[摘要] 不同于个人住房房产税，房地产税是综合的概念，牵扯的税种包括房地产业营业税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、土地增值税等。
不同于个人住房房产税，房地产税是综合的概念，牵扯的税种包括房地产业营业税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、土地增值税等。
早报讯“房地产税立法虽已进入2014年的立法重点，但真正完成立法至少需3年时间。”3月30日，在广州召开的第三届岭南论坛上，国家税务总局原副局长许善达对财新网说。
房地产税立法难度大
在许善达看来，房地产税立法难度较大。房地产税既涉及住房和土地，和西方发达国家不同，中国房地产财产所有者为两个主体：住房所有者是个人，土地所有者是国家，“目前还没有看到哪一个经济体，同时向两个财产主体征收财产税。”
许善达说，向两个财产主体征税，就要面临如何核定房产和土地价值，以及税基如何划分的问题。“等不到70年，可能到了20年住房即达到完全折旧。到那个时候，对房地产税怎么征，税基怎么定？”
不同于个人住房房产税，房地产税是一个综合的概念，牵扯的税种包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税，等等。
今年3月9日，在“两会”新闻中心举办的记者会上，人大常委会法制工作委员会副主任阚珂称，房地产税法草案和环境保护税法草案“正在积极起草当中”。房地产税法草案由人大常委会的有关工作机构会同国务院的有关部门研究起草，条件成熟时会依法提请审议。
相比之下，已在上海、重庆试点逾两年的个人住房房产税，扩围声渐弱。业内人士普遍认为，个人住房房产税的试点不会再扩大到其他城市，中央不会要求地方扩大试点，地方政府也不会再申请。因为房产税是单向的加税行为，而房地产税则有“增减”的概念，相对合理。
部分城市松绑限购？
“这次（）两会总理没有提到加强房地产的调控，住建部不再考核各地的房价，房产税的试点也不再扩大，这是目前定的。”许善达昨日在岭南论坛上发言时说。
他同时提到，去年10月中央政治局召开学习会，从会议反映的信息看，中央决策层对房地产政策已发生战略性调整，“如果说此前政府政策是抑制房价，上述会议之后，中央决策层将不再把工作目标放在抑制房价上。政府的职责是什么？帮助低收入群体解决住有所居的问题。”
值得一提的是，饱受争议的房地产限购政策，也可能在部分城市松绑。
据《上海证券报》3月28日报道，高层或已特许部分城市松绑限购。该报道称，部分城市近期已口头知会开发企业，强调在房屋销售时，可突破限购范畴。同时，主管部门在对购房资格审核过程中已悄然松绑。对于上述调整，地方政府并未下发书面文件。
限购政策因行政化色彩较强，一直饱受争议。近一年来，各地楼市出现分化，部分三四线城市房价出现下降，房源库存则不断增加，这也让分类调控的声音渐渐流行。
“沪渝模式已经被财政部否定。”3月16日，原国税总局副局长许善达的一次公开发言，让始于2011年的房产税试点再生争议。
3月19日，财政部副部长刘昆在国新办新闻发布会的间隙对媒体表示，目前还没有将房产税试点扩大到其他城市的计划，而将专注于起草房地产税法。事实上，早在3月12日，亚太房地产研究院院长谢逸枫就发文表示房产税“已经死掉了”。
“2013年十八届三中全会《关于全面深化改革的若干重大问题决定》（下称“《决定》”）与2014年《政府工作报告》明确说明："加快推动房地产税立法，做好房地产税立法工作。"房产税和房地产税只一字之差，但表明过去所提的房产税和试点已经被否定了。”谢逸枫告诉时代周报记者。
中原地产市场研究部总监张大伟则对谢逸枫的观点不能苟同：“在土地出让收入逐渐减少的情况下，地方政府开始重视房产税，客观上有利于推动房产税的进一步推广。但以何种形式出现现在还没有定论。”
房产税难抑房价
房产税的存废之争始于今年两会。政协委员黄泽明提交了一份“终止房产税试点”的提案。“试点至今已经3年之久，尚未看到试点有结束的迹象，也无法知道试点是否已经达到某种目标。本着税负公平原则和政务公开原则，我建议终止上海市、重庆市的房产税试点。”黄泽民在提案里如是写道。
