[摘要] 近期，市场有关国内三四线房地产市场即将崩盘的传闻不断，笔者认为，应该不用过度担忧。
房地产市场与其他市场存在一个很大的区别就是在于房地产是不动产，既可投资也可消费的两栖产品。由于住房是不动产，因此，对于近14亿人口的中国来说，中国住房是一个无限大的市场，在这个大市场中，住房价格水平也有天壤之别。
而高者每平方米可以上十万元以上，低者可以不足千元，而就中国居民平均购买能力来说，住房5000元以下则占高的比例。同时，住房作为不动产，在这个无限大的市场又被分割为无数个大小不等的市场。因此，即便是三四线城市房地产市场有泡沫，这个泡沫也不会在同一个时间破灭。
而投资品的特征是可以获得投资回报，价格也由市场预期来决定。如此一来，住房的投资需求呈十倍甚至几十倍增长，住房供给也随之暴增，住房及城市也就随之快速扩张。
因投资者对住房价格并不敏感，他们关注的是购买后是否能获得。当大量投资者涌入市场时，住房投资需求随之暴增，房价自然也随之飚升，房地产市场也就在这个过程中实现了繁荣。
而当三四线城市的住房投资者再无能力接盘进入市场时(其原因很多，包括2013年黄金价格暴跌、比特币炒作严重损手、今年美国QE退出、央行去杠杆化、商业银行不愿做按揭贷款等)，早几年预期住房市场价格会持续上涨的房地产企业将面临困境。
而房地产企业生产的大量住房开始没有投资者接手，住房的消费者又没有支付能力进入市场。特别是在三四线城市，当住房投资者早几年购买的住房也无人接手时，就说明住房投资者已经开始完全离开了市场，三四线城市住房市场出现周期性调整也就开始了。
而国内住房市场出现周期性调整，一二线城市也会受到波及，而且当前中国的金融体系及经济所面临的风险也可能暴露出来。
三四线迷局
一线城市的楼市和土地市场的热度支撑了2013年全年楼市红火。但这并不是全部，广大三四线城市在2013年这个楼市大年，日子依然不太好过。
中国房产信息集团公布的《中国城市住宅发展前景与风险排行榜》排出的中国房产投资风险的50座城市中，有49座是三线城市。“三四线城市人口少、市场容量小，需求有限且供给无限，很多项目在开盘之初就把周边有支付能力的客户消耗一空，首次开盘大卖、二次开盘正常、三次开盘萧条成了普遍现象。”在2010年中国房地产市场进入调控常态化阶段之后，由于一二线城市大多祭出“限购”大旗，许多房企一度将投资目光投向没有政策限制的广大三四线城市。那些以地级市甚至县级市为代表的三四线城市也对承接性房企的投资需求表现出极大兴趣，各种新城、开发园区、产业园区规划雨后春笋般冒了出来。其直接后果就是在两三年后造成当地楼市供应远大于需求的局面，其中较为知名的代表如鄂尔多斯（楼盘）、温州（楼盘）、贵阳、常州（楼盘）等，被媒体多次报道。
中原集团研究中心分析对比了40个主要城市最近5年（2009-2013年前11个月）住宅用地供应可建面积与住宅销售量发现，城市间供求关系存在显著差异：一线城市最近5年中普遍存在纯住宅用地与商住用地供应不足的情况，5年累计供地销售比仅为81%；二线及三四线城市则出现土地供应过剩现象，且均明显高于100%。若按时间段分析，二线城市2010年的土地供应已达峰值，大幅供地超过当年住宅销售面积；三四线城市的土地供应则在2011年达到峰值。
国家统计局数据显示，2013年末，商品房待售面积49295万平方米，同比2012年末增加12835万平方米。三四线城市成为库存增长最快的部分。截至2月底，一、二、三线20个城市新建商品住宅库存总量分别为2768万、3089万和2376万平方米，同比增速分别为1.3%、18.0%和19.7%。
以鄂尔多斯为例，其自2003年煤价井喷之后，地方政府财政收入不断增加，便开始大规模老城改造以及造新城运动。当地居民通过拆迁改造获得资金之后，又将钱投入到新一轮房地产投资和涉及房地产的民间借贷当中，导致当地房价由2003年的1000元/平方米左右，几年内迅速蹿升至1万元/平方米以上，部分楼盘售价甚至一度超过2万元/平方米。在煤价下行、房地产调控打压投资需求的大背景下，鄂尔多斯楼市迅速跌入“冰点”。其面对的现实则是在建商品房超70%停工、存量房与常住人口的比例达到10∶1、新建的康巴什新城房屋空置率超70%、存量消化需要3-5年。
鄂尔多斯市长廉素日前表示，鄂尔多斯当下还有4万套住宅待售，3年内将不新建商品房。廉素给出的楼市解决方案是，对积压待售房屋，一方面推出合理降价销售措施，另一方面鼓励进驻企业进行团购，并把符合条件、符合国家标准的房屋由政府进行回购，转为保障性住房。
限制供应，对于库存压力较大的鄂尔多斯是无奈之举。而对于更多供应压顶的三四线城市来说，减少供应、促进销售的举措很可能会被推广。知名财经评论人叶檀表示，一些小城市增加了房产推销力度，甚至动用政府力量推销，说明此前大量库存未能得到消化，政府为了GDP与地方财政收入大力卖地却没有考虑到消费能力，这样的房地产市场面临的不是泡沫风险，而是产能过剩，与政府为了推动GDP上马钢铁、水泥、电解铝等过剩产能没有什么不同。
国务院发展研究中心主任李伟表示，近两年来，我国房地产市场分化趋势越来越明显。一线城市房价上涨较快，二、三、四线城市房价上涨幅度明显低于一线城市，且一些二、三、四线城市房地产去库存化周期明显拉长，库存压力不断加大。“国内房地产市场已出现明显变化，鄂尔多斯、温州等地的问题不是个别现象。应密切关注房地产市场走向，防范房地产市场风险。”李伟表示。
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