[摘要] 随着春节的远去，马年已然展开，购房者“马上有房”的愿望仍需努力，开发商“马上卖房”的梦想要想实现貌似仍很艰巨。数据统计显示，截至2014年1月26日，54个重点城市新房成交约为19万套，环比去年12月同期下调11%，同比去年1月同期下调15.6%，全国各地开年楼市纷纷“遇冷”。
随着春节的远去，马年已然展开，购房者“马上有房”的愿望仍需努力，开发商“马上卖房”的梦想要想实现貌似仍很艰巨。一组数据统计显示，截至2014年1月26日，54个重点城市新房成交约为19万套，环比去年12月同期下调11%，同比去年1月同期下调15.6%，各地开年楼市纷纷“遇冷”。
1月成交下跌与春节影响关系较大，可能对后市预测参考性并不大。但纵观近期市场，三线楼市健康与否备受关注，供大于求、房价将下滑、崩盘个案增加等言论不绝于耳，那么在如此环境下，潍坊楼市又将何去何从呢？
马年楼市预言:三线城市房价下滑
今年中国房地产市场增速预计将进一步放缓，各地楼市将更加冷热不均。一线城市过高的房价还在激化着购房者的不满情绪，而与房地产交易和基础设施相关的影子银行不良债务也在不断膨胀着它的规模。
2013年，购房者得出结论，中央政府不太可能进一步实施购房限制措施。2013年，中国房价涨了26.6%，涨幅高于2012年的10.9%，但人们普遍认为被压抑的房屋需求已经消化，今年房屋销售增长会放缓。主要城市中心地区需求强劲，新屋数量不足，这正推高房价，然而较小城市疲弱的需求和供应过剩可能压低房价并拖累当地经济。
在房屋供应长期过剩，消费者纷纷欲在较大城市买房而造成较小城市房产需求低迷的情况下，三四线城市房价可能下滑，进而可能给中国正在进行的去杠杆化过程带来影响。中国正试图解决过去几年信贷推动下的增长所造成的种种问题，包括房地产泡沫和日益上升的不良贷款风险。开发商在较小城市的购地胃口可能减弱，进而可能损害部分地方的经济。不过城镇化和农民工回归内陆城市可能会提供一定的缓冲。
供大于求销售不畅 三四线城市崩盘个案或增加
部分机构和专家表示，目前很多三四线城市存在住房存量较大、消化速度相对不足的问题。如不能有效缓解这一问题，今年部分城市楼市可能面临崩盘的风险。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在土地财政的驱动下，前几年不少三四线城市大量供地，并在近期形成海量房屋供应。
同时，城市规划的无序使“新城”遍地。近期媒体曝光的贵阳、营口、常州等地均以新城建设带动房地产开发，但后续需求的乏力使新城变成“鬼城”。多位受访者对中国证券报记者表示，在当前的三四线城市中，出现房屋供应严重过剩的“鬼城”不在少数，类似C县公务员被“摊派”卖房现象也非个案。但这些区域的房地产市场体量相对较小，房价不高，因此未受到外界的较多关注。
然而事实上，三四线城市房屋销售不畅的状况日益明显。中原地产的报告显示，今年1月，该机构监测的25个三线城市新建住宅成交11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低。14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。业内人士表示，三线城市1月新建住宅成交量走低，虽有春节因素影响，但自2013年以来，三四线城市的新房成交量便一直处于低位。这与三四线城市人口外流、需求低迷的状况密不可分。
多个城市房价下跌
在温州和鄂尔多斯楼市投资资金撤出、房价大跌之后，业界关注的是，同样存在供过于求问题的其他三四线城市是否也会崩盘。张大伟表示，房地产市场经历了十年的粗放、迅猛发展后，如今一、二、三线分化发展特征明显，房地产市场已很难用同一周期概括。2014年，三四线城市将面临比2013年更大的风险，一些房企正逐步撤离三四线城市。在供应库存的压力下，崩盘的案例将会增加。
有专家表示，由于意识到市场风险，从去年开始，不少大开发商从三四线撤离，回归一二线。同时，投资房地产资金撤出，不仅会导致房价下跌，也可能出现烂尾楼。
而据中指研究院统计，今年1月，100个城市新建住宅平均价格为10901元/平方米，环比上涨0.63%。其中，37个城市的房价环比下跌，比2013年12月增加5个城市。在房价下跌的城市中，除厦门、温州、海口之外，均为三四线城市，乌鲁木齐、新乡、洛阳跌幅居前。
巨额信贷涌入加剧楼市泡沫 二三线城市或首当其冲
在宏观经济下行压力增大，整个实体经济持续低迷，各行业投资经营都出现较大幅度下挫的情况下，2013年房地产贷款增速却一枝独秀、快速增长。
