[摘要] 2014年，楼市调控政策会在很大程度上影响房价变动，尤其是不动产登记、房产税如何实施以及对农村土地入市的推进等，都将会给房地产业带来更多的未知数。这也意味着明年的房地产市场将面对更为复杂的博弈。
2014年，楼市调控政策会在很大程度上影响房价变动，尤其是不动产登记、房产税如何实施以及对农村土地入市的推进等，都将会给房地产业带来更多的未知数。这也意味着明年的房地产市场将面对更为复杂的博弈。
临近年终，各地土地销售数据陆续出炉。从今年多地层出不穷的“地王”现象来看，土地市场延续着火热态势。根据统计数据，重点城市前11个月土地出让金总计为16029亿元，同比增长67%；前11个月土地成交金额超过500亿元的城市达到10个。
自今年3月份“国五条”出台之后，37个省市相继公布了实施细则。今年前三季度过后，市场似乎看到年初各地下达的“房地产保证令”很难有效兑付。9月25日，国土资源部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人研究四季度土地市场调控措施，强调对供需紧张的一线城市要进一步加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到年内不再出“地王”。到10月份，京沪深穗四大一线城市又不断加码调控力度，在二手房首付比例、购房资质等方面全面收紧。虽然各地政府也都以各种方式积极回应，但从效果来看，调控政策并没有浇灭楼市热火。进入12月份，房企拿地金额出现了上涨态势，这与房企今年销售回款到位有直接关系。同时，房企对明年的刚需释放充满信心，土地制度改革、2013年市场较好的消化水平、房企回归一线城市的声音等，都使得房企积极储备土地为明年投资建设做好准备。此外，许多成交土地位于郊区，且与保障房市场、概念板块（自贸区、前海等）、郊区商办综合体开发等挂钩，体现出一线城市新型城镇化的新格局。从全年数据来看，截至12月22日，标杆房企年内拿地金额已突破3077.8亿元，预计全年将超过3100亿元。与前一年的1558亿元相比，数据实属惊人。有专家认为，目前大部分“地王”地块的楼面价已超过区域内在售房价，这也预示着明年房价很难回落。
“一线城市土地市场看涨预期最为强烈。在国际化大都市建设、土地稀缺性凸显等情况下，房企加快入市步伐，都想占有一席之地。”专家认为，房企愿意砸钱，表明看好此类市场。而房企踊跃拿地，既是为了提前锁定地价，防范2014年地价上涨风险，也是为了彰显企业实力，表明扩张姿态，因为房企在一线城市拥有的市场份额的大小，直接与房企的战略实力挂钩。
2014年，楼市调控政策会在很大程度上影响房价变动，尤其是不动产登记、房产税如何实施以及对农村土地入市的推进，都将给这个敏感行业带来更多的未知数。据了解，11月30日，北京自住商品房项目正式接受摇号报名，2000套住房引来14.8万户家庭申购，74∶1的高比例背后凸显庞大的刚性需求。明年，北京将共推5万套自住型商品房，如果引导到位，将极大地缓解刚需人群的住房需求。但同时，这5万套住房将占到普通商品房市场的50%，而在剩余的住宅用地计划供应量上，有25%是保障房用地，最后将使得真正的商品房用地只占25%的土地量。不少专家担忧，如果地方政府没有一个良好、成熟的控制机制，将可能造成明年普通商品房市场竞争趋于白热化，房价控制也很难有成效。
从近期一系列动作来看，中央坚持调控整体平稳、推进全面深化改革的思路非常明确。不过，如何落实宏观调控，还要看相关部门和地方的具体措施。尤其是在前几年土地市场让“土地财政”赚得盆满钵满的情况下，地方政府成为楼市调控核心所在。长远来看，随着我国探索建立城乡统一的建设用地市场，缩小征地范围，未来地方政府的卖地收入有可能会出现下降。另外，地方债务的扩张加大了政府和业界对地方债务风险的担忧。同时，银行业已对房地产市场的调整风险有所警觉。中投证券的一份研究报告认为，因房贷不高，加上主要城市房价涨幅远高于当地经济增幅，从2013年10月起，32个城市中已有17个城市的商业银行暂停了房贷；另外，有商业银行拉长房贷放款周期，首套和改善型住房房贷利率也明显提高。
近些年，随着房地产市场调整特别是温州、鄂尔多斯等地房地产泡沫破裂，这些地区的银行在发放房贷时极为谨慎，房贷作为优质资产的角色和地位被相对弱化，许多银行积极调整信贷结构，降低贷款在房地产业的集中度。这也意味着，2014年房地产市场将面对更为复杂的博弈。
在12月24日举行的住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，2014年的房地产调控政策将持续，并且注重调控的针对性、连续性和稳定性。同时，要继续做好房地产市场监管，坚持开展房地产市场形势分析，研究房地产市场调控的长远机制。
如果说调控加码、房价走高是2013年楼市主旋律，那么，多重影响因素共存的2014年的房地产市场将走向何方？人们拭目以待。
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（来源：中国证券报）
据悉，中国银行实时发布的2014年宏观经济金融展望报告预计，明年房地产市场投资增速和销售增速均将放缓，房价下跌城市可能增多。
明年保障性住房建设将继续发挥“稳增长”作用，房地产投资有望保持稳定，投资增速将略低于今年的18%，新开工保障性住房投资增速比今年将有所提高。
从影响需求的中长期因素看，考虑到刚性需求释放的持续性，房地产销售将保持稳定增长，但货币政策仍将继续偏紧，限购政策进一步从严，销售增速将放缓，房地产市场将继续分化。
