[摘要] 城镇化是扩大内需的最大潜力所在，是促进中国经济增长的新引擎。作为与城镇化关系度最密切的行业之一，此消息无疑为地产业带来福音。楼市最大刚需有望被唤醒，房地产业即将享用一份“城镇化”大餐。业内普遍认为，未来房地产发展，将直接受益于城镇化新政，新型城镇化将给房地产行业发展带来新机遇。
城镇化是扩大内需的潜力所在，是促进中国经济增长的新引擎。作为与城镇化关系度最密切的行业之一，城镇化无疑将为地产业带来福音。楼市刚需有望被唤醒，房地产业即将享用一份“城镇化”大餐。业内普遍认为，未来房地产发展，将直接受益于城镇化新政，新型城镇化将给房地产行业发展带来新机遇。
近期，潍坊在城镇化的发展上也进入了“快车道”，新动作频频，一起来看看潍坊在推动城镇化发展方面都有哪些新的动向?
新型城镇化将使三四线楼市供求达到平衡
当所有关注的焦点都集中在今年房地产政策的方向定调时，住建部部长姜伟新仅给出了简单的四个字——双向调控。
一时间，各种揣测的声音频频，究竟调控两端会触及哪里？究竟是供需层面的“双向”，长短期调控的“双向”，还是不同城市之间的“双向”？
在接受记者采访时，政协委员、泰禾集团董事长黄其森表示，一手抓严格完成保障房、自住型商品房的任务，一手放开商品房市场，两者平衡推进，是他理解的“双向调控”。
谈及三、四线城市目前的发展现状，黄其森指出，“现在业内人士在房地产未来走向上意见大相径庭，‘崩盘论’此起彼伏。虽然一些三、四线城市确实出现供应量过大，但我并不认为三、四线城市会出现恐慌性抛盘。”
在黄其森看来，随着新型城镇化的推进，以及户籍制度改革的逐步推进，人口的进入必然带来需求的增长，从而使三、四线城市达到供需平衡。
三四线机遇风险并存
杭州、常州个别楼盘降价亮起的红灯，提醒着未来二、三线城市楼市存在的风险。“房地产有涨有跌，杭州楼盘作一些调整，有利于整个市场健康发展，这是给房地产市场提个醒。”黄其森认为，房地产“崩盘论”是危言耸听。
事实上，在泰禾的发展布局中，也涉及不少三、四线城市。对此，黄其森表示，只会去经济发达的地方。“我们在福建也进入了很多三、四线城市，虽然有些只是县区，但经济实力超过很多省会城市，这样集中在一起，也很容易形成规模效应”黄其森说，目前泰禾布局在北京、福建、长三角以及珠三角，“项目规模不超过200亩，这样可以实现快速周转和去化。我们也放弃了很多新的机会，在我看来，如何能够对自己的战略目标有一个坚定不移的执行和把握，便是有所为有所不为。”
在黄其森看来，相比住宅，更应该警惕三、四线城市商业地产的风险。“商业地产不同于住宅，难点是后续的招商运营，但现在很多企业并不具备这些能力。”三、四线城市的降温越发明显，中原地产研究部统计数据显示，2013年全年，15家标杆房企在一线城市合计销售额为2304亿元，在二线城市销售额为4446亿元，在三、四线城市合计销售额为678亿元。
国家统计局上月发布的报告也显示，房价环比下调的城市达6个，其中大部分是三、四线城市。黄其森表示，随着新型城镇化的推进，如果户籍制度改革可以跟上，人口的进入必然带来需求的增长，三、四线城市还是可以逐渐达到供需平衡。
“虽然一些三、四线城市确实出现供应量过大，但这并非是不能解决的问题。”黄其森说，在一线城市进入后城市化时代时，三、四线的城市化正要开始加速。同时，三、四线城市也需要发展产业，改善城市商业与市政配套，以吸引人口的流入。
“新的市场刚刚开始”
伴随着调控范围的扩大，周期的拉长，“房地产黄金十年已经过去”的言论不绝于耳。但在黄其森看来，在经历了市场的洗牌后，新的市场刚刚开始。“之前可以说是全民都在做，大家也感觉过去房地产行业有钱就行，不需要专业，但现在会越来越需要专业化”黄其森表示。
去年，泰禾以“黑马”的姿态冲入北京市场，并迅速拿下了几宗热门地块，一时间成为业内关注的焦点。对此，黄其森告诉记者，融资成本的高低取决于与金融机构怎样谈判对接，“泰禾到了一定规模后，议价能力相对较强，基本上一个项目都会有三五家金融机构来对接融资，也有两家。”
黄其森透露，泰禾今年的销售目标预计是250亿元，其中北京市场是发展重点。在其今年的提案中，黄其森建议，北京的自住房政策应该在房价高昂的特大城市推广。而对于市场调节的部分，政府应放开预售许可证管理。
“除保障房与自住型商品房等特殊房产用来解决中低收入人群的住房难题，属于政府干预行为，其他方面完全可以让房地产更多地回归市场调节中去，让各类人自主选择。”黄其森说。