截至2013年12月末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额达到14.61万亿元，同比增长19.1%。新增房地产贷款2.34万亿元，同比多增9987亿元，增量占同期各项贷款增量的28.1%。仅房地产新增贷款就占到2013年房地产总投资的27.2%。
2013年近三成贷款投向房地产领域，房地产贷款占全年房地产总投资近三成。同时，加上信托等影子银行资金大举进入房地产领域，负债性的货币信贷资金占到房地产总投资的50%以上是一个保守估计数据。
从分项目结构上看，2013年12月末，地产开发贷款余额1.07万亿元，同比增加2070亿元，同比增长9.8%，增速比上季末低3.3个百分点。主要是在信贷收紧后，地产开发资金主要依靠信托平台和地方融资平台融资。虽然笼子里贷款资金增速相对较低，但货币资金进入地产开发并不少。
更加值得注意的是，保障性住房开发贷款余额7260亿元，同比增长26.7%，增速比上季末低4.6个百分点；全年仅增加1530亿元，说明大部分贷款都投向了商业房地产领域。
从去年近三成贷款流向房地产领域，折射出楼市火爆依然主要依赖于信贷的支持，信贷宽松是这两年房地产市场成交量大涨的最关键原因。房价高位运行，房地产总价值急剧膨胀，已经大大超过中国国民收入的承受能力，也远远超出整个国民经济的潜在产出能力，远远超过普通居民收入上涨幅度，大部分购房者买房都依赖贷款等高负债，这给中国经济带来的隐患越来越大。
如此巨大的货币资金流向房地产行业带来三个恶果。首先，无节制推高房价，过度宽松的货币信贷是高房价的元凶一点也不言过其实。货币超发、信贷膨胀、银行贷款、影子银行资金大规模无节制流向房地产领域，是房价上涨的主要推手。
其次，已经在酿造经济金融巨大泡沫风险。最近对中国房地产泡沫破灭担忧的团体和人士越来越多。基本态势是，除了一些二三线城市房地产泡沫正在加剧破灭外，一线城市住房已经显露有价无市的市场迹象。这种僵持状态如果持续下去，房地产雪崩是大概率事件。值得注意的是，喊了十几年房价上涨、楼市无风险的任志强近日突然改口说，2014年房地产市场风险非常之大。国际市场的实时情况是，新兴市场体国家货币汇率已经开始较大幅度的贬值，新一轮新兴市场局部性金融危机已经露头。随着美联储近期加大量化宽松退出步伐，从新兴市场国家包括中国大举撤资回流美国将越来越严重，这是造成中国房地产资金链条断裂、泡沫被刺破的外部因素。
再次，房地产泡沫的财富效应使得资金资本等生产要素全面涌向房地产行业淘金，造成实体经济越来越缺血、越来越不景气。一个房地产“坏孩子”正在扭曲中国经济结构，吸吮实体经济血液，使得百业凋零，经济陷入极度困境不能自拔，最终给中国经济带来巨大伤害。
因此，中国房地产已经躲不过泡沫破灭这一大劫，关键是，一定要尽快控制房地产行业的非理性野蛮生长，从税收、信贷以及严管影子银行资金流向上卡死流向房地产行业的流动性，通过有把控的操作使得房地产行业泡沫慢慢被刺破，实现软着陆，从而减轻对中国经济的伤害。
2014年潍坊楼市何去何从
自2013年岁末以来，对于2014年楼市预测的声音不断，悲观与乐观的观点均在，那么潍坊楼市最终何去何从呢？
正方：明年潍坊房价或涨
金盛达置业常务总经理李志强表示，对于2014年还是充满了希望，金盛达置业所开发的北海明珠项目将于2014年元旦后开盘。他认为2014年还是一个起伏之年，“毕竟国家的调控政策还未落地，如果明年出台利好政策，房价、成交都会有一个明显的涨幅，如果房产税出台的话，三线城市房价将受到重创，则会有明显的一个下跌”。
李志强语重心长地告诉房天下，“作为开发商，我们并不希望房价暴涨，2014年潍坊房价上涨200-300元/平米是一个合理的范围，购房者也可以接受”。李志强表示，就潍坊目前的房价水平，开发商可谓步履维艰，利润率仅为10%左右，与传统行业相当，但房地产投入却非常之大。“按照潍坊的城市发展水平，房价在6000元/平米左右是比较正常的，在2014年下半年至2015年潍坊房价将会有一个质的上涨”。
反方：2014潍坊房地产市场形势严峻
对于2014年潍坊楼市，潍坊一资深业内人士表示，“2014年潍坊房地产市场形势比较严峻，一方面潍坊库存不断增加，而刚需群体却并未壮大；另一方面，受资金链影响，会有一批中小企业在竞争中倒闭”。不过，这位业内人士同时表示，由于潍坊房价接近成本价，下跌的可能性并不大，但不排除个别中小企业断臂求生的可能。
潍景时代广场营销总监连强也表示，“个人觉得随着潍坊房地产的发展，可能一些小型的企业会退出历史的舞台，从而引发部分项目的抛售，造成区域房价的震动，但潍坊整体的房价应该是继续稳中有升。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
