[摘要] 历经十年的繁荣之后，中国的楼市正迎来微妙的时刻：原来一个劲地喊要打压房价，也没打压下去，但现在不喊了，房价却开始松动。
历经十年的繁荣之后，中国的楼市正迎来微妙的时刻：原来一个劲地喊要打压房价，也没打压下去，但现在不喊了，房价却开始松动。
与之伴随的是，房地产“崩盘、拐点”论在坊间甚嚣尘上，购房者该如何理解房地产“分类调控”宏观政策？地王频出、鬼城频现、降价频起之时，如何判断未来各区域城市房价中长期走势？
调控变招
增加保障房供应
政府增加供给的行为也在改变人们的预期，这与松动的房价正在形成正反馈，造成了越来越多的人选择观望。
2013年以来，政府调控楼市变了招：为平抑房价，原先是一个劲地砸需求，现在转而增加供给，当然增加的是保障房，尤其是廉租房。
你可以看到，现在很多新建的小区，大都是这边是商品房，那边是保障房、限价房。“其实在拍地的时候，政府就改变了价高者得的拍卖模式，一开始就限定了价格，比如北京是5万元，另一方面要看开发商能提供多少保障房、限价房、廉租房，公租房，从而决定拍给谁。原来是地方政府为保障房埋单，这次是开发商先承担下来，然后转嫁到富人身上。”清华大学一位不愿具名的房地产研究专家对记者表示。
与此同时，政府增加供给的行为也在改变人们的预期，这与松动的房价正在形成正反馈，造成了越来越多的人选择观望。
新招的效果如今正在逐渐显现，由三四线城市开始，成交量减少、价格下跌甚至量价齐跌正在向更多城市蔓延。“我认为，三四线城市的楼市风险正在逼近，至少有一半的降幅，这转而也会影响到二线和一线城市，一线二线城市也会出现震荡。”上述专家表示。
伴随而来的是，房价下跌的蝴蝶效应也正在显现。一旦房价下跌，就会引起地价下跌，这又会影响银行对房地产企业的放贷意愿，很多小开发商资金链就会很紧张，甚至会断裂。而这又会引发新一轮打折降价，关键就看谁能扛得住。
三四线城市
面临短期过剩风险
三四线城市供给过剩的问题很快显现。专家分析，三四线城市楼市需要时间消化过剩产能，这期间不排除个别城市出现打折促销的现象，但普遍暴跌的可能性不大。
近年来，中国不少行业都出现了过剩，房地产行业也不例外—“沿着京津唐，一路看过去，到处都是房子。”
三四线城市无疑是过剩的重灾区。过去几年，受到新型城镇化的鼓舞，从地级市到省会城市，一些新区、城市副中心规划大量出台。抱怨一线城市地价过高的房地产商也纷纷下沉。
从进入二三线城市的万科、阳光100，到随后以三四线城市为卖点的恒大、碧桂园，从沿海到内陆，从黑龙江到海南，都有他们的地。仅恒大和碧桂园两家房企所圈下的土地之和就超过了2.2亿平方米。二三线城市仍是中国开发商第二轮发展的主战场，2013年，中国一线城市销售面积只占销售面积的5%，二三四线城市销售面积占了95%。恒大的销售额更是一度逼近万科。
但很多三四线城市供给的过剩问题也很快显现。以安徽宿州市为例，有关统计数据显示，2013年宿州房地产住宅销量为150万平方米，批准预售220万平方米，如果按照2014年新开工增长25%以上估算，宿州市2014年批准预售将在270万平米以上，足够10万人居住，而宿州主城区人口才40万。
越是实体经济不发达的三四线城市，越热衷于造城运动，比如贵阳，其外来人口有限，主要靠本地居民消化过剩的住宅地产。而且很多城市的造城运动全是一个模式—离开目前的主城区去再造一个新城，规划一大堆政务区、产业园、商务区，江苏无锡就一口气推出5个新城，蠡湖新城、太湖新城、锡东新城、惠山新城和宜兴环科新城，每个都比主城区大，结果几乎都成了鬼城。
可以观察到，由于担心不良贷款，很多银行对负债率较高，三四线城市土地储备较多，信托高成本融资多的开发商已开始严格限制贷款审批和提款。一些小开发商因为资金链绷紧以及售房速度趋缓，不得不打折销售以回笼资金。
工商联房地产商会会长聂梅生对记者表示，三四线城市楼市需要时间消化过剩产能，这期间不排除个别城市出现打折促销的现象，但普遍暴跌的可能性不大。
中国房地产学会执行会长、北京房地产学会常务副会长陈贵也持相同的观点。据其分析，国家新型城镇化规划要求2020年城市化率要达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，而中国目前的城镇化率仅为53%，户籍人口城镇化率甚至只有35%左右，“因此三四线城市房价的支撑还是存在的”。