◎黄其森：
一手抓严格完成保障房、自住型商品房的任务，一手放开商品房市场，两者平衡推进，是我理解的“双向调控”。
现在业内人士在房地产未来走向上意见大相径庭，“崩盘论”此起彼伏。虽然一些三、四线城市确实出现供应量过大，但我并不认为三、四线城市会出现恐慌性抛盘。杭州楼盘作一些调整，有利于整个市场健康发展，这是给房地产市场提个醒。
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随着政府着力推进“城镇化”建设相关信息的集中释放，房地产发展史上规模的“刚需”人群有望被唤醒。国家发改委规划推算，城镇化在未来10年可拉动40万亿元人民币投资。市场分析预计，届时基建、房企将明显受惠。
在解读中国城镇化建设给中国房地产业带来的机遇时，业内人士认为，根据城镇化布局的发展思路和要求，以及城镇化布局的特点，新型城镇化战略有利于房地产市场发展，尤其是三线城市的开发。
据有关统计显示，未来10年中国城镇化水平将升至60%，其中以北京、上海、广州、深圳等为代表的一线城市，以杭州、武汉、西安、珠海等为代表的二线城市，房地产行业在经过十数年的发展后，市场趋于成熟平稳，供求达到平衡，增长潜力有限。四线城市中，有的被过度开发，有的缺乏发展潜力，泡沫严重。而三线城市在城镇化战略利好作用下，迎来了发展新机。以昆明、福州、合肥、石家庄等省会城市及以嘉兴、绍兴、镇江等为代表的较发达主流三线城市，刚需将集中释放，房地产市场将形成巨大的发展潜力。
房企提前布局二三线城市
国家发展和改革委员会宏观经济研究院副院长陈东琪在解析城镇化新政时就明确指出，我国的城镇化进入新的阶段，将促使住房需求增加。
“新型城镇化背景下，城市群加快转型升级，新兴城市群加速崛起，将以其一体化的规模经济、范围经济效应推动房地产业迅猛发展。”CRIC研究中心评论员李仙德、杨晨青在其分析报告中特别指出。
事实上，早在十八大报告出台之前，众多房企已经开始在城镇化开发的道路上谋划布局。
《经济参考报》记者了解到，万科地产从2012年第三季度开始，新增的土地项目至少有23个，规划建筑面积约为376万平方米，而这些新增项目也大多位于二三线城市，如徐州、贵阳、莆田等。与万科不同，恒大集团从成立之初便集中下探二三线城市，从其销售业绩来看，2012年前11个月累计销售846.3亿元，二三线城市项目贡献比例超98%，成为在新型城镇化战略中超前布局二三线城市而受益的大赢家。
此外，以中信地产、招商地产为代表的央企同样高度关注城镇化战略。包括镇江、嘉兴、徐州、廊坊、唐山、岳阳、惠州、南昌等众多三、四线区域市场都被机构重点推荐并进入房企视野，一旦时机成熟，一些镇级的房地产市场也将获得蓬勃发展。
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潍坊加快城市化进程 全市城镇化率达到51.8%
潍坊市全力加快城市化进程，城乡面貌发生巨大变化，人居环境明显改善，目前潍坊全市城镇化率达到51.8%。
近年来，潍坊市按照城乡一体化、区域一体化发展的方向，大力实施中心城市带动战略，加快镇乡改革与发展，努力形成城乡融合、布局合理、特色鲜明、活力迸发的城镇化格局，城市品质明显提升，城市特色日益彰显，县城和小城镇发展活力不断释放，城乡面貌焕然一新，城镇综合实力和竞争力显著增强。
城镇化释放刚性需求
“城镇化”是潍坊房地产市场活跃的主动力。城镇化对刚性改善性需求释放了巨大空间，房地产市场活跃度进一步增强，从潍坊市消费结构看，90平方以下，基本为刚性需求群体，90—144平方及以上，改善性需求占有相当比重。2013年，县市新建商品住宅销售超过市区，成为新的增长点。
各县市的商品房销售同比增加33.4%，高于市区17.5个百分点，商品房销售量超过100万平方米的县市区由去年的2个增加到7个。其中寿光市网签销售面积143万平方米，位居全市。临朐县销售面积同比也增长了122%。
市场销售平稳走高
“稳中有升”是潍坊房地产市场运行的主基调。2013年，潍坊市房地产市场较去年明显活跃，开发投资、商品房供应显著放大，市场销售平稳走高，房价温和微涨，呈现出“稳中有升”的主基调。新建商品房销售在上半年同比增幅较大基础上，下半年持续增长，创出金九银十的销售热潮和
