[摘要] 不止开发商将眼光转向海外，那些被楼市调控挡在“门”外的购房者们也已走向世界，美国、加拿大等过去一向冷门的房地产投资国也逐渐打开门做生意。投资客将大把资金带到海外，中国楼市将走向健康还是泡沫破裂？你们又希望把钱“砸”在国内还是国外？
2013年是国内房企“出海”年，万科、绿地、泛海等众多房企纷纷掘金海外房地产业务。去年绿地在西班牙、德国、美国、韩国等地扩展业务，已确定投资额超100亿美元。
不止开发商将眼光转向海外，那些被楼市调控挡在“门”外的购房者们也已走向世界，美国、加拿大、英国、澳大利亚，甚至西班牙、日本等过去一向冷门的房地产投资国也逐渐打开门做生意。投资客将大把资金带到海外，中国楼市将走向健康还是泡沫破裂？你们又希望把钱“砸”在国内还是国外？
国人买房走向世界
中国人为第二大海外买家
在房地产开发商班瑞特看来，中国投资者们在房地产投资问题上同样谨慎，绝不会“走马观花”，而是锁定目标后即刻出手。
去年在中国香港举行的伦敦地产推广活动上，班瑞特看到中国个人投资者对伦敦房产的热情。“我们展示的是位于伦敦维多利亚街的一处高档住宅项目，它的地理位置很好。”班瑞特表示，“他们很认真地做笔记，讨论，对各种房产进行评估。”
很多人当场就与地产商或中介签订了合同并支付了订金，甚至有人当场就交付了房子的首付款。同样的情况也出现在新加坡和吉隆坡的推广活动现场。媒体称，亚洲地区的高房价和汇率变化让生活富裕起来的亚洲投资者更渴望投资购买海外的地产。
500万美元做比尔-盖茨的邻居
“在比尔-盖茨还是微软CEO时，每年夏季，他都会邀请微软的部分实习生去他家做客。而现在，多数人只能从华盛顿湖上遥遥眺望首富的豪宅。”美国西雅图的房产经纪人Frank介绍，华盛顿湖称得上是西雅图市的豪宅区，一套房子的价格在500万美元到1000万美元之间，只有身家过亿者才能买得起。而且，湖边的房子需要游艇出行，每年的游艇养护费和通行费就价格不菲。
今年春季后，随着电影的热播，就连华盛顿湖的房子也变得很吃香。“在中国这被称为‘海景房’。多数买家都是中国人，包括企业老总等。”Frank告诉记者，随着中国买家的增多，西雅图市的整体房价正以超过10%的速度上涨，而诸如这样的“海景房”，正变得越来越稀缺，再不买就没了。
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海外买房三大动因
留学：核心群体已过渡至“90后”
盘点移民留学市场，最突出的两大特点就是人数快速增长以及移民留学群体的低龄化。这两大特点无一不对移民留学行业的服务水平提出巨大挑战。教育部数据显示，2012年度我国出国留学人员总数为39.96万人，较2011年增加5.99万，增长17.65%。业内预计，今年我国出国留学人员总数将突破45万，2014年我国出国留学人数仍将以15%~20%的速度增长，并有望再次刷新历史纪录。
2014年留学服务机构的核心目标群体将全面过渡至“90后”。近年高中毕业出国的学生每年都以超过20%的速度增长。除了低龄化外，学生的占比也将大幅提升。根据中国与全球化研究中心对北京市5所中学出国留学情况的抽样调查显示，出国留学的学生中，有近七成学生出国前成绩在班级中排名为前25%，排名前50%的约占九成。在未来，将有越来越多成绩较好的中国学生选择出国读高中和大学。
移民：从富豪过渡到大众富裕阶层
据调查，在移民目的地的选择上，北美与大洋洲成为近60%的潜在移民的理想移民地，其中北美占比32.9%，澳大利亚、新西兰占26.9%；排在理想移民地第三位的是欧洲。中国投资移民呈现理性化趋势，不再是盲目跟风、肤浅攀比，他们更能根据实际情况及需求选择适合的移民项目。
