[摘要] 3月28—29日，中国商业地产行业发展论坛2014（第十一届）年会圆满举行，在论坛现场，万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆将万科的现状比喻成一颗“大树”，然而，“树秀于林风必摧之”，所以万科未来的发展方向是衍变成一片“森林”。
3月28—29日，中国商业地产行业发展论坛2014（第十一届）年会圆满举行，在论坛现场，万科集团的副总裁、北京万科总经理毛大庆将万科的现状比喻成一颗“大树”，然而，“树秀于林风必摧之”，所以万科未来的发展方向是衍变成一片“森林”。
毛大庆表示，万科今年的目标是2000亿元，但是万科正在思考超过2000亿元之后的事情，但发展的方向不是销售额超3000亿元、4000亿元，这是不可持续发展。“我们要建一片丛林，要做一个生态系统，所以万科目前的种种行为都是从‘树林理论’演化而来。”毛大庆坦言。
万科式“树林理论”
“万科很忙”，目前，万科从单一的住宅开发，到商业地产，转型“城市配套服务商”；与此同时，万科前两个月“转战”研究移动互联网，“热衷于”走访小米、海尔等企业；前不久，提出“居家养老”理念，并宣布未来将涉足养老产业；近日，万科2013年度股东大会在深圳大梅沙总部召开，欲建立事业合伙人制度。正如毛大庆所言：“万科最近很是‘热闹’，一系列动作简直是‘眼花缭乱’”。
据悉，万科目前“瞅准”的并不只是创造销售新纪录，而是“追求”商用地产、旅游地产、养老产业等的“打包”发展。针对万科转型的背后原因，毛大庆分析指出，万科的住宅销售额超过2000亿之后的目标是怎样的？难道是3000亿、4000亿？这是不可持续的，会受到“天花板”的限制。毛大庆引用了一个形象的比喻，万科目前就好像“大树”，但是树成长到一定高度时，其营养会受到限制；其次，其高度有限，并且“树秀于林风必摧之”。
所以，毛大庆坦言，万科现在感兴趣的事情为建立符合万科特色生态系统，从“大树”转变成“森林”，这是万科非常重要的转折点。
扮演城市配套服务商角色
基于“树林理论”，万科准备要做城市配套服务商。毛大庆表示，万科拥有30年打造住宅的经验，拥有近80万住户，其最了解城市与老百姓，以及最了解业主的需要和变化。万科提出来要做配套服务商，绝不仅仅是商业房地产，简单的说包括城市需要的方方面面。可以涉及仓储物流、各种各样的商业地产，但是不做综合体、社区商业。而毛大庆本人很是看好仓储物流行业的发展前景。
“城市配套服务商”源起于2013年6月底，万科的总裁郁亮正式宣布，万科要从产品供应商转型为城市配套服务商。角色的转变正是万科“30岁”后对自己的“礼物”与全新定位。不难看出，万科也正在用实际行动撰写“三十而立”的目标。从第五食堂、新街坊商街、公望会、万物仓、到幸福驿站、万科广场，其涵盖购物、娱乐、饮食、仓储等生活中需要的方方面面。
正如毛大庆所言，我们要把房地产的身份逐渐弱化，变成一个城市的服务商的身份，最后向服务要利润。这个其实真正是移动互联网思维，移动互联网思维说到底就是从群众中来到群众中去。
拥抱互联网
目前，随着调控不断深入，房地产行业比拼愈演愈烈，囤地、捂盘这种以时间换空间、赚取暴利的模式将成过去时。未来房地产行业的毛利率、净利率水平将向社会平均利润率稳步趋同。面对这一趋势，越来越多的房企已经瞄准方向，大步踏入了转型大时代。郁亮曾公开表示，在房地产宏观调控成为常态的背景下，国内房地产业已进入行业发展的下半场。
在上述原因的驱使之下，万科马不停蹄的向海尔、小米、腾讯、阿里巴巴等家电行业、互联网企业“取经”，欲将万科打造成一个平台与生态系统，以此“效仿”阿里、腾讯等企业。
事实上，在毛大庆看来，企业要拥抱互联网，移动互联网就是服务业，就是要增加客户黏性，增加消费平等，消费民主，消费透明。移动互联网思维是对传统工业思维的一次革命，如果传统行业不能在思维上革命，最终结果还是地产。
“养老地产就是骗老人的钱卖房子”
日前，万科方面表示将推出社区养老项目，主要针对社区内的孤寡、空巢、失独老人等。万科在推行养老方面有何优势？对此，毛大庆分析认为，“万科的购房人”真正关心的不是房型与精装修，万科物业没有谁能与之相争，可以做全生命周期的服务。
