[摘要] 进入2014年，部分房地产开发商可能迎来一场融资严冬。监管部门对于影子银行风险的关注很可能令开发商难以染指银行资金池等相关业务。房地产业对于行业前景不再一致乐观，二三线城市整体供应过剩已成为行业共识。
影子银行“风紧”银行贷款收缩海外发债太贵
部分地产商或“马上”没钱sfw
进入2014年，部分房地产开发商可能迎来一场融资严冬。监管部门对于影子银行风险的关注很可能令开发商难以染指银行资金池等相关业务。房地产业对于行业前景不再一致乐观，二三线城市整体供应过剩已成为行业共识。此前项目集中于二三线城市、曾以高额回报吸引投资者的房地产私募基金开始遭遇偿付压力，部分基金萌生退意。2014年房地产行业的变局在融资一端已露端倪。sfw
影子银行渠道受阻sfw
近期，监管部门严格控制影子银行风险的报道屡屡见诸报端，而房地产业正是影子银行资金的主要流向之一。监管部门已提出要求，信托公司不得开展非标准化理财资金池等具有影子银行特征的业务，并对信托受益权产品做出了明确规定。sfwsfw
用益信托网数据显示，2014年1月上半月，房地产集合信托共成立9款产品，总募资规模4.58亿元，平均年限1.46年，平均率9.44%。2013年同期，房地产集合信托的发行数量约为46款，总募资规模153.64亿元，平均率9.67%。可见，2014年1月上半月的总募资规模同比下降51.16%。sfw
“监管部门对于银行资金池的监管将显著影响信托公司开展与银行资金池有关业务，而这是中小房企的重要资金来源。”金鹰地产营销总经理林晓华表示。德信资本董事长陈义枫说：“对于银行资金池的监管肯定会影响房地产行业的融资。地产私募从事资金池业务时，借新还旧确实是一件很危险的事。随着监管力度的加大，牌照类金融机构的业务一定会受到影响。”sfw
同时，银行对于开发商的常规开发贷已全面收紧。“我们早就停止为中小房企提供开发贷了。”深圳某银行信贷员小叶表示，现在银行为一些房地产开发商提供贷款不是为了赚钱，只是维护客户关系，毕竟是大客户。小叶介绍，虽然开发贷的额度持续紧张，但利率上浮并不明显，年利率水平不超过8%，而一些理财产品的预期率都超过6%了，所以说开发贷不赚钱。小叶和他的同行们正热衷于开拓中小企业市场，这些客户愿意承担比房地产开发贷高得多的利率水平。sfw
银行带给开发商的坏消息不仅是这些。购房贷款从2013年年中至今持续收紧，购房者需要等待漫长的审批过程。同时，深圳、广州、上海、武汉等多个城市将第二套房房贷的首付比例提高至七成。sfw
海外发债成本看涨sfw
尽管美国量化宽松政策的退出节奏日益清晰，但是在国内融资收紧的背景下，房地产开发商的境外融资规模持续大幅攀升，以提前应对国内未来可能更紧张的融资环境。sfw
在过去半个月内，佳兆业、五洲国际、富力、合景泰富、奥园、世茂、花样年、当代置业、华南城、绿城等房企披露了发债计划。据中原地产统计数据，2013年内地房企境外融资总额合计3256亿元，比2012年增加超过100%。
随着美国量化宽松政策的逐步退出，海外发债的成本也日益上升。奥园于2019年到期的3亿美元优先票据利率为11.25%，五洲国际于2018年到期的1亿美元优先票据利率高达13.75%。此外，开发商在将海外募集的资金汇入内地时，还将支付一些额外成本。业内人士预计，在美国量化宽松政策退出之后，内地中小房企海外发债的融资成本将与信托融资不相上下。盛富资本总裁黄立冲认为，目前美国量化宽松政策退出的影响还不明显，内地房企抓紧机会进行境外融资可谓未雨绸缪。预计最快到下半年，量化宽松政策退出的影响将逐步显现。
标准普尔企业评级董事符蓓表示，北京和上海等一线城市以及主要二线城市的购房者面临更严格的贷款和限购政策，销售执行记录较差、扩张偏好激进的开发商的信用质量可能下降。如果这些开发商的业务集中于增长可能急剧放缓的地区，且它们的融资渠道进一步收窄，其信用评级可能被下调。
日前，人民银行发布统计报告显示，2013年房地产贷款增加2.34万亿元(人民币.下同)，同比多增9,987亿元，增量占同期各项贷款增量的28.1%；截止去年12月末，房地产贷款余额为14.61万亿元。
对此，有业内人士认为，房地产市场的持续火爆，驱动着房地产贷款的强劲增长。而对于接下来的一年，地产大佬以及机构分析纷纷警示，行业可能面临销售增速下滑等风险。
个人购房贷款余额同比增21%
其中，据央行初步统计结果显示，2013年金融机构人民币贷款同比增长14.1%，增速比上年末低0.9。全年新增贷款额同比多增6879亿元。其中，企业中长期贷款保持平稳增长，短期贷款和票据融资增速继续回落。
房地产市场回暖预期，保障房建设逐步推进，让房地产贷款的数据明显升温。据统计，2013年房地产贷款全年增加2.34万亿元，同比多增9987亿元，增量占同期各项贷款增量的28.1%，比1-9月增量占比高0.5个百分点。
报告并显示，12月底的地产开发贷款余额1.07万亿元，同比增长9.8%；房产开发贷款余额3.52万亿元，同比增长16.3；个人购房贷款余额9.8万亿元，同比增长21%。
有业内人士认为，房地产市场火爆，驱动着房地产贷款的强劲增长。根据国家统计局数据，2013年房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%，增速比2012年提高3.6个百分点；去年商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，比2012年提高15.5个百分点。
大佬预警今后或销售增速下滑
不过对于接下来的一年，多位大佬以及机构分析纷纷警示行业可能面临销售增速下滑等风险。
“开发商仍然认为会和2013年一样保持高速增长的趋势，这是非常危险的。”日前，任志强向媒体表示。他甚至担心，今年销售量的增速可能10%都保证不了。
中银国际研究亦表示，2014年将是房地产销售的调整之年，预计销售面积和销售价格增速下滑至5%和4.3%，伴随一波补库存的结束土地购置也将有所回落，投资增速下滑至16%左右,景气度有所下降。
显然，这个趋势已经有所迹象。任志强提到，2013年全年商品房销售增速，较2013年1—11月份回落了3.5个百分点。
1月26日日，石家庄市召开依法清理“小产权房”和违规休闲庭院项目调度会，副市长李晋宇要求，各级政府和有关部门要高度重视，贯彻落实国家政策法律，全力打好清理“小产权房”攻坚战，确保按期完成整改任务，为全市经济社会可持续发展提供强有力的保障。
所谓“小产权房”，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证书不是由国家房管部门所颁发，而是由乡（镇）政府或村委会颁发，所以也叫“乡产权房”。 还有一种特殊形式的“小产权房”就是以设施农业为名建设、销售或租赁休闲庭院项目。建设、销售“小产权房”和违规休闲庭院具有极端危害性，严重违反了土地利用总体规划和城乡建设规划，冲击了耕地保护红线，严重损害了群众利益，冲击了正常的房地产市场秩序。
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