[摘要] 2014年3月最后一天，将是商业地产界众所瞩目的“大拿”——潘韬最终落子三益、走马赴任的首日。而三益中国在貌似低调的静默中屡屡定向爆发，也令业界刚刚合拢的嘴再次为之张大。
2014年3月最后一天，将是商业地产界众所瞩目的“大拿”——潘韬最终落子三益、走马赴任的首日。而三益中国在貌似低调的静默中屡屡定向爆发，也令业界刚刚合拢的嘴再次为之张大。
潘韬，这位历经万达、金地、宝龙的的商业地产操盘人，其新抉择背后，透视出一贯精准落位于先机的战略敏感，也昭示了即将呈现的行业变局：商业地产“下半场”怎么玩、谁玩得更应手？
《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）率先专访即将履新的三益中下三益佳柏资产管理有限公司董事兼联席总裁潘韬，打开商业地产未来发展的问号。
变化市道
世道变了。跑马圈地的发展模式仍历历在目，但商业地产的竞争格局已时过境迁。
万达集团通过国际化并购、影视娱乐地产的多元扩张，走向了合纵连横；二三线企业在商业地产“过剩论”的争议中，运营管理显著分化；传统住宅企业增持商业的革命尚未成功，但土地门槛已日益高启……所有一切都指向剧变的行业现实。
2014年3月23日，北京。潘韬的老东家——万达集团的商业地产教科书面向社会公开发售。用万达董事王健林的话说，万达此举是将商业地产“真经”和盘托出。作为一个行业标志性事件，“秘诀”公开其实也从侧面宣告——传统跑马圈地模式已经结束，万达模式再难复制。
“万达的成功在于王健林董事长的战略成功”，潘韬向《东地产》如是评价前老板。事实上，提及2005年由外交官身份进入万达集团，潘韬说，当年自己意识到企业将成为社会主角，在无人喝彩的情况下踩准了“朝阳行业”的节拍。
时隔九年之后以合伙人身份加盟三益，潘韬坦言以现时阅历前瞻：变化市道下的此次转型幅度，不亚于当年。
主角转向
这的确是新旧时代的交替。从增长前景看，过去十年，商业地产业发展由投资开发企业主导，也因此造就了万达这样的龙头企业；而未来十年，商业地产的主角面临转向。
这与中国城市化进程密不可分。1999年，中国常住人口城镇化率仅为30.89%；至2013年，中国城镇化率已达53.37%。
“50%的城镇化率，是住宅的拐点，却是商业地产的起点。城市将经历由‘城’到‘市’的转变。”潘韬说。与宏观环境相伴，商业地产行业也在发生明显变化。
随着拿地成本的上升，局部区域开发饱和，土地溢价对开发商赢利贡献的弱化，传统综合体开发模式中通过销售住宅、公寓、写字楼获得超额补贴商业的做法正面临挑战，资金成本压力，运营能力考验开发商，商业地产期待回归商业本源。
在商业地产的下游行业，百货、零售等业态受到电商深度冲击，不少商业地产项目被迫通过重新定位、调整业态以应对新消费形势。
宏观社会形势与微观产业格局的变化，正在催生商业地产完成从量变到质变的跨越。这也意味着，商业地产业正在回归的根本命题，商业地产的主角也正在历经从投资开发向服务类企业的转向。
在潘韬看来，在经历了拼速度、开发拿地能力的“原始阶段”，和拼品质、设计运营能力的“产品阶段”，中国的商业地产已经逐步迈向专业化服务阶段。而这个阶段，让三益中国竞争优势日益彰显。
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垂直整合
在高度复合的行业，围绕上下游的垂直整合成为产业龙头的胜负手。事实上，往上游金融领域走，也成为近年来房地行业的热门话题。
2013年以来，万科控股徽商银行、恒大持股华夏银行均引发业界广泛关注。
追踪溯源，地产业往金融上游的争夺主要发展于2010年。彼时，银行信贷收缩下，房地产非银行融资渠道成为主流。不少房地产企业进军上游金融，以地产私募为代表的金融机构逐步崛起，地产信托也获得空前发展。不过，在摆脱资本掣肘的道路上，不少房地产私募基金成为企业被动型融资的手段，而非主动资产管理的募资，其间单一项目风险暗藏。高速发展三年之后，2013年起不间断曝发的地产信托兑付危机，也让公众更关注投资的安全与稳健。
在商业地产领域，与资本结合的模式已斩露头角。盈石、三益成为其中成功代表。前者成立之初曾依托国际私募巨头黑石的资本优势，以及香港领先的商业运营经验，实现了当时的快速扩张；后者则贯通上下游，完成了设计、资管、资本三大领域布局。
往下游走的案例，万达百货为典型代表。截止2013年，万达百货拥有门店数达到75家，布局59个城市。2013年，万达百货2013年完成收入154.9亿元，同比增长39%，但目前仍处于亏损状态，公司于年初定出了两年内盈利的目标。
