到底有没有泡沫 半数网友认为潍坊楼市有泡沫

房天下综合整理  2014-01-13 08:01

[摘要] 对于房地产泡沫问题，各路专家学者已经争论良久，有的认为房地产早已存在泡沫，这个得到了最多的认同，尤其是针对一二线城市楼市泡沫。有的则认为楼市无泡沫，例如任志强，始终强调房地产市场没有泡沫。

对于房地产泡沫问题，各路专家学者已经争论良久，有的认为房地产早已存在泡沫，这个得到了的认同，尤其是针对一二线城市楼市泡沫。有的则认为楼市无泡沫，例如任志强，始终强调房地产市场没有泡沫。

一般而言，都会认为房价较高的地方存在楼市泡沫，对于潍坊这种房价排倒数的城市来说，想当然是不存在楼市泡沫的。但近期据房天下调查发现，潍坊有超过半数的网友认为潍坊楼市存在泡沫！那么楼市究竟有无泡沫呢？

美国经济学家:全球房地产市场已产生大量泡沫

有着“末日博士”之称的美国经济学家努里埃尔·鲁比尼日前警告称，虽然短期内不会被刺破，但全球房地产市场上的泡沫已大量产生。他同时表示，比特币价格上周呈现的飙升态势是源于“过度的流动性”。

鲁比尼认为，房地产泡沫正在新兴经济体的主要城市中心聚集；而在发达经济体，即使还称不上是泡沫，至少是已经有泡沫化的迹象出现。他进一步指出，房价正在进入泡沫阶段的迹象包括高速上涨的房价，过高而且还在上涨的房价收入比，高程度的抵押贷款债务在家庭总债务中的占比。

不过，鲁比尼认为泡沫不会很快被刺破，原因是“造成泡沫的力量，特别是宽松的货币政策还在全力运作”。此外，很多银行系统相比之前有更大的资本缓冲，使得其可以吸收房价修正情况下的亏损。而且在绝大多数的经济体，家庭在住房上的权益要远高于美国次级抵押贷款泡沫时期的水平。

此外，鲁比尼还认为比特币存在的“巨大投资泡沫”同样是宽松货币刺激政策带来的，其直接作用力则来自过度的流动性。他表示：“不知道比特币是否能值1000美元、100万美元或50美元，这只是显示有大量流动性涌入的一个市场投机性领域。”

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任志强:房地产市场无泡沫

对于许多人认为中国房地产市场泡沫十分严重，任志强表示，杠杆率过高才有泡沫，现在第二套住房已是70%的首付，还有什么泡沫？如果用贷款炒房子，那肯定有泡沫；如果是自己全款付，还有什么泡沫？要赔也是赔自己的钱。所以那些说房地产市场有泡沫的人是没搞懂杠杆率。

王健林：房地产需求不能简单的说就是泡沫

北上广或者说包括二线城市，像合肥、长沙这些，需求是靠投资撑起来的这种看法是完全错误的。最近十年，北京城市人口净增750万，上海这十年城市人口净增800万。

每年北京上海大概是(净增)70到80万人，广州(净增)大概60万人，这70-80万人，不用太多，1/7的人买房就是10万套，就相当于北京当年供应总量。很多所谓做经济分析的人，所谓的研究者，基本上是坐在办公室里想问题，他应该到实地去看一看，我们现在的房地产需求不能简单的说就是泡沫。我觉得绝大部分，只要有限购的城市，基本上还是刚性需求为主的，不然的话，这是什么泡沫呀！

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谢国忠:中国经济着陆风险攀升 房产泡沫到尽头

近日，经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠表示，中国经济硬着陆风险攀升，中国长达十年的地产泡沫走到尽头。

谢国忠称，自己曾一度认为中国经济将会软着陆。2012年中国经济开始下滑时，硬着陆的担忧笼罩金融市场数月之久。“我的软着陆的观点，是基于银行贷款在信用创造方面决定性作用。中国的银行都是国有控股。当房地产开发商面对资金紧缩时，银行会对贷款进行展期。”

谢国忠表示，硬着陆往往来源于债权人对拖欠贷款者进行清算所产生滚效应。在泡沫由债务支持的情况下，只有当借贷关系被锁定，泡沫破裂才会导致硬着陆。

“因此，软着陆通常是由于债权人不能或不愿强制执行债务合约，日本在上个世纪90年代情况就是如此。而亚洲金融危机就是硬着陆，因为短期美元债务是投资暨房地产泡沫的主要融资来源。资金一旦开始撤离，其速度之快迅速导致大多数亚洲经济体银行业崩溃和大幅货币贬值。”

