[摘要] “房地产企业中，央企、国企之所以能屡屡成功夺地，是因为这些房企与大多数中小房企和民营房企从最开始就不在同一个起跑线上”。
“房地产企业中，央企、国企之所以能屡屡成功夺地，是因为这些房企与大多数中小房企和民营房企从最开始就不在同一个起跑线上”。一位精通房地产业务与融资的律师对《证券日报》记者表示，“价格竞拍只是一种程序公平，但实际上国企的资金成本要比中小房企低得多，两类企业对于同一个地块测算出来的盈亏平衡点也是不一样的，报价的底气自然也不一样”。
“别看银行是金主，但多数情况下都是银行主动争取成为国企、央企类房地产企业的核心银行，而最主要的手段自然是降低贷款利息”，一位城商行有关人士的话也印证了上述资深律师的观点，“现在贷款端已经实现利率市场化，部分银行宁可微利、甚至是不赚钱也要争夺客户”。
国企频频争夺地王
今年3月10日，《证券日报》曾经刊发《国企争抢地王不手软》，，据《证券日报》记者不完全统计，2010年以来，各大国有企业争得北京市、上海市、广州市、珠海市以及南京市等城市的地王达到10个以上，实际数量可能远远不止这些。
其中，涉及中国兵器集团子公司、中国远洋旗下的子公司、中信地产、中国中冶旗下中冶置业、保利地产、中铁建工集团深圳投资有限公司、中粮地产、华润置地等。
上述国企和央企多与银行“相交甚深”，例如中国兵器集团就曾经与中国进出口银行和中国银行等银行签署战略合作协议，与中国银行的合作规模高达500亿元。其余国企也大多拥有数家银行的高额授信额度，其中多家与银行有股权关联的关系。
此外，上述国企中的保利地产和中粮地产均为上市公司，其财务报告也显示出银行力挺。
银行力挺
中粮地产2013年半年报显示，该公司一年内到期的长期借款中，涉及银行的有30笔，涉及多家国有大行和股份制银行。此外，该公司金额前五名的长期借款中，有4笔借款来自银行。上述银行贷款中，出现了数次“基准利率下浮10%”的表述。
保利地产2013年半年报显示，该公司2010年以无抵押无担保方式获得的某股份银行为期五年的信用贷款，利率为6.4%，单笔规模就达到12亿元，且其2013年中报显示出来的长期借款中的信用进款规模接近30亿元；而很多民营上市房企的财务报表中信用借款的规模为“0”。
“即使民营房地产企业申请银行信用贷款，如果期限较长，其利率也会很高，甚至是不亚于信托融资成本，毕竟银行所要面临的风险太大了”，上述城商行有关人士表示。
国企和大型民营房地产能够获得的贷款利率究竟有多优惠？可以从上市房企2013年年报寻找线索，因为去年下半年，正是银行流动性紧张，开始收缩业务的时间段，所谓潮水退去了，才知道谁在裸泳。
保利地产和中粮地产的2013年年报尚未披露，而与两家国企“美誉度”差不多的民营地产龙头万科2013年年报显示，该公司去年签订的起始时间为当年10月28日、期限为3年、金额为10亿元的一笔银行借款合同的利率也仅为6.46%。
众所周知，去年下半年银行业资金流动性不足，理财产品和同业拆放的资金价格一直居高不下，越是临近去年年底，银行的资金成本越高。2013年四季度，活期存环流失加速，机构资金的大额协议存款价格已经突破8%，甚至逼近9%，换句话说，6.46%的贷款利率对于银行来说几乎是“成本价”。
以量补价
“银行当然不是不想赚钱，但是优质企业在与银行的谈判中往往占据优势地位”，上述房地产业资深律师表示，“毕竟，从过往的记录来看，这些国企类房地产企业发生不良贷款的机率确实比较低，甚至就连争议和诉讼也很少发生”。
去年7月，央行放开贷款利率下限管制，也就是贷款利率市场化以后，最优企业贷款基础利率（目前为5.76%）一直在央行公布的基准利率（6%）以下浮动，这也从侧面证明，银行在此项业务中并未掌握太高的定价权。相反，目前大型企业拥有的融资渠道有进一步扩张的态势，例如，万科去年发行的美元债的利率尚不足2%。
“对于优质企业，银行追求的往往是以量补价”，上述城商行有关人士对记者表示，“从风控角度而言，银行的贷款结构中也必须包含相当比例的低价但优质的贷款”。
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（来源：证券日报）
近日，政协委员孟学农在“两会”上向媒体表示，北京市拍卖的地王，基本都是国有企业在争，因此他建议把资本的配置率作为重要考核指标。