十八届三中全会要求进一步放宽中小城市户籍限制，严格控制特大城市新增人口，这意味着随着土地改革制度的推进，中小城市的土地供给将大幅增加，房价下跌城市个数可能继续增加。
报告预计，明年利率、汇率的市场化改革有望进一步加速。就利率而言，明年的重点是进一步健全市场利率定价体系并大力发展市场化定价产品。一方面，扩大Shibor定价的适用范围并健债率曲线，完善市场化利率体系和利率传导机制；
另一方面，进一步丰富大额可转让定期存单(CD)、资产证券化产品等金融创新产品，扩大市场化利率定价的范围，为利率价格并轨创造条件。就汇率而言，市场价格的形成意味着在交易层面降低央行对中间价的干预程度，在制度层面调整“货币篮子”的构成和权重，在市场层面加快汇率衍生品市场发展。
报告称，在利率市场化情况下，一些风险管理能力相对较弱的民营银行可能经营困难，需完善金融机构市场化退出机制，建立存款保险制度，预计该制度将于明年上半年正式推出。首批民营银行试点最快将于明年初获批，北京、上海、深圳、浙江等热点区域有望成为首批落户地。
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（中国青年网）年末，北京商品房现反常供应高峰，但二手房价格骤降。
住房城乡建设工作会议昨天举行。住房城乡建设部部长姜伟新在部署明年工作时明确表示，2014年要保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施，房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。
>>信号一：分类指导
北上广深政策从严
姜伟新说，2013年，房地产市场总体运行平稳，商品住房建设、销售、库存、交易量都有大幅度上升。但部分热点城市和区域中心城市房价上涨幅度很大，少数城市房地产市场萎缩，交易量下滑。
房地产市场分化明显，在权威部门发布的数据中也得到印证。国家统计局18日发布的11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%，而部分二、三线城市却存在去库存压力，房价上涨后续动力不足。
姜伟新表示，要强调调控的针对性，针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。
据姜伟新介绍，2013年，有17个城市出台了稳控房价的政策措施。他说：“2014年，要保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施。同时要推进房地产领域深化改革的工作，加强市场监管。”
>>信号二：创新模式
发展共有产权住房
姜伟新说：“鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。”
事实上，这几年各地有不少新的实践。如上海市和湖北黄石市建设共有产权商品住房，深圳市采取市场化运作方式筹集和建设安居住房，北京市发展自住型商品住房等。
据介绍，一些地方开展共有产权保障方式的主要做法是，地方政府让渡部分土地出让，有的还给予适当财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本，然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时，在合同中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。
住房城乡建设部认为，从一些城市的实践来看，发展共有住房，在政府的支持下，充分发挥市场作用，能够调动群众依靠自己努力改善住房条件的积极性，有利于加快解决群众住房困难。同时，发展共有产权保障房，符合公平、效率原则，可以避免陷入福利陷阱，有利于保持或激发社会的活力。
姜伟新表示：“各地要注意学习借鉴他们的经验。住房城乡建设部也将认真总结各地经验，深入研究相关政策，会同有关部门适时提出指导意见。”
>>信号三：强化监管
扩大联网城市范围
加强房地产市场监管，历来是房地产市场调控中的重要举措。
事实上，今年7月，针对10种违法违规行为，住房城乡建设部和工商总局就联合集中开展了房地产中介市场专项治理。
12月，在中国房地产估价师与房地产经纪人学会的组织下，35家房产中介做出“不发布虚假房源”等六项承诺。
姜伟新表示，2014年，继续加强商品房预售和销售的全过程管理，指导地方加快完善交易资金监管制度，大力推行二手房网上签约，规范房屋交易行为。
据姜伟新介绍，2014年，住房城乡建设部和工商总局将修订发布商品房预销售合同示范文本。同时，要求各地加强对房地产开发企业、物业企业、中介机构的监管。
此外，针对社会关注的城镇个人住房信息系统建设，姜伟新表示，明年还要继续推进，进一步扩大联网城市范围，探索建立各省、城市与住房城乡建设部联动的信息系统建设工作及运行机制。
>>保障房
计划新开工600万套以上
京华时报(微博)讯(记者孙雪梅)2014年城镇保障性安居工程建设的目标任务是基本建成480万套以上，新开工600万套以上，其中棚户区改造370万套以上。
住房城乡建设部部长姜伟新说，要把抓好配套设施建设放在更加突出的位置，多建成、早入住。同时，要重点推进各类棚户区改造。继续做好保障房质量管理、入住审核、后续管理和信息公开工作。推动民间资本参与保障房建设运营。
另外，2014年要继续抓好农村危房改造和农村人居环境整治工作，安排260万户左右农村危房改造任务。
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