[摘要] 近日，杭州、常州等城市部分项目开始下调销售定价，多个项目直降3000元/平方米，降幅超过15%，甚至达到20%。
有业内人士认为，部分二线城市房价下调，加之此前拿地成本较高，房企盈利空间遭到挤压。
近日，杭州、常州等城市部分项目开始下调销售定价，多个项目直降3000元/平方米，降幅超过15%，甚至达到20%。
事实上，一份数据显示，杭州、成都、武汉、兰州等多个二线城市房价都出现调整，在销售均价方面，环比、同比均呈现小幅下滑走势，下滑幅度超过10%。
值得一提的是，本报记者从某房企高层处获悉，2013年年底以来，部分二线城市遏制新盘预售的价格，开发商当时获批的销售定价实际上已经远低于其当初的预期售价。其中，包括杭州在内，当时有多个新盘想在2013年年底前入市冲当年销售业绩，但均遭到搁浅。
多城房价微跌
据数据显示，2014年1月份，从商品住宅成交情况来看，杭州、武汉、苏州、青岛、郑州、兰州等城市销售均价都出现微幅调整，下降幅度为11%。
该数据显示，2014年1月份，杭州成交均价为15253元/平方米，2013年12月份则为16668元/平方米，环比下跌8.5%；成都成交均价为7269元/平方米，环比下跌1%，同比下滑5%；武汉成交均价7224元/平方米，环比下跌2%，同比下滑7%；苏州成交均价为12310元/平方米，环比下跌6%；无锡成交均价为8248元/平方米，环比下跌3%；兰州则较为明显，成交均价为6553元/平方米，环比下跌11%，同比下跌8%。除此之外，青岛、长沙、郑州等城市房价环比均呈现微幅下跌趋势。
此外，在房价微幅下跌的背景下，据中原地产研究中心统计的数据显示，截至2月23日，54个城市成交量呈现下调趋势。受春节假期影响，2014年2月份，54个城市成交量下调了13%，一线、二线城市成交量下调幅度超过了三线、四线城市。其中，一线城市成交量下调幅度达到了20%左右，而二线城市则接近30%。
对此，有业内人士认为，部分二线城市已经出现量价齐跌的现象，而且不排除房价继续下行的可能性，但崩盘之说则有些危言耸听。
中原地产的首席分析师张大伟认为，房价持续暴涨的市场预期已经开始发生转变，二线城市部分楼盘开始降价，这预示着2014年整体楼市分化将加剧。在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大，特别是库存高企的城市，人口新增放缓的城市，都有可能在最近再次出现降价。
事实上，据记者了解，恒大地产2013年年底就开始打折促销，其称内部员工购房有优惠，而且参与此次打折活动的城市并不少，可见其已率先适应市场，加快回笼资金，补充一线城市项目开发现金流。
房企盈利能力堪忧
“目前，二线城市房地产市场看跌情绪弥漫，尤其像杭州、无锡、常州等楼市库存高企的城市，加之2013年年底调控政策加码，部分楼盘推盘计划被搁浅。”业内人士向《证券日报》记者表示，有些楼盘为了加快资金回笼，已经开始主动降价让利，加大楼盘的去化量。
实际上，有研究机构称，2013年杭州市场总货值量为3000亿元，当年销售1599亿元，真实去化率约为50%，属于普通水平。此外，杭州2013年土地出让1300亿元，将在未来形成大约3000亿元的新增库存货值。鉴于此，加上2013年未消化的库存，杭州楼市2014年面临的去化压力可见一斑。
更为值得注意的是，杭州2013年土地出让溢价率高涨，曾接连产生地王。“要想平衡利润，只有加快项目周转速度，抓市场窗口期尽快入市，争取低开高走，减少财务成本。”杭州有在售项目的某大型房企高层曾向《证券日报》记者如是表示。
事实上，有些开发商已经意识到风险，因此率先低调调整了销售定价，新盘入市时销售定价已经比其当初预期要低1500元/平方米-2000元/平方米。
无独有偶，安信证券的一份研究报告显示，开发商快周转模式遭遇挑战，盈利能力堪忧。一方面房地产企业趋势性回归一线、二线城市，地产行业的市场空间受到挤压。另一方面，地产企业拿地难度加大，主流城市土地成本透支未来房价涨幅，毛利率面临下降风险。此外，预售证管理和预收款监管趋严，对地产企业快周转模式构成挑战。