年底的销售高峰。二手房市场受新国五条影响，4月出现交易量激增，随着政策效应的消退，逐渐恢复常态。
知名房企青睐潍坊
“提质升级”是潍坊房地产市场发展的主旋律。随着房地产市场的深耕，特别是潍坊市委市政府“转调创”和招商引资工作会议后，市建设系统对房地产市场进行了科学研判和把握，不断调整优化房地产的空间布局、供应结构、业态分布和产品层次，发展质量明显提升。2013年4月份举办的“中国(潍坊)房地产发展暨生态文明建设高峰论坛”，对全市房地产业提质升级起到了巨大推动作用，知名房企不断引进。中心城市的片区开发、综合体建设、住宅名盘大盘相继推出，绿色低碳住宅越来越受到开发商的推崇和广大购房者的青睐，专业化、产业化、特色化、品牌化成为我市房地产企业发展的理性选择。
潍坊市民先选“盘”再选房
“理性消费”是潍坊房地产市场销售的主潮流。随着潍坊市居民消费能力的不断增强，购房者的住房消费理念也越来越理性。先选“盘”再选房，从环境中看楼盘、看品质，由单纯看价格到对开发商品牌信誉、楼盘品质、物业管理、配套设施等因素全方位综合考虑。消费群体也由过去的相对单一刚性需求为主，向刚性、改善、投资等多元化需求转变，并且改善性需求呈逐步增长态势。
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推动城镇化 潍坊取消落户限制
日期，山东省明确未来城镇化发展将遵循促进区域中心城市扩容升级、顺应县城扩展势头、继续支持小城镇发展、合理建设农村新型社区等四大要点。山东省初步考虑，选择10个左右市、县，开展新型城镇化试点。具备条件的县、市，要争取列入国家新型城镇化试点。户籍上，除济南、青岛外的其他城镇，都要取消购房面积、就业年限等隐形落户限制。
打造一批县域中心城市
取消购房面积等隐形落户限制
针对县一级的城市，山东省明确的发展要点为顺应其扩展势头。据介绍，我省县(市)数量多、基础好。具有人口基数小、成本低的优势。但目前县城还存在路、水、电、暖等基础设施不够完善，垃圾清运、污水处理等运转效率不高，教育、医疗、养老等公共服务体系还不健全等问题。统计数据显示，近年来，全省县城人口增长最快，流动人口50%集中在县城。
山东省明确各地在推进城镇化过程中，应进一步完善县城的基础设施和公共服务能力，努力打造一批30万—50万人口的县域中心城市。
我省将全面摸清历史文化保护区、名镇名村和建筑情况，实施好“乡村记忆”工程，该保护的保护，该抢救的抢救，让大家“记得住乡愁”、“留得住乡情”。
深入挖掘齐鲁文化、海岱文化、沂蒙文化、运河文化等传统文化的丰富内涵，提炼这些文化的核心要素和符号特征，在城镇规划建设中充分体现和运用，打造各具特色的城市风貌。
山东省初步考虑，选择10个左右市、县，开展新型城镇化试点。具备条件的县、市，要争取列入国家新型城镇化试点。户籍上，除济南、青岛外的其他城镇，都要取消购房面积、就业年限等隐形落户限制。
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潍坊市重点实施"四大工程"加快城乡规划建设
3月8日,记者从潍坊市规划局了解到,近日召开的2014年全市城乡规划工作会议上确定2014年我市将重点实施“四大工程”,包括对城中村等老旧区域进行更新,打造一批城市精品工程,并推进美丽乡村建设,同时城市规划艺术馆将定义为城市展览馆。
大工程为加快实施城市更新工程,推进城市更新规划研究,制定城市更新政策,规范城中村、旧居住区、旧商业区、旧工业区等城市更新活动；第二大工程为着力打造城市精品工程。实施招才引智工程,大力引进和培养专家型、专业型高端规划人才,与科研院所、高等院校知名专家建立长期合作伙伴关系,组建相对固定的城市规划专家顾问团队。试行规划建筑设计单位“黑名单”制度,将年度规划设计水平较差的设计单位列入“黑名单”,责令其限期整改；第三大工程为推进美丽乡村建设工程。选择一批试点乡镇和农村社区,通过科学规划引导,探索新型城镇化过程中如何保持和打造传统历史韵味、风貌特色；第四大工程为加快规划馆提升工程。将城市规划艺术馆定义为城市展览馆,对城市展览馆的展览形式、内容进行优化提升,合理梳理、整合展馆空间,优化参观路线,更新、完善和提升展览功能。
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