盖好的商品房没卖出去，房企如果想自用或出租这些待出售的商品房，要怎么缴纳房产税？该公告中明确，房地产开发企业如果自用或出租待出售的商品房，自用的应按房屋原值计算缴纳房产税、出租的应按租金收入计算缴纳房产税。和此前的“房地产开发企业自用或出租建造的待出售的商品房，应按房屋原值或租金收入计算缴纳房产税”相比，新条款更加严谨明确。
该公告还明确，宾馆、饭店、酒店、公寓、写字楼、培训中心、招待所、疗养院等单位出租客房或写字间等房产的，不论其用途如何，一律按其租金收入计算缴纳房产税。
记者注意到，该公告还明确了房屋租金的确定问题：出租房屋的租金应包括出租的房屋及其不可分割、不单独计价的各种附属设施及配套设施的租金收入。对租金收入中包含的水电费、电话费、煤气费等，凡单独计价的可予以扣除;凡不单独计价或计价明显偏高以及划分不清的，由税务部门核定予以扣除。
除此之外，该公告还指出，对出租的房产，凡有与之配套的相对独立的机器设备及露天停车、仓储等用地的，其租金部分，可由当地主管地方税务机关核准，在计税租金中予以扣除。
山东省实施房产税新规 二房东不用再缴房产税
近日，记者从市地税局了解到，《山东地方税务局关于房产税有关政策规定的公告》已经下发，目前已正式实施，房产税新规中明确提出：承租人转租房产不再征收房产税。据相关人士分析，目前，国内大部分地区已普遍遵循转租不征收房产税的规定，新规的出台并不会使转租成为规避税费的手段。
该公告规定，自2013年10月14日起，承租人转租房产不再征收房产税。而此前已征的税款不再退还，未征税款不再补征。对于承租人转租房产代开发票的，应按照税法相关规定据实计算征税。而之前“对承租人转租的房产，由转租人按其所得租金收入扣除转租房产所支付的租金后的余额计算缴纳房产税”的规定停止执行。据山东省地税部门介绍，山东省关于房产税的调整是为了更好地适应目前省内房屋租赁业的发展。
据了解，国内包括云南、广东、浙江、安徽、海南等在内的多个省份都已陆续出台类似规定，取消转租房产时征收的房产税。之前，只有山东、吉林在内的少数几个省份没有取消该税费。
那么，房产税新规的实施，究竟对房屋租赁企业纳税有多大的影响呢？岛城一位不愿透露姓名的某物业租赁公司工作人员给记者算了一笔账。他说，比如一家公司有一栋写字楼，分别租给30个客户，一年租金为1000万元，那么根据规定 ，这家公司要缴纳55.5万元的营业税及附加，还有120万元的房产税，共计缴纳税费为175.5万元。而房产税新规出台后，为了降低税负，这家公司可能会考虑将这栋写字楼以800万的价格整体租赁给物业管理公司，再由我们公司对外出租，取得1000万元的租金。
这样算下来这家公司为此需要缴纳44.4万元的营业税及附加、96万元的房产税，而我们公司则需要缴纳55.5万元的营业税及附加，两家公司合计需要缴纳195.9万元的税费。实际上，两家公司并没有因此而取得税收利益。因此，即使对转租行为不征收房产税，在税务机关严格执法的前提下，也不会给某些纳税人可乘之机。
“383”方案解读之房产税
国务院发展研究中心提交十八届三中全会的“383”改革方案提出，加快建立不动产登记制，扩大房产税试点范围，一定过渡期后全面推开，并明确为区县级政府主体税。房产税究竟何时全面开征？怎么征？未来房价会不会下跌？虽然目前谁也无法给出答案，但通过对上海、重庆房产税的梳理，加上专家的分析和观察，或许能勾勒出大致脉络。
房产税三问
全面开征行吗？“人为原因或是阻力”
看过刘峰的焦虑，问题就来了，究竟什么是房产税？会不会全面开征？我国目前的税收以间接税为主，如增值税、消费税是由商品或服务的提供者把“含税价”货款中的税剔除出来，缴纳给税务机关。而房产税属于直接税，意味着税务机关要直接从公民口袋里拿钱，最容易引起争议。“对房产征税自古有之，比如唐代就叫‘间架税’。
目前，大多数国家普遍征收房产税。”首都经贸大学财政税务学院税务系主任刘颖说。现行的《房产税暂行条例》1986年颁布实施，该条例对家庭住宅免征房产税。2011年1月，上海、重庆同时试点，意味着家庭住宅房产税免税时代逐步结束。但全面推开房产税，条件还未成熟。首先，住建部提出的500个城市住房信息联网工程一再“爽约”，到目前为止，依然没有联网。相关部门承认，“人为原因或是阻力”。
假如某人在西安、北京、三亚各有一套房，如果没有联网，可能就不用征房产税；同样的面积，他要是在西安有两套房，可能就得缴税，这会造成不公平。此外，还有一些机关团体、企事业单位，在政府划拨的土地上盖房。因土地性质不属于商品用地，业主并无房产证，如果不征税，这些业主等于享受了“一个萝卜两头切”的好处。
“房姐”事件曝光后，房产税又有了新的挑战——“一人多户”如果全面征收房产税，“一人多户”是有效的逃税手段。目前，舆论普遍认为国内“一人多户”现象不在少数。
