[摘要] 相比2013年楼市的繁荣景象，2014年伊始，房地产市场似乎已被阴霾笼罩。继杭州部分楼盘降价、兴业银行停办房地产夹层融资业务之后，浙江奉化头号开发商兴润置业因资金链断裂轰然倒下，最为坚挺的一线城市，其二手房交易量也开始大幅下滑，市场“拐点”似乎真的就要到来。
相比2013年楼市的繁荣景象，2014年伊始，房地产市场似乎已被阴霾笼罩。继杭州部分楼盘降价、兴业银行停办房地产夹层融资业务之后，浙江奉化头号开发商兴润置业因资金链断裂轰然倒下，最为坚挺的一线城市，其二手房交易量也开始大幅下滑，市场“拐点”似乎真的就要到来。
实际上，在接连爆出不利因素后，市场看空楼市的情绪确实开始增加。对于今年的房地产市场，近期大部分业内人士的看法却基本一致，相比去年市场肯定会降温，但在城镇化战略不变、基本面平稳的情况下，京沪等一线城市的房价还会小幅上涨；部分库存量较大的三线、四线城市今年可能会遇到一些困难，下半年出现降价促销的可能性很大；而其它城市还要看今年的供需情况，至于一些人所说的“崩盘”则肯定不会发生。
同时，今年“两会”期间透露出的调控思路和此后政府的实际动作，均释放了积极的信号，并显示出政府调控思路的日益成熟，“一刀切”的情况基本不会再出现，而这显然有利于房地产市场平稳健康的发展。
三类调控稳市场
在今年的“两会”上，住建部部长姜伟新在接受记者采访时透露出的“双向调控”一词，曾引发市场诸多猜测。
对此，政协委员、住建部副部长仇保兴表示，住建部已经明确了今年的调控思路，即双向调节、分类调节、协同调节三项内容。其中姜伟新透露的“双向调控”实质上就是三个调控思路中的双向调节。
“‘双向调节’其实就是供需的双向调节。对于供需关系紧张、房价上涨压力大的城市，不仅要增加供应，也要控制需求，特别是投机性需求。”仇保兴称。
对于抑制投机性需求的重要性，仇保兴特别指出，“投资比较疯狂的情况下，需求是无限膨胀的。现在社会上流传一句话，在北京、上海，买对了一套房，生活质量拉开一个档次，买对了两套房，拉开两个档次。这种经验实际上是非常有害的，我们不靠创业致富，不靠勤劳致富，靠买对房就能致富，代替几十年辛苦劳动，这样的社会不可能公平。出现这种情况一方面是我们社会的投资渠道比较窄，只有房地产能够保持增值；另一方面，这也是推动泡沫不断增长的动力。国际经验表明，房价上涨过快，基本上都是由于投机购房造成的，这件事情在日本是有教训的”。
而分类调节的办法则是指能局部调整的，就不要整体调整，调整手段对整体影响越小越好；能够用经济手段调整的，就不要用行政手段调整，行政手段越少越好；能够由城市政府调整的，就不要由中央政府代替，越是基层能够主动调节的，越要纳入基层政府调节。
“早前中央没有对温州等地放开限购进行阻拦，包括近期融资方面的放开，实际上都是在执行分类调节。”有业内人士这样告诉记者。
至于协同调节，仇保兴表示，政府工作报告中“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”也是在执行这一层调控思路。
他表示，一个健康的城镇化过程是人民对城市空间公平占有的过程。如果公平占有这一点做不到，社会公平就很难树立。加大棚户区改造力度，游离于增加供给，平抑房价；增加共有产权住房供应，不仅减少了地方政府的资金压力，更重要的是扩大了民众参与度，强化监督，而这也是对市场机制的一个重要补充。
房地产调控市场化
实际上，中央对房地产市场的政策思路和管理方式的转变，也体现在了近期的资本市场上，房地产调控归位市场化的趋势变得越来越明显。
2010年4月份，国务院下发通知，要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。此后，虽然监管部门并没有下发正式的文件，但证监会实质上全面暂停了上市房企再融资的审批。包括万科、招商地产]等A股龙头不得不想尽各种办法寻求获得海外融资的机会，房企通过信托等方式融资的利率也是不断创出新高。
四年后，这一情况终于出现好转。
3月4日，万科在一年之前提出的B转H计划正式获得审批通过。其公告显示，证监会根据有关规定对万科提交的《万科企业股份有限公司关于境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所股份有限公司主板上市及挂牌交易的申请报告》及相关文件进行了审核，批复核准公司将现有的境内上市外资股转为境外上市外资股到香港交易所主板上市。此前，由于中集集团B转H计划从受理到审批只花了29天的时间，万科B转H计划迟迟未获批准，一直被认为是政府对房企融资监管的进一步收紧。
随后的3月17日晚间，停牌近9个月的金丰投资宣布，公司拟通过资产置换和发行股份购买资产方式进行重组，拟注入资产为绿地集团100%股权，预估值达655亿元，成为A股历史上规模的借壳方案。
至此，市场已经明显嗅到房地产再融资开闸的迹象。而3月20日，中茵股份和天保基建定向增发的获批也使得此前市场对于再融资开闸的期待变为现实。
根据中茵股份发布的公告显示，公司拟以不低于9.53元/股的价格，非公开发行股票数量不超过1.8亿股，募集资金不超过17.15亿元，用于子公司旗下一项目开发运营；而天保基建拟以不低于4.48元/股的发行价格，发行股份数量不超过3.46亿股，募集资金15.5亿元建设三个房地产项目并补充流动资金。
