[摘要] 中国老龄化的加速呈现，激发了包括房企、险资、专业养老运营机构等大举进攻养老产业的决心。目前，已有包括万科、保利、招商、金地、远洋在内的品牌房企均涉足养老地产开发，中国平安等险资也不甘落后，已在全国范围内大力布局养老地产项目。
中国老龄化的加速呈现，激发了包括房企、险资、专业养老运营机构等大举进攻养老产业的决心。目前，已有包括万科、保利、招商、金地、远洋在内的品牌房企均涉足养老地产开发，中国平安等险资也不甘落后，已在范围内大力布局养老地产项目。
“在房企、险资、专业养老运营机构等开始大举进攻养老地产的2013年，养老地产迎来了其发展的春天。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，2013年已成为养老地产的元年。2014-2016年将成为中国养老地产的重要发展时机，在市场机会与房企转型的推动下，预计2014-2016年将成为中国养老地产的“爆发期”。
张宏伟分析，一是短期内养老产业、养老地产政策频发，到“十二五”结束将形成系统的养老服务产业政策，政策面鼓励和支持养老产业、养老地产的发展。
二是中国老龄化加速，养老床位无法满足市场需求，大量的市场需求持续存在。相关资料显示，预计2015年城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174万-185万张左右，需要护理老人床位数30万-32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来3年市场上将需要至少4500个项目的建设。
三是房企战略转型推动养老地产的发展。当前，养老地产市场仍然是个朝阳产业，市场需求空间巨大，因此，房企瞄准养老地产领域提前布局谋求转型，通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险，同时，转型后，也为企业内部中长期现金流的逐渐形成作铺垫。
四是养老地产开发运营“标准化”体系逐渐成熟，助推房企在养老地产领域进行快速复制与扩张，总体上推动2014-2016年成为中国养老地产的“爆发期”。
张宏伟认为，从未来养老地产发展趋势来看，养老地产的开发模式、运营模式等势必会逐渐成熟。从养老地产市场现状来看，龙头企业参与养老地产的开发与运营，一定程度上会避免当前“作坊式”的作业服务方式，无论从开发模式、运营模式的探索，还是服务体系的构建、服务内容标准化，房企都可以通过近两年建立自己的特色“标准化”体系。
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中国即将步入老龄化社会，巨大的市场促使地产企业纷纷加快进入养老产业。据不完全统计，目前公开信息披露的养老地产项目已经达到了百个之多。而从实际情况来看，不少企业从事的养老地产更像一场以养老为名的“圈地运动”。多位业内专家透露，目前房企进入养老地产还是在试水阶段，关于养老地产的政策支持、融资渠道、盈利模式尚不成熟，未来房企在养老地产的盈利能力如何将决定其市场份额。
房企掘金养老地产
庞大的市场潜力为老龄产业发展带来了广阔的空间，也吸引了众多房企投资养老地产，截至目前，包括保利、万科、远洋、绿地、合生、万达等企业在内，已有超过80家房地产企业进入养老地产领域。
12月24日，保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)在北京正式对外公布公司的长期养老战略规划。当天保利地产董事长宋广菊对外表示，保利地产将打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式，目前在北京、上海、广州、成都、三亚等地已有六个养老产业项目在建。据悉，早在2008年保利就曾经派出高层奔赴国外考察养老地产，2011年正式将养老地产提升至集团战略高度，经过近五年准备，保利利用北京西山林语项目的酒店，改造成名为“和熹会“老龄公寓，并在2013年年初开始运营，成为保利在养老地产方面的试点项目。截至目前，该公寓共拥有200多个床位，拥有专业的护理人员，已有114人入住，年龄都集中80岁左右的老人。
除了保利地产之外，远洋地产(远洋万和公馆远洋一方)养老项目——椿萱茂·凯健也已正式投入运营。据悉，椿萱茂·凯健位于远洋地产旗下的高端社区远洋天著(楼盘资料)内，建筑面积近6000平方米，床位数约110张。而万科在杭州打造的万科随园嘉树是其养老地产的一个试点产品，该项目在打造适老产品的同时，更加注重老年服务配套。
此外，万达也与中国太平保险集团有限责任公司签署战略合作协议，双方将在养老地产及商业地产方面展开合作。万达集团(廊坊万达广场)董事长王健林表示，“养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。”
养老地产需要全产业链介入
尽管各大房企开始布局养老地产，但如何为养老地产找准发展方向，建立有效的运营机制，依然没有清晰的商业模式。在推出个养老地产试点项目后，万科总裁郁亮表示，万科还未看到养老地产清晰的商业模式，还需要进一步研究。
按照保利地产发布的养老计划，保利地产将联合老龄办共同举办“中国国际老龄产业博览会”。预计展会规模将达到22600平方米，参展企业350家，观众数量超过2万人次。
借助国际展览平台，保利地产通过展示老龄产业实时发展成果，吸纳国外先进的设备设施，反哺适老产品设计和适老服务标准，程度上促进养老服务的社会化、市场化和产业化，从而实现对养老产业全链条的整合。宋广菊表示，保利地产是站在战略的角度切入养老地产，再将全产业链搭建好后，经过逐步的培育，到了十年后可能就会成为公司新的利润增长点之一。
房企积极摸索盈利模式
“专业养老机构至少在现阶段很难盈利，如果开发商先想着盈利是很难做好养老地产的。”宋广菊坦言，但随着老年人消费能力的增长，以及消费需求的升级，未来还是可以盈利的，但这种利润可能是微利。对于未来保利地产在养老地产方面的盈利模式，宋广菊描述道：“未来十年对养老地产的品牌进行连锁经营，并对保利地产现有社区进行养老辐射，配建5万-10万平方米持有型的养老公寓。计划通过12-15年的产权长期租赁，以一次性支付租金的方式进行资金回笼。”
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