2011年1月，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)人民政府从实际出发制定。同年1月28日，上海和重庆两地发布对个人住房征收房产税试点方案，并开始施行。
“房产税试点3年，既没有达到控制房价过快上涨的目的，也没达到调节收入分配的目的，反而造成"穷人缴税，富裕者没有纳税"的现象。”谢逸枫对时代周报记者说。
以上海为例，现在上海年纪较大的本地人普遍拥有两三套房子，极端的还有人拥有10套房子。根据房产税试点方案，征税对象新老划断，只对方案公布日期之后的新购住房实行征税，所以拥有多套房子的市民不在征税对象范围内。
李佳是北京市石景山区的一名房产中介，聊起房产税，他坚定地告诉时代周报记者：“房产税不会对北京的房价产生任何影响。目前北京的住房需求仍然属于刚需，以投资为目的的只占少数。房产税可能会使拥有多套房产的业主选择抛售，但对于整个房地产市场来说，这部分存量只是杯水车薪，不会有什么影响。”
2013年伊始，北京房产税试点方案即已上报，但至今未获批准。房产经纪公司亦对此表现冷淡。“相较于高昂的土地转让费，房产税对地方财政收入而言，更是显得微不足道。”谢逸枫说。
国土资源部公布的2013年土地出让金超过4.1万亿元，其中上海突破2000亿元，而房产税缴纳的数额只有1亿多元，不过是土地出让收入的“九牛一毛”。
房产税试点出台之前，很多民众对此寄予厚望，将其视为抑制高房价的“杀手锏”。而上海和重庆的房产税试点2年多以来，两地房价仍旧保持上涨，且涨幅在70个大中城市中排名前列，“降房价”的效果并未显现。而且，“房产税试点是在严厉的房地产调控背景下紧急推出来的，没有将土地问题考虑进去，也没有考虑到与其他房地产环节税费的协调，一开始就有很多不同意见。”房地产联合会会长聂梅生告诉时代周报记者。
谢逸枫的观点更加直接，他认为，房产税必然推高房价：一是房产税开征基础缺乏法理与民意，推出试点的时候，国税总局与财政部并无以降房价为目的的说法；二是房产税受益者不是购房者，而是地方政府，难调贫富不均；三是“羊毛出在羊身上”，房产税必然转给购房者，增加成本，推高房价，于投资者毫发无损；四是房产税难以挤压库存、空置，导致供求不平衡，难以替代土地财政。本质上，房产税属于存量税收，会增加老百姓的经济负担，推高房价，利国不利民。未来10年甚至20年，房产税取代不了土地财政作为地方政府主要的收入来源。“现阶段单凭房产税、交易税等税，都难以达到彻底消除房价上涨的作用，需通过房地产制度、金融制度及经济体制改革等疏导市场政策的交替实施、配套运用，建立房地产调控长效机制，对症下药才能实现中国房地产市场的药到病除。”谢认为。
“失败”的试点
事实上，房产税并不是一个新的税种。早在1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。“当时房产税的主要征收对象是商业地产，税率也很低，所以未在社会上产生什么影响，公众对这一税种也并不熟悉。”谢逸枫介绍。
2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于推行难度较大，试点将从个别城市开始。2011年1月，重庆和上海首批进入试点，而征收的方式并不相同。
上海的征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房（应税住房），税率暂定0.6%；但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。
重庆的房产税征收范围，则为主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%－1.2%。
“实际上，上海和重庆的房产税试点之初，很多百姓对房产税有疑虑：土地性质国有，而民众仅仅拥有房产70年的所有权，土地出让的70年租金已经在买房时由开发商缴纳并转化在房价中，凭什么要再收一次房产税，这不是重复征税吗？”谢逸枫质疑。