由于上述两家房企定向增发所募资的投向均明确涉及商品住宅业务，因此这也意味着A股房企再融资的正式开闸。暂停A股房企再融资作为过去几年楼市调控组合拳中的重要一环，可以说已经正式退出。
对此，国泰君安在报告中指出，上市房企再融资实质性开闸，意味着房地产调控方式逐渐向市场化方向转变，强制性行政手段调控可能逐渐淡化。目前国家对房地产调控的政策思路是一方面通过增加住宅土地供应、优质房企资本市场融资开闸、共有产权房等多样化方式，积极增加市场供给能力，另一方面在房价上涨压力较大的城市，通过限购等手段抑制投机性购房需求，使市场供求关系逐步恢复平衡，之后强制性的行政调控手段可能逐渐淡化。
中信建设认为，两家公司此次再融资获批对于房地产板块信号意义重大，过去资本市场市场化机制被行政手段制约的因素将得以消除。
瑞银证券则指出，再融资的开放，将明显改善房地产行业的资金面。股权融资能使开发商具有更好的资金状况，净负债率将显著下降。同时，债券市场融资的大门也可能向A股开发商放开，这将意味着开发商将获得更加稳定和低成本的资金来源。更为重要的是，资金松紧变化对房地产行业资金链的影响渠道将更加透明，可以减少资本市场对行业现金流状况的过度悲观猜测。
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市场走势预期平稳
不过，A股再融资的开闸除了对少数地产公司有所帮助之外，对更多的中小地产来说，实际的作用并不大，毕竟国内上市房企只有约100家，但的开发商数量则高达数万家。
同时，由于商业银行利用“表内”资金对房企放贷基本实行名单制，因此，除了大型品牌房企之外，中小开发商很难从银行拿到低息贷款，大多数还是从信托等机构拆借利息较高的资金，这样一旦出现销售不畅的情况，较高的资金成本很可能会拖垮这些企业。
国际评级机构惠誉也认为，兴润置业资金链断裂一事，在行业中具有典型性，未来可以能出现更多的违约事件，但仅限于小规模公司。
而对于大型龙头房企来说，目前也仍然存在诸多问题，报告显示，2012年以来，房地产开发企业存货水平不断刷新历史高位，2013年500强房地产开发企业存货增长率为19.63%，基本与2012年持平，存货总价值继续攀升。
一方面地价不断上涨造成新增项目库存价格上升，但存货面积增长速度有所落。因此，大部分开发企业维持着两年左右的库存水平，去化压力仍属正常范围并未有大幅提升。另一方面，2012年以来市场需求集中于首次和改善置业类型，144平米以上大户型产品持续滞销。而三线、四线城市由于出现供过于求的局面，2013年以来库存和去化时间双双攀升，去化压力较大。部分企业由于保有与市场需求不匹配的产品或城市布局不合理，导致去化速度较慢，企业存货压力亟待缓解。
同时，作为资金密集型行业，房地产开发企业风险管理向来是企业发展的关键。2013年以来由于销售良好，不少开发企业选择加大杠杆加速发展，因此500强房地产开发企业偿债压力普遍上升，净负债率均值更达到近五年来的点。短期偿债指标方面，2013年，500强房地产开发企业流动比率均值为208.57%，较2012年下降10.99%；现金流动负债比率均值为-5.67%，而该指标2012年均值为14.90%。长期偿债指标方面，2013年500强房地产开发企业净负债率和资产负债率均值分别为79.03%和66.04%，分别较2012年上升17.06%和0.69%。可以说，在目前总体流动性偏紧的背景下，杠杆率的提升便意味着风险的积聚。
而根据目前的市场情况看，虽然存在诸多问题，但2014年的楼市仍将以稳定为主。
对于市场颇为担心的三线、四线城市，任志强表示，从今年1月份、2月份的统计数据来看，东、中、西三个区域中，中部地区的房地产销售增长速度最快，东部地区下降最快，后者是大中城市占多数，前者则是二线、三线城市和三线、四线城市占多数，却仍然保持的增长率，因此看不出二线、三线城市的房地产市场会出现急剧下滑和恶化的情况。
绿地集团董事长张玉良则认为，在当前中国宏观经济向好的背景下，中国的房地产市场不会出现崩盘，并且在未来5年-8年时间里仍将健康发展。
不过，张玉良也指出，目前少数城市，少数的房企出现了不少的问题，这些问题都不容忽视。他认为，北京、上海、广州、深圳等一线城市，的产业聚集度和各种资源的聚集度仍在加强，人口快速地聚集，但房屋的供应很有限，所以这些城市的房价有可能还要小幅上升。而在三线、四线城市，产业发展不够健康，人口净流出比较大，如果再增加房屋的供应，问题会很多，不仅会影响房地产行业，还会波及到地方政府的负债，影子银行等问题。
此外，中金方面的报告显示，今年3月份十大城新开盘数量环比暴增440%，且目前时点去化率还维持稳定。因此，对市场不必太悲观。
其提供的数据表明，今年十大城市3月份推盘环比增速仅次于2013年3月份的524%，而且单城市平均新开盘量预计达43个，显著高于2013年3月份的14个和2011年3月份的9个。从开盘当日去化率来看，最近一个月一线城市平均70%，二线城市平均58%，而2013年3月份平均水平为74%和60%，去化率基本保持稳定，也好于2011年年底弱势市场时的30%-40%左右水平。而开发商近期态度也变得更加务实，推盘定调以平价走量为主，未来市场上低价入市的“日光盘”和平推楼盘“零成交”的现象将并存，供应受限的一线城市市场热度也将好于二线城市。
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（来源：新华网）
