[摘要] 当一线房企能量刻度上升至千亿,随之而来的将是行业集中度的进一步提高和企业利润的普遍收窄,房地产企业的竞争格局也将日趋激烈。
业绩飞升、千亿扩容、龙头之争等诸多关键词都借由一张榜单尘埃落定,且都在意料之中。
当一线房企能量刻度上升至千亿,随之而来的将是行业集中度进一步提高和企业利润的普遍收窄,房地产企业的竞争格局也将日趋激烈。
业内认为,一个属于房地产行业后千亿时代已来临。有研究指出,房企的销售体量在进入千亿尤其是两千亿序列后,对于规模扩张的速度需求将会出现普遍下降。千亿,对于房企而言,只是一个销售数字,而如何面对新时代的新变局?才是企业面临的新问题。
毋庸置疑,行业新一轮变革大幕已然开启。
三年鉴证速度与激情
距离2010年万科集团年销售额突破1000.6亿,创千亿房企之先河,仅仅三年的时间。2013年,千亿房企已扩增至7家。
包括万科、保利、绿地、万达、中海、碧桂园、恒大,在2013年悉数入驻千亿俱乐部,与当初万科一家独大的行业狂欢相比,业内外对于千亿俱乐部扩容本身并未表现出太多诧异;人们更多的兴趣在于千亿俱乐部增长速度以及未来的发展态势。
如果时间再往前倒推5年,房企百亿军团也不过10家。从昔日的“万保招金”到后来的“万保中恒”,再到今天的“万绿万保”,房企座次的急剧变化,也充分展示出多年来,房地产行业发展脉络。而2013年,被认为是房地产企业在宏观形势中复苏后快速增长的一年;机构数据统计显示,龙头房企在这一年业绩增长率平均达到20%-30%。
尤为值得一提的是,2013年全年销售业绩已经超过600亿元华润置地、世茂地产等标杆房企,也被看作是千亿房企的种子选手。据兰德咨询总裁宋延庆预言,到2015年,国内千亿级房企将达到10家。
龙头之争还将继续
万科龙头地位能否保持,无疑成为后千亿时代,业内外关注焦点。
2013年,万科全年销售额仍然位居首位,但领先第二名绿地集团115.3的微弱优势,似乎让“龙头”的地位岌岌可危。而绿地集团成功在香港借壳上市后,商业地产及海外业务进入快速发展期,其2013年前11个月销售额已达到1342亿,在当时已经成为距离万科最近的房企。
事实上,万科的竞争对手并非只有绿地一家,千亿军团每一家企业都已对龙头地位虎视眈眈。
在商业地产领域称王称霸的万达,目前拥有商业持有面积达1700万平,预计2014年底达2300万平方米,规模将跃居全球,这与专注于住宅开发领域的万科形成鲜明对比。
一向被业内称为“闷声发财”典范的中海外，去年8月发出重组信号，母公司拟注入涉及超3000万平的土储。业内人士认为，中海外此次地产业务整合，不仅将极大提升其市场占有率，在规模上也将极大撼动万科老大地位。
5年来,保利对万科始终穷追不舍。保利既拥有得天独厚央企资源的背景,又遵循高周转高杠杆的市场化运作方式,使其兼具了万科规模化和中海外“会赚钱”的特征,实力自然不容小觑。
紧随其后的恒大,凭借“薄利多销”异军突起,自2013年开始向一二线城市倾斜的战略,也彰显其下一步扩张的野心。而从土地储备来看,也是目前千亿军团之最,总量达到1.294亿平方米。
以“黑马”之姿闯入千亿阵营的碧桂园,2013年以来,碧桂园提高拿地效率、加快高周转,海外项目也进入收获期,为销售业绩带来大幅补充。
时至今日,万科似乎也察觉到了时局的紧迫,有业内人士透露,万科已经悄然将千亿到2000亿冲刺的时间节点设定在2014年。业内人士分析认为,千亿级房企阵营扩大,随之而来的将是行业集中度的进一步提高和企业利润的普遍收窄,房地产企业的竞争格局也将日趋激烈。
■热点
碧桂园 黑马姿态闯入千亿俱乐部
千亿房企榜单,从来不缺乏黑马。
截止2013年12月底,恒大全年累计实现合约销售金额1003.97亿元,用了3年时间实现了销售翻番,突破千亿的规模;比恒大更快的,是碧桂园,仅用了1年时间,就从400亿元的第二军团,成功跻身千亿俱乐部。
碧桂园与当年扬名业内的恒大如出一辙,均得益于三四线城市的布局。
从碧桂园去年1060亿的销售额来看,其中很大一部分贡献来自于三四线城市。据研究数据显示,在碧桂园去年前三季度销售面积中,三四线城市占比高达78.3%。目前,碧桂园广东省外项目的销售额比重也从2008年的24%升至2013年上半年的45%,广东省外项目比重呈趋势性上升。
据碧桂园总裁莫斌在去年中期业绩发布会上表示,碧桂园仍将坚持自身发展策略,即关注一二线城市近郊,三四线城市为主战场,如果有需要,甚至有可能深入到四五线城市。有业内人士表示,由于很多三四线城市目前正处于新型城镇化的初期,这为房企大规模参与当地的城市建设和城区改造带来了机会。
■ 观察
大房企时代的多元化布局
一份针对房地产行业的研究表明,房企的销售在进入千亿,尤其是两千亿的序列后,对于规模扩张的速度需求就会出现普遍下降的趋势。以万科为例,在销售突破2000亿后,如果每年保持20%的增长,则意味着每年新增体量将达到400-600亿元,这相当于目前一个中型房企的体量。实际过程将很难实现。
可以看到,万科涉足商业地产、推进社区业务联动,就是在以主动的行为去面对新形势下的市场。“调控常态化的市场形式下,单一的住宅市场开发已经无法满足企业持续发展的需求,多元化布局将会形成行业趋势。”一位不愿具名的房企人士告诉记者。
