[摘要] 日前，有关银行与房地产业“闹别扭”的传言甚嚣尘上，这对亲密伙伴究竟怎么了，本报记者继续展开银行与房地产业亲密度调查。
日前，有关银行业与房地产业“闹别扭”的传言甚嚣尘上，这对亲密伙伴究竟怎么了，本报记者继续展开银行与房地产业亲密度调查。
“我们银行对公业务中的开发贷政策没有变，因为过去就一直按照国家政策进行严控，而且我行开发贷款的规模本身就比较小”，某开发商总部位于南方的股份制银行有关人士对《证券日报》记者表示，“个人房贷也就是住房按揭方面，我们也没有停贷，但是业务部门确实对于申请贷款者购买的楼盘有所取舍，尽量与品牌和质量有保证的项目进行合作”。
而一位中介机构的有关人士则表示，“即使开发贷的授信更为严格，商业银行的部分资金还是可能通过单一信托渠道从表外继续流向房地产业，房地产与银行的紧密合作短期内是不太可能有大的改观的。”
停贷传言惊扰银行和地产
上周一，有关“多家银行暂停地产开发贷”传言在二级市场引发了恐慌，地产股领跌大盘，板块指数跌幅超过5%，格力地产、上实发展、华夏幸福等跌停，保利地产、招商地产大跌逾8%，金地集团重挫7%，万科A跌逾6%。
银行方面也不得不纷纷对于传言作出回应。2月24日晚，被爆出疑似停贷兴业银行正式发布公告称，“为进一步优化授信投向，调整资产结构，以更好地服务实体经济，本行于春节后要求各分支机构做好存量资产梳理及相关市场调研，并将在此基础上于3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。在此之前，本行暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务，所停办夹层融资业务规模在本行业务中占比极小，对本行经营没有实质性影响”。
2月25日，招商银行在其官网发布公告表示，招商银行一贯严格执行国家房地产政策，稳健开展房地产相关融资业务，近期未调整房地产信贷政策。民生、交行、建行、中行、农行等网站随之公告称，房贷业务一直正常开展，从未停止相关业务。
随后，中信银行、浦发银行、光大银行、平安银行均作出回应，表示并未出台新的房地产贷款调整政策。
商业银行的集体发声虽然平息了停贷传言，但不可否认的是，商业银行与房地产长期以来的紧密合作已经使得两个行业的风险一定程度交织在一起。去年中期，银行业面临所谓“钱荒”流动性困局时，地产股遭到波及也是的证明。
据统计(详见2014年2月18日本报报道《16家上市银行“涉房贷款”调查》)，截至去年中期，16家上市银行“涉房贷款”的合计余额(均采用集团或合并口径相关数据)为110593.73亿元，较2012年年末的101322.97亿元增长了9.15%。上市银行“涉房贷款”各自的占比(占各行贷款和垫款总额)分别在13%-28%之间。其中，中国银行对公和对个人相关的房地产贷款合计占比，达到27.77%；民生银行的合计占比，仅相当于中国银行的一半左右(13.93%)。
此外，截至去年6月份，16家上市银行对公业务中涉及房地产业贷款余额合计33104.41亿元，较2012年年底的31532亿元增长了4.98%。
区域风险分化或将加深
“对于银行‘涉房贷款’风险并不能一概而论，不同区域差异还是非常大”，一位总部位于北京的股份制银行有关人士对记者表示，“未来这种区域分化还可能加深”。
齐鲁证券研报也认为，房地产业出现明显大范围降价时点尚未来临，或仅局限于中小开发商位于库存偏高区域的郊区楼盘，虽然2014年行业增速下滑概率高，但市场情绪目前过于悲观。
相对而言，部分主打“一线城市”商业银行确实并未急于调整信贷政策。
“我们银行过去对于涉房贷款的审核一直就比较严格，因此目前并没有明显变化”，某上市银行的相关人士在回答记者关于近期该行涉房贷款的门槛是否加高的问题时做出上述表述，该行的对公房地产业贷款在其贷款结构中的占比不算低，不过，该行的不良贷款率在同业中并不算高。上述人士也承认，该行的主要业务集中在一线城市，因此面临的不良贷款压力较小。
此外，光大银行也曾在时间回应本报记者称，该行并未停止发放“涉房贷款”。光大银行2013年上半年前十大贷款客户中的第二名、第四名、第名七和第八名全部来自于房地产行业，4家公司合计的贷款余额达到了137.53亿元，而光大银行合计房地产业贷款余额仅为914.82亿元。但是截至去年中期，光大银行对公房地产业不良贷款的占比不足3%，远低于批发和零售业、制造业、交通运输、仓储和邮政业等。