事实上，据记者了解，2010年以来，南京市、珠海市等城市的地王同样也有国有企业的身影。不过，国企争抢北京市、上海市等一线城市的地王积极性相对更高。据《证券日报》记者不完全统计，2010年以来，各大国有企业争得北京市、上海市、广州市、珠海市以及南京市等城市的地王达到10个以上，实际数量可能远远不止这些。
国企抢地王不手软
部分国有企业素有“不差钱”之称，尤其在土地市场举牌时，抢地王的热情相对更高。据记者不完全统计，2010年以来，多家国有企业在土地市场上上演抢地大战，并且最终高价摘得地王。
2010年3月15日，北京市在一天之内上演了三家央企当“地王”的大戏。3月15日，中国兵器集团子公司以17.6亿元拍得北京市单价地王，折合楼面价3万元/平方米。同日，中国远洋旗下的子公司以40.8亿元竞得北京市新地王。随即，中信地产(中信城中信新城)以52.4亿元的总价再创北京市拍地总价。
2010年9月19日，中国中冶旗下中冶置业获得南京市下关区1号地块和3号地块土地使用权，两地块出让价分别为121.41亿元和78.93亿元，总价为当时地王。随后，其以56.2亿元拿下2号地块，中国中冶合计斥资256.54亿元拿下三幅地块，为当年范围内的总价地王。遗憾的是，2013年下半年，2号地遭政府收回。
2012年12月3日，珠海市土地房产交易中心公告显示，保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)以17.37亿元拿下珠国土储2012-13号地，成为当时珠海市的地王。
2013年5月16日，央企身份的中铁建工集团深圳投资有限公司经过140轮角逐，击败万科、佳兆业等房企，竞得番禺区南村镇万博商业区地块，14194元/平方米的楼面地价，刷新了该区域商业地王的纪录，溢价率高达136.6%。
2013年6月27日，中粮地产(中粮万科长阳半岛 中粮祥云国际生活区)以23.4亿元竞得南京市江宁上坊地块，楼面价7338元/平方米，溢价率达到67%，晋升单价地王。
2013年7月23日，中粮地产以23.6亿元、配建公租房3.3万平方米的条件，竞得北京市朝阳区孙河乡HIJ地块。考虑公租房因素，孙河地块不到4.9万平方米的商品房部分楼面价超4.6万元/平方米。此前北京单价为中赫置地去年7月份拿下的万柳地块。
2013年8月16日，华润置地(橡树湾 润景公馆) 在深圳市土地交易中心以109亿元竞得深圳市前海第三宗土地，该地块再次刷新了深圳市的地价纪录。
2014年1月28日，现场经过28、154轮激烈厮杀，方兴地产最终以101亿元夺得上海市闸北区大宁路街道325街坊住宅用地，折合楼板价47609元/平方米，溢价率111.5%，成为上海市住宅用地总价地王。
一线城市地王“叫不停”
事实上，尽管为了防止地王频现，北京市政府曾多次叫停地王，但其地块位置稀缺，地块特征明显，延迟入市依然阻挡不了其成为地王的命运。
“一线城市土地价格上涨速度一直在‘突破你的想象’。”某房企高管人员向《证券日报》记者透露，“我们这种民营企业要严格控制成本，所以一直不敢高价拿地，扩张曾一度受阻，但也只能放弃高价地，另寻发展途径”。
不过，另有业内人士向记者表示，有些地王被国有企业拿走可能会得到更为合理的开发，尤其一些地块规划复杂，土地规模庞大的总价地王。国有企业资源丰富，整合能力强，资金链相对充裕，资金压力相对较小。
值得一提的是，国有企业也正是由于这些优势，在土地出让过程中，举牌的后顾之忧相对较少，在某种程度上也抬高了地价，进而拉升了房价。
实际上，有些国企虽然积极拿下了地王，但很难吞食。以中粮地产为例，拿下北京市孙河地王半年时间，其将孙河地王股权质押。根据协议，中信信诚对中粮地产全资子公司持有的北京正德兴合房地产开发有限公司，提供9.08亿元的委托贷款。
此外，中冶置业以56.2亿元夺得的南京市下关区2号地遭政府收回后，据消息人士透露，中冶置业由于资金压力，也将寻求开发1号地的合作方。
“抢地王还是要谨慎一些，不管是国企还是民企。”上述业内人士称，如果竞得地王，加快周转，稍微压低一下利润空间，快速回流现金更为稳妥。
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