一线城市
短期震荡长期难说
房价快速上涨风光不再。业内一些专家同时认为，一线城市土地供给相对有限，而需求却很旺盛，北京就是最典型的例子。
市场恐慌正在传导到一二线城市。一线城市住宅市场一方面是房价很高，另一方面因为“面粉开始贵过面包”，风险正在集聚。
虽然京津冀一体化的美好故事正越来越近，但燕郊的房价却摇摇欲坠。从2011年“河北省加快环首都绿色经济圈产业发展协调工作办公室”在燕郊挂牌开始，燕郊的房价已经从6000元/平方米被炒到11000-13000元/平方米。但没有产业支撑的房地产住宅价格已经成为强弩之末。今年3月相比去年同期，燕郊的新房成交量大幅下滑，价格也摇摇欲坠，二手房市场价格已经全面停涨，某新房楼盘已经出现了1000-1500元/平方米左右的降价。
燕郊楼市或许是北京楼市的一个影子。成交量明显萎缩、成交均价惯性上涨、涨幅有所收窄是今年一季度北京新房成交的典型特征。一季度，北京新建商品房住宅签约套数为13571套，总成交面积为194.47万平方米；成交均价27497元/平方米，累计签约总额为534.7亿元。这一成交量同比2013年一季度的783.3亿元下调了31.7%，这也是近8个季度以来该市新建商品房季度成交量首次跌破700亿元。
房价快速上涨风光不再。今年以来，由于银行对个贷以及开发贷控制愈发严格，加上购房者预期改变，2月份中国70个大中城市房价涨势继续回落，均价环比涨幅仅为0.27%。这预示着，企业之间的竞争也越来越激烈，对消费者而言，这当然是好事。
“即使成交量下滑但我觉得一线城市的房价是短期震荡，长期看涨。”上述清华大学不愿意具名的房地产研究专家表示。“一线城市土地供给相对有限，而需求却很旺盛，北京就是最典型的例子。”百居安房地产咨询有限公司总经理熊良顶对记者表示，北京刚性需求不仅来自于国内，还来自国际。北京逐渐成了很多国内外大公司的总部基地，与之配套的高端大气上档次的金融、科技与高端服务业也迅速发展，这些产业的员工，收入较高，所以房价支撑点也很高。
“北京未来成交量的区域在四到六环，这个区域应该是未来很多消费者的，也有一定空间。北京的很多功能也会转移到周边城市群落，与功能相伴随的就是就业，与就业相伴随的是人口聚集以及住宅需求。”熊良顶表示。
其实，对一线城市房价走向也有不少人很不看好。理由同样能举出一堆。至于市场究竟向何处去，只能留待时间去检验了。
分化加剧
不能一概而论
楼市分化的趋势会表现得越来越明显，无论是城市和城市之间，还是地区和地区之间，以及开发商之间都在分化。
“中国楼市目前的特点就是分化加剧。消费者可能没有注意到，从2013年开始，中央政府不再出台性的房地产调控政策，而楼市也随之出现了高高低低，涨跌不一的差异化现象。”聂梅生举例分析，今年2月份，北京新房价格同比上涨15.5%，上海新房价格上涨了18.7%，而与此同时，烟台、杭州、宁波、常州、无锡等越来越多的城市却加入了降价的行列。“价格指数下降城市在增多，这显示出泡沫挤出效应正在显现”。
就像选股票一样，个股分化之时，考验着投资者选股能力，而在楼市分化剧烈之时，购房者也会面临着困惑。
对此，陈贵对记者表示，北上广等特大城市仍将小幅上涨，其他一线城市和部分区位优势明显的热点二线城市，仍将维持量平价稳态势，而普通二线城市将明显分化。相关调查报告也显示，部分二线如南京、成都、武汉等市场供求比较均衡的城市，降价现象并不普遍；而供大于求、市场失衡压力较大的二线城市如杭州、宁波、长春等降价风波不断，但幅度也不是很大。
“楼市分化的趋势会表现得越来越明显，无论是城市和城市之间，还是地区和地区之间，以及开发商之间都会分化，消费者对此需要谨慎考察。”聂梅生对记者表示。“从今年年初拿地来看，大房地产开发商的资金还是没有问题。这些年房地产企业的并购重组一直没有停止，市场集中度也在提高，进而提高了大型房地产企业的抗风险能力。”中国社科院金融研究所房地产金融研究中心主任王利娜表示。“有的小开发商可能会打折销售，但并不意味着大开发商会跟风，他们耗得起。”聂梅生表示。
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