李克强总理在报告中指出，2014年要加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上；提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行，年内基本建成保障房480万套。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求。
除了涉及到房地产税与加快棚户区改造、完善住房保障机制之外，外界较为关注的是“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”这句表述。
楼市告别“一刀切”
就李克强总理所作政府工作报告中有关房地产行业的五大热门问题，业内专家们普遍认为，2014年中央调控方向基本告别“一刀切”，更注重增加供应和差异化调控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大规模加快棚改和城中村改造，对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。
政府工作报告中，对于房地产业的表述发生了明显变化。其中，最重要的一点是，不碰“房价”，且少提“调控”。
梳理近年的政府工作报告不难发现，过去几年，“调控房价”屡屡提及，如2010年和2011年连续两年强调“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，2012年强调“促进房价合理回归”和2013年的“抓紧完善稳定房价工作责任制”。但李克强总理则表示，“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。
对于今年政府工作报告首次未提房价调控，政协委员、住建部副部长齐骥的理解是，报告不是没提，而是有九字箴言：“抑制投机投资性需求”，这意味着一线城市要遏制投资投机性需求，限购政策不退出，同时双向调控，对库存量比较大的城市，要控制供地结构和供应结构。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，“分类调控”思路基本与2013年年底住建部工作会议强化对于不同城市的“分类指导”的思路一致。
张宏伟还表示，2014年政策层面将强化“分类调控”思路，对于不同城市的“分类指导”，导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，通过政策“分化”有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现“分化”的特征。
杭州透明售房市场研究院院长丁建刚对新华网记者表示，“今年总理的政府工作报告，没有强调房地产调控，谈“分类调控”，经过三年的调控之后，市场确实出现了一些分化，一线城市在增长，二三线城市则有了供过于求的危机，分类调控是非常实事求是的判断。”
记者在采访时不少业内专家表示，如果2014年一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险，那么就需要进行对市场投资性需求、投机性需求进行适度调节和控制；之后市场将会出台一些政策，对分类调控政策进行具体落实；当然，有些城市的楼市政策执行起来也许会有一些松动，难免有些城市还会有一些“救市”措施的出现。
保障房建设为未来重点工作
十二届人大二次会议闭幕后，李克强总理在会见中外记者并回答记者提出的有关房地产问题时表示，房地产问题是个大问题，它直接关系到居民住房问题。让人民群众住有所居，这应该是政府奋斗的目标。
“我们需要根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。政府还是要用更多的精力、更大的力度来解决好群众的基本住房需求问题。所以今年我们要继续加大棚户区改造的力度，至少要再改造470万套以上。”李克强总理接受媒体采访时说。
李克强总理还表示，需推进公租房等保障房建设，并实行公平分配，缓解新就业年轻人和进城务工人员的住房问题，对于合理的自住需求，也应有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
人大代表、中建五局董事长鲁贵卿在接受新华网记者的专访时表示，政府应该腾出精力来进行保障性住房的建设，高价房该由市场去调节，不要引导大家过度去讨论房价。而应踏踏实实解决低收入人群的房子问题，但也要警惕类似“经适房”的失败教训。
人大代表、河南建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森在接受新华网记者的专访时也表示，李克强总理在政府工作报告中着力谈到房地产业的住房问题，的还是保障房。实际上，用好政府的这只手主要是建好保障房，首先要做好规划，然后是投资主体、建设主体，这两个方面要解决好。谁是保障房的建设主体，现在看来应该是政府，这比较符合中国的国情。
胡葆森还表示，保障房实际是过渡性的一种安置手段，等到这部分人群的收入可以购买商品房的时候，就会从保障房搬出去。比如刚毕业的学生，公务员等，在他的收入还达不到一定水平时，会租一间30平米或者50平米的房子，像廉租房这些保障性住房所起的作用就是这样的。
