[摘要] 今年一季度以来，全国楼市呈现明显降温趋势，房价涨幅进一步放缓，各地房产市场也呈现明显分化。曾经“一人感冒，全家吃药”的一刀切调控方式正逐渐改变，管理层对房地产市场“分类调控、因地制宜”的新思路也越发清晰。
今年一季度以来，楼市呈现明显降温趋势，房价涨幅进一步放缓，各地房产市场也呈现明显分化。曾经“一人感冒，全家吃药”的一刀切调控方式正逐渐改变，管理层对房地产市场“分类调控、因地制宜”的新思路也越发清晰。
二线城市将显著分化
3月份，某研究院监测的个典型城市中，四个一线城市率30先回暖。二线城市成交量则缓慢复苏。3月，15个二线城市新建商品住宅成交面积为824万平方米，环比增长43%。自2013年11月行情冲到阶段性新高后，二线城市成交量出现了明显下滑，15个二线城市成交在2月份“全军覆没”，但3月纷纷提振，均出现环比增长态势。三线城市的楼市回暖则较为迟钝。3月份，11个三线城市新建商品住宅成交面积为218万平方米，环比持平。三线城市成交回暖带有滞后性，有城市成交量甚至出现环比下跌。
对于今年各线城市的走势，某研究院认为“分化”将是贯穿全年的主旋律。一线城市房价整体下降可能性不大;二线城市将显著分化，部分二线城市如南京、成都等市场供求比较均衡的城市，降价可能性不大;而供大于求、市场失衡压力较大的二线城市如杭州、宁波、长春等降价风波不断，市场观望情绪累积，成交量将回落，房价预计也将下滑。
“一刀切”将转向“分类调控”
面对当前楼市分化趋势，过去“一刀切”式的限购限贷等调控政策已难以发挥效果，因地制宜进行调控才是当前市场发展的要求。为此，住建部在今年初就明确要求北上广深4个一线城市要从严实施限购政策和差别化信贷政策;同时要求房价下跌的城市要重视消化存量，控制商品房开发规模。
对此，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，经过十几年的快速发展，当前住房市场的主要矛盾已从过去的短缺，转变为不平衡问题突出。在住房市场出现的新变化、新形势下，再采取“一刀切”调控政策已无必要，政府应对住房市场调控进行及时优化调整。
事实上，今年政府工作报告中明确提出，针对不同城市情况分类调控，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。秦虹表示，这表明管理层已发出了调控政策的明确信号：具体政策要从过去的多为“一刀切”政策转为“分类调控、分城施策”;从过去偏重需求端调控转为供给端与需求端并重的“双向调控”;从过去对房价直接调控转为对住房供求关系的调整，其目的就是真正的实现“住有所居”。
但秦虹也明确表示，分类调控的难点在于要深入研究当地住房市场特点，准确预判市场发展的趋势和风险。如果判断失误就有可能分错类，调错方向，反而加剧市场的不平衡。
综合城市库存创新高
今年，先是各地楼市分化明显，杭州、宁波、长春等城市出现降价风波，有人说楼市拐点将到；近日又传出多城市酝酿放松楼市限购的消息。房地产的话题变得更加敏感，任何一个消息或数据都会触动人们的神经，引发各种猜测。
某研究院发布市场研究报告显示，截至3月底，包括北上深广等一线城市在内的20个城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米，环比增长2.0%，同比增长16.3%。这些城市的库存总量创下近5年新高。在20个城市中，有14个城市库存出现环比上升，其中北京、深圳和茂名3个城市的库存上升幅度较大，环比增幅分别达到10.0%、9.8%和7.5%。
还有一个数据也引人关注，今年一季度，包括北京、上海在内的12个重点城市楼市成交面积合计为2772.66万平方米，比去年一季度同比减少了821.60万平方米，降幅达到22.86%。其中，北京市的成交面积下滑幅度居首，达到了55.18%。及时语库存是个相对数经济之声特约评论员、资深房地产专家韩世同表示，库存是个相对数，因为成交量在近期大幅下降，但是供应是正常的，所以库存就大幅的增加了。这种相对变化会造成供求的关系发生转变，非常容易由供不应求马上转为供过于求，因为市场的需求量骤然的收缩，这种收缩有市场的原因、政策的原因，还有季节的原因以及金融信贷的收紧等等因素。
数据显示，一季度重点城市楼市成交面积下滑，北京的成交面积的下滑幅度高达55.18%。韩世同认为，这表明房价过高还有季节性的因素，一季度实际上还在春节当中，然后信贷收紧，包括房贷吃紧的综合因素造成了成交大幅度的缩减，开发商现在已经开始谋划要以价换量，适当的打折、降价。
有观点认为一线城市房价很难有下降的空间，虽然说的楼市在分化，二三线的城市房价有所下跌，但是一线可能下降的空间有限。对于这样的看法，韩世同并不认同。韩世同说，2008年和2012年，北上广深等一线城市房价出现比较大幅度的波动和下降，但当时都采取了救市的方式又把房价托起来了。现在再度面临这个情况，下行的压力和空间可能会比2008年和2012年更大。
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