事实上,包括万科在内的其他千亿级大型房企在内,均已经开始布局提升利润能力的新产品线。保利宣布全面进军养老地产,并试图打通全产业链,将其定位成支撑集团后期发展的战略布局;恒大在经营足球收获颇丰之后,又开始进军快消和健康行业,并与哈佛合作进军高端医疗产业;万达通过商业地产多年的品牌积淀,开始在迅速推进文化旅游产业,未来规模巨大;而绿地和碧桂园的海外业务进展迅速。这些,无一例外都在为了企业后续规模增长、利润提升夯实基础。
业内人士对此分析认为,扩大房企布局市场的外延,将是房企千亿之后必然面临的多元化转型问题。
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2014年1月4日，地产行业龙头万科（000002，SZ）公布了2013年12月的销售情况：当月实现销售面积97.6万平方米，销售金额109.5亿元，同比下降22.2%，环比下降22%。这是公司自2013年11月来连续第二月出现销售下滑，且同比和环比的降幅都较11月有所扩大。尽管如此，万科2013年全年还是超额完成了1600亿元的销售计划，达到1709.4亿元，再创历史纪录。
记者注意到，在万科领衔的“千亿俱乐部”中，如今又增添了四位新成员。其中，碧桂园（02007，HK）2013年销售额约1060亿元，同比增长高达153%。
万科2013年前11月拿地771亿元
自北京2013年10月底推出楼市调控“京七条”以来，国内多个二三线城市在11月密集出台了调控政策。
对于2013年12月的销售下滑，万科方面也早有预见。万科董秘谭华杰曾预计，12月受节日因素的影响，公司推盘量将有所减少，预推盘100亿元，较11月减少五成。
尽管如此，在刚刚过去的2013年，公司销售金额还是没有悬念地创下历史新高，全年实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，销售金额同比增长21%，增速从2011年以来呈递增态势。
不过，万科销售均价已经连续3个月维持在较低的水平。10月销售均价为1.03万元/平方米，创下年内，11月、12月虽有所回升，也仅1.1万元/平方米和1.12万元/平方米，连续3个月低于全年销售均价。在2013年1~9月，公司销售均价达1.17万元/平方米。
对此，谭华杰曾否认与政府调控行为有关，认为均价较低是当月出售项目所在地区房价不高等多种因素的体现。
值得注意的是，与销售金额的稳定增长相比，2013年公司拿地花费远超2012年。据招商证券统计，2013年前11月，万科新增项目权益口径建筑面积2077万平方米，新增土地权益地价款771亿元，为2012年全年权益地价款430亿元的1.8倍。
谭华杰指出，公司2013年在主要城市补充了一批发展前景较好的项目资源，在策略上依然较为谨慎，回避了单价高的热门地块。
万科2013年拿地的高峰出现在第三季度，9月公司所获项目共须支付地价款高达163.34亿元，创年内纪录，且三季度获取项目中一线城市占比较高。进入四季度，公司大手笔拿地的势头有所收敛，10月、11月所获项目的权益地价分别为72亿元、68.85亿元。12月迎来了年内拿地的又一高峰，分别在北京、重庆、南京、沈阳等12个城市分别拿下12个项目，合计权益地价约为90亿元。
碧桂园证实销售额超千亿
研究机构发布的《2013年中国房地产企业销售50》排行榜（以下简称《排行榜》）显示，千亿级别以上房企数量已由3家 （万科、绿地、保利）增加至7家，万达、中海、碧桂园与恒大4家房企强势进入，其中碧桂园成为焦点之一。
此前市场传言的碧桂园 “千亿销售额”终于得到公司公开证实。1月3日，碧桂园公告称，2013年实现合同销售金额约1060亿元，合同销售建筑面积约1593万平方米。公司称，这一数据为内部管理数据，可能会与审核后的数据有所差异。该公司2013年原定销售目标为620亿元。
实际上，在多家公布粗略业绩的销售额500亿级别以上的上市房企中，碧桂园的销售额增长最快。翻阅2012年年报可知，碧桂园当年收入为419亿元，其中来自房地产开发的收入为400亿元，而销售建筑面积约为616万平方米。按照此次公布的业绩计算，碧桂园2013年销售额同比增长近153%，而合约销售面积则增长1倍有余。
不过，分析人士认为，爆发性和持久性往往无法并存。国泰君安分析师余立峰认为，2013年就达成千亿销售额，下一年在新开工和推盘方面都会有巨大的压力。随着地价的日渐走高，碧桂园的低成本土储优势已不再突出，毛利空间也将受到压缩。
除了出尽风头的碧桂园，2013年对于多家其他内地房地产企业来说也称得上是收获之年。
按照《排行榜》公布的数据，除了万科和碧桂园外，绿地2013年年销售额1625.3亿元，万达集团全年销售额1301.1亿元，恒大地产（03333，HK）销售额1082.5亿元，中海地产销售额达1170亿元。
此外，世茂房地产（00813，HK）2013年销售额为670.7亿元，龙湖地产（00960，HK）为492.5亿元。
富力地产（02777，HK）已经预告了2013年业绩。公司称，2013年未经审核的合约销售额约422.29亿元，合约销售面积约338.57万平方米，分别同比增长23%和14%。
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