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（来源：中华工商时报）
农历新年刚过，苏州市政府发布了马年地方房地产市场新政策，多年来一直脱离调控中心的商业地产首次被地方政府纳入调控范畴。商业地产在经历“井喷式”发展后，如何化解其供需矛盾背后隐藏的风险，已经成为各地面临的紧要问题。
调控是把“双刃剑”
近日，苏州市政府出台了《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》，成为近年来地方政府首次专门针对商业地产出台的调控政策。
《意见》规定，规划国土部门要发挥前期调控作用，制定合理城市规划和供地计划；建立风险防范资产保障机制，对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，3年冻结期内不得销售、抵押和转让；全面提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准；严格禁止“返本销售”“售后”等行为。
新加坡国立大学金融学博士、研究员文华认为，广泛存在于内地二线城市的商业地产泡沫近来备受市场关注，以苏州为例，近年来新建的20多家购物中心中，近半数经营情况不理想，商铺和写字楼都存在明显的空置现象，部分项目甚至无法正常开业。苏州率先预警楼市风险，向商业地产“开刀”具有积极的意义。
但德融地产发布的报告认为，从实际情况看，苏州政府的这一政策虽然可能会刺破部分商业地产市场的泡沫并有效保护市场规范，但是对城市商业地产发展也带来了不小的阻滞，所以这将会是一把“双刃剑”。
供求矛盾突出
细数历年来的楼市调控政策，从中央到地方，从限价到限购，无不紧盯住宅市场，商业地产由此成为开发商和消费者双向规避调控政策的投资洼地，加上各地新区建设热潮的推动，其发展势头迅猛。
国家统计局的统计数据显示，从2009年开始，每年商业营业用房投资完成额累计以同比超过20％的速度增长，2010年和2011年的同比增速甚至超过30％，高于同期住宅投资完成额累计的增速。
“井喷式”发展背后是不同城市间的商业地产市场出现明显分化。在北上广深等一线城市里，多数热点地块的写字楼、商铺供不应求，但是在众多二线城市，由于前期放量供应，需求不济，商业地产空置率居高不下。以写字楼为例，根据咨询机构世邦魏理仕的统计数据显示，成都、天津、沈阳等地的优质写字楼空置率超过40％，如果把范围拓展到整个写字楼物业，空置率还将大幅抬升。
中央财经大学中国金融发展研究院副院长同生辉指出，商业地产的潜力跟GDP没有直接关系，而更多地与服务经济的成熟度有关系，只有在服务业，特别是要素服务、会计评估、金融服务、法律仲裁、信息咨询等现代商贸服务业发达的城市和区域的写字楼物业才会有足够的市场需求。
化解风险更需积极稳妥
此次苏州针对商业地产过剩问题出台调控措施，释放出明确信号：地方政府开始重新审视前些年商业地产的发展政策，正面评估地方商业地产风险。
有分析指出，商业地产相对过剩实际上源于政府与开发商的不谋而合。很多地方政府都热衷于新区开发，借此推动土地的销售、基础设施的建设、房地产的投资，以及城市整体的发展，以保证地方财政收入和地方国民生产总值的增长，这种情形在众多二线城市尤为突出。
世邦魏理仕重庆分公司董事总经理殷向荣认为，破解目前二线城市商业地产所面临的风险困境应该采取更加积极稳妥的措施：地方政府当以更加务实的态度预测未来需求及部署土地供应，通过完善规划选址、业态布局等，优化商业业态结构及用地布局，按照当地经济发展状况，使商业土地供应量更趋合理化，调控更加前瞻化。
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