此外，谢国忠指出，今年前10个月，中国信贷增长了约14万亿，其中近一半来自非银行机构信托和委托贷款。他表示，银行贷款过去主导着信用创造，贷款多元化可能是件好事。但如果这一变化来源于攀升的风险和银行放贷兴趣下降，则无疑是坏事。他认为，中国的情况属于后者。土地和房地产投机，已达到凡是清醒的银行都想尽快脱身的荒谬程度。“因此，借款人必须以更高的利率来获取资金，利差交易兴起源于美联储推迟缩减QE，以及银行放贷兴趣下降。”

谢国忠认为，投机泡沫会在信心崩溃或流动性大潮退去时破裂。2000年的互联网经济崩溃属于前者；2007年次贷危机属于后者，由美联储2005年加息催生。

谢国忠强调，中国的影子银行体系已成为如今投机资金的主要来源。由于这种融资通常是短期的，投机活动取决于对债务展期的信心，因为相关资产还需好几年才能获得流动性。信心来自坚信土地价格在几年后会飙升，但是这种信心如履薄冰，因为当前只有在一线城市是如此，中小型城市都面临一定的困难。任何心理冲击都可能会导致债务展期困难。

他认为，一旦美联储退出QE，中国的影子银行体系可能会面临严重的流动性紧张。“美联储的下任主席珍妮特·耶伦已经表示，她将在失业率或通胀率达到美联储的目标前继续推动资产泡沫。

但这两个目标或是其中之一，很可能会在2014年达到。这可能意味着中国长达十年的房地产泡沫走到尽头。中国的房地产泡沫在2012年出现重大调整，中国经济也在调整中，两者都是健康的发展。中国劳动力开始短缺，经济衰退很容易被吸收，最棘手的是处理可能产生的金融危机，但至少泡沫不会再扩大了。”

“中国的泡沫经济将会走完它的历程，耗尽所有可用的资金和潜在借款人，最终以较大概率实现硬着陆。”谢国忠说。

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超半数购房者认为潍坊楼市存在泡沫

虽然潍坊房价始终居于百城倒数之列，甚至有的县的房价都高于市区房价，但据房天下调查结果显示，仍有56.9%的网友认为潍坊楼市存在泡沫，认为潍坊房价有下降空间。仅22.41%的网友认为潍坊楼市没有泡沫，比较理性的看待潍坊楼市。

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2013年土地大热，地王频出，土地和房价两者之间面粉和面包的关系，让很多开发商高呼：土地涨价了房价当然要涨！

从潍坊2013年前11月的土地成交数据来看，土地成交价格并不高，仅这样看来，潍坊楼市好像真的存在泡沫。那么事实真是如此吗？

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RDER-: windowtext 0.5pt solid;HEIGHT: 13.5pt;BORDER-RIGHT: black 0.5pt solid;WIDTH: 388pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: #da9694" height="18" width="517" colspan="7">2013年1-11月潍坊土地市场成交一览
RDER-: windowtext;HEIGHT: 36pt;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent" height="48">月份	RDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent">土地宗数 (块)	RDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent">建设用地面积(平米)	RDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent">规划建筑面积(平米)	RDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent">成交土地均价(元/平米)	RDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent">成交楼面均价(元/平米)	RDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent">土地出让金(万元)
RDER-: windowtext;HEIGHT: 13.5pt;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent" height="18">1月	RDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent">6	RDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent">320763	RDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent">734272	RDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent">899	RDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent">393	RDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent">28824
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现在开发商建楼预算中，土地仅是一部分，房天下简单罗列了开发商主要的开发成本组成：

1、土地征用及拆迁补偿费：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

3、基础设施费：指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

6、开发间接费用：是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”帐户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。

开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：

l、工资：指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。

2、福利费：指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。

3、折旧费：指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。

4、修理费：指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。

5、办公费：指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。

6、水电费：指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。

7、劳动保护费：指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。

8、周转房摊销：指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。

9、利息支出：指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接记入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，记入当期损益。

10、其他费用：指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。

所有成本都加上，潍坊4500元左右的均价就真的不高了，怪不得潍坊的开发商一再抱怨潍坊房价低，楼盘定价几近成本价。

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