上述总部位于南方的股份制银行相有关人士也表示，该行对公领域的房贷业务目前确实没有什么变化，“由于各家银行的贷款结构并不一致，甚至可以说差别很大，信贷策略和节奏自然也不可能都一样，因此集体停贷传言背后的逻辑本身也是站不住脚的”。
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个贷业务隐现名单制
虽然“集体停贷”传言已经被澄清，但是有关房价波动的消息还是令部分商业银行更为警觉。
对于绝大多数商业银行来说，房贷业务中住房个人按揭的不良贷款率一直以来远低于信用卡贷款、个人经营类贷款等其他种类的个贷业务。再加上不高于70%的抵押率保证，即使按揭贷款出现违约并进入不良贷款，商业银行发生实际损失的概率还是比较低的。
但是，面对2014年以来二、三线城市楼市的波动以及率的下降，银行还是倾向于对于房地产个贷业务进行微调。
多数银行选择了“价格调控”手段。进入2月份以来，不仅过去的8.5折、9折利率难觅踪影，“原价”都已经成为了奢望。某房地产研究中心2月27日表示，通过对22个城市69家银行分支机构调研的结果显示，近九成银行首套房贷利率升至基准甚至上浮5%-10%，个别上浮更高。
也有银行在“价格调控”之外，启动了隐性的名单制管理，个人申请住房按揭时购买楼盘甚至也成为了银行放贷与否的关键。一家城商行有关人士对记者表示，该行与上述股份制银行一样，尽量与大型开发商的品牌地产项目进行合作发放个人贷款，对于一些风险较高项目则会要求提高首付比例甚至拒贷。
单一信托或成转表通道
“目前，信托融资是多数房企的中长期融资的主渠道”，上述中介人士对记者表示，“但是信托融资背后的资金来源并不能排除银行”。
记者注意到，上市房企信托融资利率差别很大，10%左右是主流，不过比较低才刚刚突破6%。在资金成本高企的时候，6%左右利率甚至接近银行仅对最优质客户提供贷款基础利率，究竟是谁在充当房企“活雷锋”呢？
“集合类信托通常要求高，只有单一信托借款才能降到如此低利率。单一信托借款或者来自信托公司自有资金，或者来自第三方委托贷款，前者多投放固定类产品，要求流动性高，而委托贷款背后的资金方则范围宽泛，甚至可能包括银行”，该中介机构人士提醒记者。
他的说法与交通银行首席经济学家连平观点趋于一致。连平在2月19日发表博文指出，“2013年社会融资需求与货币信贷供给之间存在明显供不应求状态。而且这其中还存在明显结构性问题，即融资平台和房地产通过信托和委托贷款等方式获取了大量融资，推高了利率水平，更加重了上述供求失衡的状况。这是2013年市场流动性紧张的基础性原因”。
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截至2月26日，中、农、工、建、交等五大国有商业银行，以及招商银行、民生银行等八家股份制上市银行都发布公告称：“没有停止发放房地产贷款”，“将继续保持房地产贷款平稳发展”。
关于兴业银行总行一则全行暂时停止办理房地产夹层融资业务及房地产供应链金融业务的通知（下称“通知”），发酵成金融行业暂停或收紧房地产融资业务，最终让上市房地产企业股价大跌，引发了一场股市的“二二四血案”。
“血案”背后，是投资者对2014年房地产走势的不确定性，以及房地产市场风险加大的恐慌。
“整体划一”的澄清
除了3家城商行，在A股上市的其余13家商业银行步调一致地发布澄清公告。
这印证了当时的市场传闻。2月25日晚，市场传言称国务院要求银监会紧急向各银行摸底实时房地产融资政策，并统一组织各家银行于第二天一早在各自官网发布实时的房地产融资政策信息。
此时，受传言影响，股市地产、银行板块继续两日领跌。2月24日上证指数大跌1.75%，房地产板块大跌逾5%。2月25日，A股继续下跌，上证指数跌幅达2.04%。
而导致暴跌的这则兴业银行的一纸通知，之所以能够引起震动，是兴业银行历来以房地产和地方政府相关融资著称。然而从2013年年中以来，兴业银行就开始显著降低对房地产行业的风险偏好。这不由得不让敏感的投资者心生疑惑。