张大伟表示，从发达国家的经验来看，无论从完善税制的角度，还是促进房地产价格稳定的角度，开征房产税都是大势所趋。但从中国的客观现实来讲，开征房产税是一项系统工程，还面临着许多问题需要解决。在重庆的房产税方案中，的问题在于高档房的界定。而上海的方案只针对新增房地产，这就意味着存量不咎，以往拥有数套房产的人将成为的受益者。
即便2012年8月，30余省市地税部门为开征存量房房产税做准备，但在重庆和上海试点之后，房产税的推广却一直雷声大雨点小，并没有向前推进。
随着十八届三中全会的《决定》以及今年两会的《政府工作报告》关于“加大房地产税立法并适时推进改革”的表述,房产税试点戛然而止。房地产税代替房产税成为中央高层全面考虑房地产相关税费的新思路。
在聂梅生看来，重庆和上海的房产税试点的意义在于，房产税由一个陌生的税种引发了全民讨论，引起了关注，这为将来的房地产税的立法工作也起到了一定的借鉴作用。“房产征税是一种趋势，房地产税立法并试点就说明房产税势在必行，并没有说要立法试点就错了。因为试点也是一种办法，立法后推行也是一种办法，不能因为立法而否定试点。”聂梅生说。
2020年后推广房地产税？
2013年随着十八届三中全会的召开，“加快房地产税的立法工作”为房产税试点方向释放出新的信号—房地产税将取代房产税。房产税和房地产税虽然只一字之差，但含义大不相同。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税；房地产税则是一个综合概念，与房地产相关的各种税以及整个房地产开发、交易、保有全链条中各种税之外的费，都可以纳入房地产税的视野并加以整合，既包括房产税，也包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税等。房产税作为房地产税体系中的主体税种，在中央提出对房地产税进行立法之前，其改革就在上海和重庆高调试行。
“先试点还是先立法的争议不是小事，实质是对立法程序和公民财产的尊重。改革开放以来确实有摸着石头过河的传统，房地产税作为针对不特定的多数人的税种，一定要尊重公民的财产权。”谢逸枫说。
聂梅生认为，虽然房产税和房地产税的本意和最终结果都包括对居民住房的持有环节征税，但后者把土地问题放进去了，因此更具合理性和合法性。房地产税改革作为财税体制的重要组成部分，最终的方向是慢慢代替土地财政，降低土地出让金在房价中的占比，成为地方政府的一个新税种。“所以，我更推崇推行房地产税改革。”聂梅生说。
虽然1986年的《房产税暂行条例》将房产税确立为我国法规体系中的税种，只是多年来对非营业性住房免征。但当时尚未进行房改，处于性的政策分房时代，个人住房凤毛麟角，和现在不可同日而语。而上海和重庆的试点恰恰是对这一条款的修正。也就是说，房产税是以前已经存在的一个税种，而房地产税将是一个新税种。
而对于房地产税推广时间表，谢逸枫并不乐观：“征收房地产税的一个很重要的前提是住房信息联网，然而现在这项工作的开展并不顺利。按照我国的立法程序，到2020年以前房地产税也只能纳入人大立法规划。也就是说，在2020年以前，我国的房地产税都不会再继续推广。”
聂梅生也表示，房地产税要等立法和改革成熟后才能推行。在她看来，较之房产税，房地产税的很大不同是把土地问题考虑进去了，包括土地出让金、土地使用税等房地产开发、交易环节的税费都统筹考虑。“土地出让金一次收取70年，它是一种租金，而这个租金又体现到了房价里面，现在要以房价作为标准来按年征税，这本身就是个悖论。”
“我的想法是，已预先交了70年的土地使用费要跟需要交的房产持有税形成一个替换机制，也就是说今后土地出让金在房价中的占比应该越来越低；而持有环节的房地产税越来越扩大范围和提高税率，这样可使房价逐步回归合理。”聂梅生说。
聂梅生和谢逸枫看来，房地产税落地至少还需满足以下条件：一、完成立法，使征收于法有据；二、不动产统一登记，住房信息透明化；三、资产评估体系完善，为征收提供技术支持；四、产权制度改革，解决70年产权期限的问题；五、要有老百姓的支持。“目前，很多事情还处于待定阶段。未来房地产税收是收归中央还是下放地方，是由财政部主管还是税务总局主管，是覆盖城乡还是只是针对城市居民，这些分歧都将决定立法进程。”谢逸枫说。
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