投资：海外房产投资超50亿美元
2013年年初至今，中国海外房地产交易额已突破50亿美元，刷新了2012年全年40亿美元的历史纪录。仲量联行近日公布的数据显示，2013年期间，中国海外房地产投资继续大幅增长。截至2013年第三季度末，中国海外房地产投资同比上涨25%。
中国房地产机构投资者海外投资的目的地总体仍然保持不变，表现最为活跃的市场为欧洲、美国、澳大利亚和新加坡。其中，中国房地产机构投资者在欧洲的交易额自2012年以来持续增长，2013年第三季度末已接近20亿美元，同比上涨25%。英国仍是整个欧洲地区投资者青睐的市场，那些寻求高率的投资者仍重点关注伦敦中心地区的办公楼和住宅资产。
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海外楼市新蓝海？
社科院称目前海外投资时机较好
中国社科院世界经济与政治研究所发布《中国海外投资国家投资评级》报告，报告对26个国家的样本进行评级分析，旨在对中国企业对外投资进行风险预警。根据报告所示，德国成为获得评级AAA的国家；澳大利亚、加拿大、法国等七国获得了代表低风险级别的AA评级；蒙古、安哥拉和苏丹排名靠后，被评为风险的三个国家。
从总的评级结果来看，发达国家的评级结果普遍高于新兴经济体。德国因早各方面表现出色，且与中国的关系处于“蜜月期”，因而排在位。报告分析认为，虽然发达经济体经济基础较好、政治风险较低，但债务水平普遍较高，未来将陷入长期低水平增长。因此，目前是中国投资者海外投资的较好时机。
国外楼市政策利好
除了保值空间外，中国买家投资伦敦房地产还可享受一些有利条件。比如，海外买家持有及转手房产数量均不设限制；人民币兑英镑的汇率优势可使中国买家节省近三成的购房成本；按照目前的规定，海外买家无需支付房产税、资本利得税（增值税）；海外买家可申请购房贷款，利率低至3%；租赁市场表现强劲，租金率高；大部分房屋可拥有产权或长期租赁产权；完善的法律、税务及简单便捷的购房体系，使海外投资者在国内即可轻松购买伦敦物业。
中国楼市会被“剩下”？
或将加速楼市泡沫破裂
据世邦魏理仕发布的《中国资本进军海外房地产投资》报告显示，按中国当前可投资资产超过1000万元人民币的高净值人群资产规模估算，未来或有1.1万亿元人民币投向海外房地产市场，约占个人投资者人群可投资资产的5%。
另据《福布斯》报道，根据中国招商银行和贝恩公司的数据，中国买家共持有13.1万亿美元的可投资资产，其中大约6550亿美元用于海外房地产市场。
有分析指出，华人已是美加地产市场上重要的生力军，华尔街一位人士总结：“中国多年流血流汗积累的财富，正在通过各种途径反哺美国，房地产是主要的投资形式。”中国因素是美国地产市场火爆的重要因素之一，也造成了国内房地产市场需求以及资金的流失。这是一个不断“釜底抽薪”的过程，长期看定会对国内房地产市场产生质的影响。
美国QE退出房地产受冲击
“QE削减是美元逐步开始走强的信号，一个新的全球经济周期正在形成，那就是欧美经济的复苏，以及包括中国在内的新兴市场国家的经济触底。这一过程中，资金开始在全球市场间重新配置。”这是接受中国房地产报记者采访的多位业内专家给出的判断。
在此周期之下，中国房地产行业恐难独善其身。
“房价在5年之内就会逆转。”盛富资本及协纵国际总裁黄立冲对中国房地产报记者表示，“对于内地房企而言，目前的疯狂拿地也是在抓紧有限的几年快速发展。不过，能看清形势的房企及投资机构，已经开始了‘向海外去’的布局。”
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