2月26日，兴业银行内部人士在接受中国房地产报记者采访时表示，个别媒体误读为兴业银行取消一切房地产融资业务是不实的，暂停的部分房地产新增授信业务指的是对公的房地产开发贷业务，而不包括个人零售业务。
“现在只是暂停这些业务，对房地产的开发贷业务以后还是会做的，具体还要等3月底的新政策出来。对于以后做不做夹层融资，也需等到新政策出台才能定。”前述兴业银行内部人士说。
但这些都未能阻止传闻的升级。从兴业银行暂停所有房地产贷款，到各个银行暂停或收紧房地产融资业务。最终，不得不由更高层面的决策层出面，对“停贷风波”进行干预。
迟迟不落地的靴子
一则传言能够击溃市场，显然这则传言蕴含了某些合理性，或者击中了投资者心底的隐忧。
房地产市场对调控政策和金融政策非常依赖，更容易受到经济走势的影响。新一届政府并未强调房地产调控，甚至在三中全会中也未提及。但也正是这样的不确定性，更让人对未来的房地产走向抱有怀疑态度——新一届政府会放任房地产行业继续上行，还是会对房地产市场进行干预？这一次“停贷风波”既是这种不确定心理恐慌的反映；也是市场对中央政策的试探。
结果显而易见。至少在目前，房地产行业仍将处于稳健发展、积极控制的阶段。而来自银行层面的反应，也证实了这一点。
中国农业银行总行相关人士在接受记者采访时表示，银行其实并不是现在才开始收缩房地产贷款，早在半年前就已经在收紧。
中金公司调研表明，银行对房地产行业的信贷政策较2013年有所收紧，尤其是对三四线城市住宅和一二线城市商业地产。银行担忧一旦升级，可能会加剧房地产融资的紧张局面。
中国建设银行某分行负责人告诉中国房地产报记者，央行总的信贷投放原则是“用好增量，盘活存量”。各大银行均未暂停相关地产融资，但早已对地产项目融资采用严格的名单制管理。
上海一家中型房企CFO接受中国房地产报记者采访时表示，今年由于银行贷款额度比较紧，利率有所上升，尽管旗下项目的预期较好，还能获得一部分开发贷，但放款时间较长，更多的资金还是由第三方通道来完成。
上述内容都非新政。早在2014年初，银监会在银行业监管工作重点时就强调，严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。而银监会主席尚福林就银行业的房地产信贷问题还发出警示称，部分银行存在房地产贷款集中度过高问题。
楼市风险在上升
“一味地不给房地产企业融资权，一味地紧缩房地产行业贷款，只能眼看着让它继续充当社会吸金的黑洞，应该适度地放开房地产融资。但在这个过程中，国家要严格控制房地产开工总量，而不是控制房地产贷款，要通过税收政策调控房地产，而不能一味地通过银行贷款调控房地产。”前述农业银行内部人士说。
诺亚财富首席研究与发展官邓伟岩称，房地产行业上下关联众多行业，仍是中国经济的强有力支撑，加之地方政府对土地出让金的依赖暂时难以改变，新型城镇化所释放的制度红利等因素支撑，房地产行业彻底崩盘的可能性稀微。
但不可否认的是，在政策层面的“定心丸”并不能掩盖房地产市场风险上升的事实。
受李嘉诚从去年开始大手笔抛售内地物业、万达集团(廊坊万达广场)拍卖武汉经济开发区的酒店物业、地产大腕王石近期一系列唱空言论、银行的惜贷等消息的累积，市场上关于房地产拐点的言论此起彼伏。
招商银行内部人士在接受中国房地产报记者采访时透露，近日已有几家房企资金链告急，申请贷款展期。
前述招商银行内部人士称，虽然各行房地产贷款占贷款总额比例都在20%左右，但银行的贷款并不是金融风险的大头，主要风险在表外融资，那些没担保、没抵押的信托、基金，它们房地产类业务占比高达50%以上。为控制风险，招行拟定了一个贷款业务的主要合作房企名单，名单中主要是中海、首创此类国企或央企大品牌企业，总计大概有50家。
“虽绝不会扩大房地产相关贷款规模，但各家银行没人会打‘枪’，毕竟房地产行业对于银行来说非常重要，一旦资金链断裂将会产生连锁效应，这也不是银行所乐见的。”
招行汇集了大品牌房企，状况尚且如此，这说明房地产市场即便不会有重大拐点，但风险确实在积聚。
国海证券李亚明认为，银行业对于房地产贷款收紧的趋势已经很明显，未来房地产行业的资金状况可能发生较大变化，随着销售增速的下滑，房地产市场风险增大。
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