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"房"不胜防:购买房屋谨防"房钱两空"

中国新闻网   2014-01-22 08:20

[摘要] 2013年多项措施的出台以及银行贷款的收紧使得近期房价又开始有所松动,众多“刚需”族在观望中或许也在等待合适时机出手。购买商品房本是安身立命的大事,而现实中,“问题”房屋的存在加之购房者的疏忽大意以及出卖人的不当引诱,使得购房人最终落得“房钱两空”的情形并非罕见。

2013年多项措施的出台以及银行贷款的收紧使得近期房价又开始有所松动,众多“刚需”在观望中或许也在等待合适时机出手。购买商品房本是安身立命的大事,而现实中,“问题”房屋的存在加之购房者的疏忽大意以及出卖人的不当引诱,使得购房人最终落得“房钱两空”的情形并非罕见。为此,笔者选取了近期北京市密云县人民法院审理的因购买房屋而导致“房钱两空”的典型案例,希望能给购房者提个醒,避免悲剧重现。

欲购房屋被查封,60万首付“打水漂”

张某于2012年1月份经某房屋中介公司介绍从王某处购买商品房一套,合同签订后张某交付首付款60万元,双方约定剩余尾款待过户后用银行按揭贷款偿还。当中介公司带领买卖双方到住建委办理房屋过户手续时,被告知房屋在签订合同前早已被法院查封,不能办理产权过户手续。王某对房屋查封的事实供认不讳,称其因欠巨额高利贷无力偿还被迫才将房屋出卖,所得全部首付款都已经偿还了高利贷,现已身无分文。张某表示因购房时正值房价大幅上涨,这60万元还是东拼西凑借来的,张某在悲痛的同时不甘心自己买不到房屋,将王某诉至北京市密云法院要求王某协助办理房屋过户手续。最终,法院驳回了张某的诉讼请求。

法官讲法:根据我国城市房地产管理法第三十八条的规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产,不得转让。我国合同法第五十二条第(五)项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因张某所购房屋在其签订买卖合同前就已被法院查封,按照房地产管理法的规定被查封的房屋不得转让,而王某又将房屋出售给张某,违反了法律的强制性规定,依据法律规定张某、王某签订的购房合同应属无效合同。张某在经法院释明后,执意要求对方协助办理过户手续,法院只能依据相关法律规定驳回其诉讼请求。

法官提示:现实中,买卖双方一般在协商好房屋价款、付款方式、房屋交付时间等事项后即签订书面的房屋买卖合同,购房人先交付部分定金首付款,待办理产权过户后再用房屋抵押贷款支付剩余尾款,但殊不知核实房屋是否为合法的流通物至关重要。本案中,张某在签订合同、交付首付款前没有向住建委等部门核实房屋相关情况,被骗后才追悔莫及。当然从理论上讲,张某虽然不能要求王某协助过户,但可以要求其退还购房款,但因王某已无任何履行能力,即便法院判决其退还房款恐怕最后也只能落得一纸空文,更别提因房屋价格上涨另行购买房屋产生的间接损失了。在此法官提醒大家,在签订合同之前一定要去住建委等相关部门核实房屋情况,确保所购房屋依法可以转让。

小产权房”风险大,购房不可取

2010年8月,A公司将位于北京市密云县某村即将建设的“四合院”中的一套房屋使用权及所占用的土地(含庭院)使用权转让给刘某使用,双方约定:房屋金额47万元,签订合同时一次性付清,房屋交付时间为2011年7月30日,使用期限为20年,到期后刘某可以再续订合同继续使用房屋。刘某于签订合同当日即付清全部房款。但到约定交房日期时,房屋却未动工修建,刘某与A公司沟通多次退款事宜后,均被A公司以调换其他房屋为由予以拒绝。

经审理得知,北京市国土资源局于2010年11月对A公司作出行政处罚决定,认定其未经批准擅自在某村土地上建房,违反了我国土地管理法第四十三条规定,决定对非法占用土地上的建筑物予以没收,对非法占用土地处以罚款。无奈刘某于2012年7月将A公司诉至法院要求确认合同无效,退还购房款并支付利息。法院判决支持了刘某的诉讼请求。

法官讲法:我国土地管理法第四十三条规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。本案中,A公司在某村经济组织农民集体所有的土地上兴建房屋对外名为出租实为出售,其行为违反了上述规定,因双方签订的合同违反法律的强制性规定应属无效。故A公司与刘某所签合同为无效合同。按照合同法第五十八条规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。故法院支持了刘某要求A公司还房款、支付利息的诉讼请求。

法官提示:小产权房不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓,是指在未缴纳土地出让金等费用的情况下,在农村集体土地上建设的房屋,其产权证并非由国家房管部门颁布的合法有效的产权证,而是由乡镇政府或村委会颁布。按照国家的相关要求,小产权房不得确权发证,不受法律保护。2013年底,国土部与住建部联合发布《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》,之后两部委再度联合召开视频会议,“对在建、在售的坚决叫停,并依法查处”,强调了小产权房的非法性,很多购房者在购房时盲目听信宣传人员的夸大介绍,对建房手续是否齐全、房屋是否可以出售等疏于审查,即盲目交付购房全款。提醒大家在签订购房合同前,特别是在交付购房款前,一定要核实所购房屋是否具备合法的销售条件,以免日后麻烦。

个人卖房勿轻信,购房渠道需正规

2007年12月,任某经人介绍得知高某是某在建小区的材料供应商,开发商因欠其材料款,以几套在建房屋顶账。高某因急需现金,便以低于市场价很多的价格对外出售。任某遂从高某手中购买了一套,并一次性支付购房款30余万元。楼房直至2012年才建成,当任某去售楼处办理入住手续时,被告知该套楼房开发商已为其他人办理了入住手续。几经协商未果,任某一气之下将高某、开发商诉至法院,要求交付房屋、协助办理房屋权属转移登记手续。因高某与开发商之间并无正式的顶账手续,任某提供的买卖合同也是与高某签订的。庭审中开发商否认与高某用房屋顶账的事实,任某除了与高某所签合同外无其他任何证据,因依据现有证据无法确定开发商就该套楼房顶账的事实,故无法认定任某就房屋形成合法的买卖合同关系,最终法院判决驳回了任某的诉讼请求。

法官讲法:我国民事诉讼法第六十四条款规定,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。任某主张购买了开发商顶给高某的顶账房,但其除了与高某签订的买卖合同外,无其他任何证据,而高某手中亦无相关顶账手续,无论是高某忘记从开发商手中要相关顶账手续,还是其他原因,按照法律规定对于对方当事人不认可的事实,在法律上主张事实存在的一方应负有举证责任,因任某提供的证据不足以证明其主张的事实存在,故法院驳回其诉讼请求。

法官提示:购房人对顶账房可能并不陌生,顶账房一般是房地产开发商因欠材料商材料供应款而用房子抵债,在实践中,也存在开发商因欠建筑商工程款用在建或建成楼房顶账的情形。实践中因开发商与原料供应商或建筑商顶账手续不完备导致“一房二卖”的现象并不罕见,在此种情况下,因开发商负责办理网签、协助过户等手续,与开发商签订合同的购房者一般可以取得房屋所有权。因一套房屋不可能同时为不同的买受人办理产权,对于与建筑商或材料商签订合同的购房者只能被迫要求退款。在此提醒一下购房人,在购买房屋时,一定要走正规渠道,从持有相关销售凭证的开发商或开发商委托的合法的销售机构购买房屋,不要贪图一时的便宜而吃了大亏。

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