“事实上，万科物业20年均处于亏损状态，可以说没有万科物业的起源，就没有万科的发展。”毛大庆坦言，之所以万科要涉足养老，因为万科的业主已经从年轻人变成中老年人；其次，房地产从严调控后，买房子真正演变成居住之所，其关注焦点转移，生活的问题成为重心，比方说给老人买房子。
值得重点注意，毛大庆坦言：“我最痛恨养老地产这个词儿，养老地产就是骗老人的钱卖房子。而我们要把老人的服务体系建立起来，这就需要万科“城市配套服务商”角色的支持，这里面仍然有万科的业务可以做，其仍然是持有型不动产业务。”
而根据毛大庆的设想，真正养老机构是家庭化的，养老楼的建设就相当于项目里面多了一个酒店，老人可以按照需求办理入住。养老楼还将配备餐厅、老年人功能室、小电影、卡拉OK、康复健身房等。
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3月23号，在北京举办的养老与健康服务产业投资与发展研讨会上，中国老龄科学研究院副院长、东方爱和养老公司董事长刘红尘告诉《证券日报》记者，目前险企、房企投资养老地产的现状是，投资者将资金投入养老地产之后，想撤资却无人接盘，不撤资则亏损或不赚钱。
养老地产的下一步
刘红尘表示，2013年各机构纷纷进入养老地产，这一年也被称为“养老产业元年”。但现状是，开发养老地产机构不见盈利，处于进退两难的境地。“各机构投资者都看到那里有一块肥肉，端过来就吃，结果烫了一层皮，咽不下去，也吐不出来。”
刘说，在北京潮白河附近的一家养老社区，有几千张床位，配备有高端医院。但目前的运行几乎成了“死棋”，可能会有解棋的办法，但不容易。北京东三环也有一家投资养老地产的机构，投资非常大，设施也非常豪华，但依旧亏损，为了扭转亏损，院长像走马灯一样的频繁更换，每两月换一个，但依旧不见起色。
“目前各机构做养老地产的问题是急功近利，前期定位不准确、服务体系不健全、运营模式不清晰。”他表示，据他了解，北京海淀和丰台的部分投资商，拿地之后，用好地段打造商品房，差地段则设立养老机构。养老机构建成之后，开发商“从大街上抢老人、公园里拉老人，中午请吃饭、晚上请跳舞。虽然硬件设施做的很完备，但是养老地产体制不完善，盈利模式很粗犷。”
他介绍，现在的养老用地政策很清晰，根据民政部门的规定，养老建设用地一律没有补贴。虽然民办非盈利的养老机构与政府办养老机构享有同等权利，但险企、地产商等开发的盈利性养老用地，则要根据国家经营性用地的规定依法纳税。同时政策也严禁养老设施用地改换用途、容积率等搞房地产开发，被发现马上摘牌。
在当天的研讨会上，上海盈蝶基金、盈蝶养老服务网CEO胡升阳也指出，目前地产商开发养老地产太着急了，养老地产盈利周期较长，不能用房地产赚钱的模式去套养老地产。
北京汇晨养老机构管理有限公司副总经理王志勇说，“自己不看好险企、房企投资的养老地产，现在多数养老地产地处与市中心较远的郊区，老人亲属看望不便，而目前各种开发商都忽略了老人的‘心理养老’。”
投资者并未止步
尽管养老地产前景堪忧，但保险公司、地产商并没有停止投资养老地产的步伐。
从保险公司来看，近期，泰康人寿在上海、广州、三亚和河南等地的项目已经开建或进入筹备期，合众人寿养老社区也开始在二、三线城市扩张，太平与新华养老社区则低调招兵买马。
泰康人寿传出消息称，在未来5-10年计划投资700亿元建设和运营养老社区，15个连锁养老社区项目，覆盖范围。泰康人寿对外公布的数据显示，截至2014年2月底，泰康人寿养老地产挂钩产品“幸福有约终身养老计划”共销售4500余单。其中2014年前两个月，比2013年同期增长250%。
地产商方面，去年以来，万科、保利、绿城、远洋等80多家地产商也纷纷涉足养老地产，租售模式各异。近期则有包括凤凰股份、世荣兆业等地产商进入养老地产行业。
一位大型地产公司人士也很乐观地告诉记者，“大家都涌入养老地产是有刚需支撑的，有数据显示我们国家的老年人以每年850万的速度在递增，到2020年左右，每年增速会超过1000万。在如此大的需求下大家涉足养老地产可以理解。社区养老的钱途仍不清晰，在这种状况下，谁能摸索出一条道路谁就成功了。所以现在部分投资商，即使亏钱也继续往里投，因为有前景。”
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