能拉低房价吗？从上海重庆看影响有限
以重庆和上海看，房产税对普通百姓的影响不大。在刘颖看来，上海主要针对个人房产的增量课税，采用“新房新办法、老房老办法”，没有触及既得利益者。而重庆主要针对高档住房课税，不论新房老房都要征税，触及了部分既得利益者。
多数经济学家认为，上海和重庆的试点无法在推广，因为对楼市的影响有限，也没有为政府带来大量的财政收入。两地的“温柔”试点，是地方政府当下与长远利益的博弈的结果。
从长远看，无论从政府财政收入稳定性、可持续性的角度，还是从老百姓买房的压力考虑，征收房产税比一次性高价出卖土地更科学。但房产税从提出到现在已有数年，至今无实质性进展，一个重要的原因是地方政府缺乏动力。
未来会怎么征？ 可能提高税率拓宽征收范围
按税法专家的分析，房产税主要有3大功能：稳定增加地方财政收入、缩小贫富差距、抑制房价。那么，未来房产税怎么征，才能实现这3大功能？
从383方案表述的“明确为区县级政府主体税”这一点看，增加地方财政收入的目的十分明显。而房产税要成为“主体税”，路子只有两条：一是提高税率，二是拓宽征收范围。
普遍征收房产税可以保证地方财政收入的稳定性，但容易被抵触，征收难度大。“成功的房产税应在调控贫富悬殊和增加税源方面都能发挥好的效果，同时不要引发民众的不安和不满情绪。”刘颖认为，作为一种直接税，中国实行普遍征收的可能性不大。财政部财政科学研究所所长贾康认为：“中国推行房产税改革只能走调节高端的思路，只对真正的豪宅与多套住房持有者征收”。
中央基本锁定房产税改革方向
过去十几年，我国收入分配格局发生了重要变化，收入分配不公问题严重，税收作为调节收入分配的重要工具，其作用越来越引起社会各界广泛关注。十八大报告指出，要形成有利于结构优化，社会公平的税收制度。税收如何有效调节收入分配结构？当前税收改革的难点在哪里？未来财税体制改革方向在哪里等都是人们期待十八届三中给出答案的热点问题。
贾康：房产税遗产税的推出应逐步探索
财政部财政科学研究所所长贾康表示，分配公平对于延续“三步走”战略，实现民族复兴有很大的作用，其中税收显然发挥着重要的作用。“税收调节收入，保证分配公平的功能大致分成两个层面，一个是初次分配阶段，另一个是再分配阶段。”
在初次分配阶段，税收发挥作用是要在税制的设置上尽可能接近中性特征，不搞过多的区别对待，尽可能简化，税收要为实现就业提供良好的环境，主要措施是结构性减税，现在铺开对小微企业、个体工商户实行新的减税，目的就是调动他们的生产潜力，在专业化、细分化方面放开手脚。“这个方面的税制改革共识比较明显，前景也很确定。”贾康说。
不过，在再分配阶段，由于矛盾凸现，改革空间狭窄，给税收发挥作用带来很多不确定性和一系列困难。
“在消费税方面，虽然对大排量汽车和奢侈品消费提高税负存在争议，但是还是容易取得共识的。但是一提到直接税，比如房产税以及正在研究的遗产税，则充满了各种争议”，贾康认为，人们应该保持一种理性态度，从全局、整体、全社会共赢的根本利益出发，寻找尽可能接近的平衡点。
“对于房产税，中央和各有关方面通过文件和表态基本锁定这个改革方向，在可预见的将来，我认为中国推行房产税改革只能走调节高端的思路，不能简单照办美国的普遍征收。即使如此，仍然有很多反对意见。许多以前和我观点一向一致的同志，现在也有明显不同的意见。”贾康说。
此前，曾有一位有影响的学者型官员表示，房产税改革试点之后，出现了许多矛盾和意见，应该暂时停下来，由人大牵头，先组织房产税相关的法律制订，等法律制订到位之后再在统一执行。
贾康对这种思路和意见给出了自己的评价：
，它的内涵逻辑是把中国推向法治社会，形成相关的法律文本，值得充分肯定，代表了中国走向现代社会、现代税制的主脉。第二，这个问题必须回归中国的实际约束来看，在直接税依然充满很大争议的情况下，具体执行的可行性如何可想而知，“我认为先立法，再执行基本没有可行性，由人大出面制订房产税的法律，五年、十年能见到一个面目吗？中国的改革现在还能不能在很重要的事情上拖十年二十年三十年？”。第三，必须回到邓小平的改革智慧。中国的税制改革和其他的改革允许先行先试，不能先强调法治国家要拿出法律，没法不能定，那样的话很多改革无从动手。应该在肯定上海、重庆两地试点改革的前提下，进一步肯定至少是柔性切入，允许大家理性地发表意见，形成某些基本共识之后逐渐地往前推进，可以从暂行条例开始，逐步推导未来，有条件的时候，制订一个中国的房产税和房地产税法。“推进中国的改革千难万难，我们在立法方面应该有辩证态度。”贾康强调。
在贾康看来，直接税，从个人所得税到房产税、遗产税，很难设想先有法然后推出，必须允许改革探索的空间。“没有改革我们不可能实现中国梦”。
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