背景：十年楼市调控政策演变
2003.8.18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
调控内容：确定房地产业已经成为国民经济的支柱产业；增加普通商品房供应；控制高档商品房建设；加强对土地市场的宏观调控；整顿和规范房地产市场秩序；继续推进现有公房出售；搞活住房二级市场。
2004.4《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》
调控内容：继续深入开展土地市场治理整顿；严格执行土地利用总体规划和年度计划。
2005.3国八条《关于切实稳定住房价格的通知》
调控内容：稳房价不力要问责地方政府负责人；着力增加普通商品房、经适房和廉租房供给；合理拆迁，严控被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期。
2005.4 新国八条《加强房地产市场引导和调控八条措施》
调控内容：各地要公布两年商品房和经适房建设规模；依法制止炒买炒卖土地行为；加强对普通商品房和经适房价格调控；完善城镇廉租住房制度；加大房地产交易行为调节力度；商业银行要加强对房地产贷款和个贷管理；严肃查处违法违规销售行为；完善信息披露制度，增强政策透明度。
2006.5 国六条《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
调控内容：新开工商品房套型建筑面积90平方米以下的比重须达总面积的70%以上；购买住房不足5年转手交易按售房收入全额征收营业税；开发商项目资本金比例须达35%才能获得开发贷；个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；加大对闲置土地的处置力度，2年未动工开发的无偿收回；进一步整顿和规范房地产市场秩序，严查捂盘囤房等行为。
2007.8 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
调控内容：多渠道解决城市低收入家庭住房困难；建立健全城市廉租住房制度；改进和规范经济适用住房制度；严格经济适用住房上市交易管理。
2008.12 国六条《关于促进房地产市场健康的若干意见》
调控内容：进一步鼓励普通商品住房消费；加大对自住型和改善型住房消费信贷支持力度，享受贷款利率和首付款比例优惠；对住房转让环节营业税由5年改为2年免征，按收入差额征收营业税；支持房企合理融资需求；各地可采取鼓励住房合理消费、促进楼市健康发展的政策措施。
2010.1 国五条《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》
调控内容：增加保障房和普通商品房有效供给；购买二套以上住房贷款首付不得低于40%；依法查处价格欺诈、哄抬房价及违反明码标价行为；力争2012年末解决1540万户低收入住房困难家庭住房问题；外资境内投资房地产要严格按照现行政策执行。
2010.4 新国五条《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
调控内容：推进保障房建设不力要追究责任；贷款购买二套房家庭首付款不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍；各地要明确保障房、中小套型普通商品房建设数量和比例；确保2010年建设完成保障性住房300万套；加强房企沟底和融资监管，完善信息披露制度。
2011.1 新国八条《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》
调控内容：各城市政府一季度向社会公布新建住房价格控制目标；多渠道筹集保障房房源，逐步扩大住房首付款比例不低于60%；商品房供地原则上不得低于前2年年均供应量；主要城市拥有二套住房以上家庭不得在当地再购房；落实住房保障和稳定房价约谈问责机制；“严打”虚假消息散布者。
2013.2 国五条《国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作》
调控内容：各省市要制定年度新建商品住房价格控制目标；扩大个人住房房产税改革试点范围；住房用地供应总量不低于过去五年平均实际供应量；地级以上城市符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障法范围；推荐城镇个人住房信息系统建设。
2013.3 国五条细则《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》
调控内容：制定本地区年度新建商品房价格控制目标；限购区域覆盖城市全部行政区域；进一步提高二套房贷首付比例和贷款利率；二手房交易个税按转让所得20%征收；加快推进扩大房产税试点工作；增加普通商品住房及用地供应；全面落实保障性安居工程任务，2013年底前要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围；提高商品房预售门槛。
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