在围绕上下游的垂直整合中，深谙商业之道的三益中国院长高栋，在立足企业传统优势基础上，将三益打造成业界屈指可数的全产业链企业。
铁三角
在三益全产业链的服务模式中，“铁三角”是其中关键。
正是依托旗下三益资本、三益资产、三益设计核心板块，三益中国完成了商业地产定位、设计、招商、运营、金融等多环节的闭环运营，各环节，提升了投资开发运营效率。
随着潘韬的加盟，以高栋为核心的三益中国“铁三角”愈发成熟。除本已成熟庞大的三益设计外，“商业地产一姐”刘晓兰负责三益资本、潘韬和原有核心管理团队负责三益资产、高栋则负责布局延展、整体统筹，并闻近期正转战移动互联网，继续开疆拓土。
事实上，自2012年底原宝龙地产控股副总裁、后曾为冯仑的立体城市旗下干将的刘晓兰加盟三益中国以来，在其商业运营与资本贯通下，三益的战略步伐已显著加快。
今年1月16日，三益中国与万通立体之城投资有限公司签署战略合作协议。三益中国将作为立体城市的战略合作伙伴，主导立体城市零售商业部分的综合发展与运营。
同一天，三益资本与澳洲IDIM基金管理公司在上海签订战略合作协议，共同成立三益&IDIM投资管理公司。这次战略合作是三益资本与国际资本对接的步，为下一步国际资本的引入和国内投资者境外投资提供战略平台。
这是三益中国在“构筑产业链、服务资本化”战略上迈出的又一关键步伐。
眼下，随着潘韬到位，三益中国的“铁三角”得到进一步强化，领跑行业的野心昭然若揭。
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轻重之辩
三益中国的领跑姿态，也印证商业地产轻资产模式的兴起。
迄今为止，商业地发展模式渭径分明：以香港开发商为代表的物业持有重资产模式、以及美国、新加坡以REITS持有为主的轻资产模式。
在完全城市化的香港市场，优质地段稀缺，租金长期看好，以家族企业为代表的香港地产商，战略思路普遍稳健，稳定的租金成为企业平滑行业周期的主要手段。
不过，美国、新加坡REITs专业化物业投资，则奉行低买高卖追求高投资的策略。
中国的商业地产将走向何方？
在潘韬看来，轻、重资产模式，“取决于公司战略、禀赋、资源，乃至老板的偏好。比如新鸿基是做高端住宅起家的，所以他们一定会选择市中心的项目，产品也要求高端和品质感。而当年组建凯德的是三个金融公司，这一出身决定了凯德做生意一定会从金融角度去做，并且采用轻资产的模式。商业地产的模式不存在高低，只要坚持做到。”
在中国特殊的市场背景下，一二线城市投资开发门槛日益高启，三四线布满陷阱和馅饼，轻、重资产模式的走向尚无明显征兆。
服务未来
无论轻重模式如何走向，在商业地产业回归商业本源背景下，专业服务空间正在打开。
“轻资产战略背景下，商业地产成熟的服务模式，其实是立体的战略组合，其核心是通过优化资源配置和放大效率优势，进而提升整个效率水平和盈利空间。”高栋曾在接受《东地产》采访时表述。
高栋的理念与潘韬眼中的机会异曲同工。
“地方或区域型的‘土豪开发商’手里掌握了绝大部分项目，而他们没有经验，没有认识，更没有操作能力，因此他们就需要全产业链的服务——也就意味着商业地产服务市场充满了机会。”专业机构的报告佐证潘韬的判断。
根据世联行2月17日发布的《2013中国50城市综合体战略地图》，预计到2015年将有4500-5000个城市综合体。当地开发商将近占比90%，而像万达、宝龙等型和区域型开发商将只占10%。
正是相同的理念，让二人一拍即合，潘韬加盟顺理成章。
“要想在市场上立足，就必须打造出自己的品牌，在欧洲、澳洲就有一批的资产管理公司。服务行业一定会出现品牌公司，而我们希望，三益能够成为这个行业的希尔顿、喜来登。”潘韬对于三益资产的未来充满期待。
潘韬简历
美国杜兰大学国际关系及政治学硕士，曾任职国务院部委。后任职大连万达集团商务部总经理，负责集团所有商业项目的业态规划、招商等工作。每年参与规划和招商的商业面积100万平方米。2009年出任运营中心总经理，负责万达广场开业后的运营。2010年，任职金地商业地产公司常务副总裁。2011年，担任宝龙集团商业总经理、集团副总裁。2014年3月，以合伙人身份加盟三益，出任三益佳柏资产管理有限公司董事、联席总裁。
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