[摘要] 国土资源部下属智囊机构——中国土地勘测规划院15日发布的数据显示，一季度，全国主要监测城市综合地价环比增速为1.89%，较上季下降0.17个百分点，为7个季度来首次收窄。
国土资源部下属智囊机构——中国土地勘测规划院15日发布的数据显示，一季度，主要监测城市综合地价环比增速为1.89%，较上季下降0.17个百分点，为7个季度来首次收窄。这意味着，一季度地价上涨出现放缓迹象，城市间的市场分化态势进一步明显。对此，中国土地勘测规划院地价所所长赵松向上证报透露，针对市场变化，正在研究差别化的土地调控政策，但该政策绝非“救市”政策。她说，今年部分城市楼市虽有起落，属于正常的市场波动，整体来看今年仍将平稳。
二季度部分城市地价或回落
“在2013年房地产和土地市场相继回暖，带动地价回升的背景下，2014年季度主要监测城市地价上涨出现放缓迹象，城市间的市场分化态势进一步明显。”赵松说。据介绍，今年一季度，主要监测城市综合地价环比增速为1.89%，涨幅在7个季度后首次出现收窄，较上一季度下降了0.17个百分点。值得注意的是，主要监测城市中，住宅地价环比上涨的城市个数连续两个季度减少，近三成城市涨幅收窄，半数城市处于平稳波动区间。
据统计，2014年季度，住宅地价环比上涨的城市个数88个，较上一季度减少5个，其中，涨幅收窄的城市34个；涨幅超过3.0%的城市由上一季度的17个减至本季度的14个；环比下降的城市增至9个。
“今后一段时期，宏观经济下行压力依然较大，经济发展结构性矛盾和风险因素依然存在。”赵松认为，在政府继续执行积极的财政政策和稳健的货币政策下，预计二季度我国商业、住宅地价上涨态势或将进一步趋稳，工业地价将持续温和上涨；城市间分化态势更为明显，部分城市地价或回落。截至3月31日，上报成交异常交易地块90宗，较2013年第四季度减少了94宗，降幅超过50%。平均溢价率为104%，环比、同比分别下降了19和16个百分点。平均竞价轮次为84次，环比上涨17%，同比上涨25%。
“总体看来，一季度各地成交的异常地块平均竞价轮次有所上升，显示购地需求和竞争强度依然较高，但成交异常交易地块数量及平均溢价率呈现下降趋势，市场成交相对理性。”赵松说。
崩盘论过激差别化调控绝非救市
地价拐点隐现，调控政策何去何从？
对此，赵松在回答上证报记者提问时给出一个重磅信息：针对市场变化，正在研究差别化的土地调控政策。而所谓“差别化”指的是“有很多方面”。
她举例称，针对前期供地量过多过大的一些三四线城市，其供地节奏结构就要调整；相反，对一线热点城市，则要减少工业、商业用地供应，增加普通商品住宅供应。赵松还特别强调，所谓差别化调控政策，不能理解成“救市”政策。
“这一惯性思维需要调整。”不过，她补充说，目前部分人士所提出的“崩盘论”则“太过激”。今年部分城市楼市虽有起落，但属于正常的市场波动，整体来看今年将保持平稳。
实际上，对当前宏观经济形势，国土部智囊机构早有清楚认识。赵松指出，“资金不足的中小企业降价跑量，引致部分城市房价预期下跌，逐步向土地市场传导。尤其中、西部城市地价上涨动力明显减弱，环比上涨超3%的城市中，中西部占30%，较上一季度明显减少。”
“二季度宏观经济下行压力较大，但预计政府将继续执行积极的财政政策和稳健的货币政策，同时更加注重区域发展，着力深化改革、经济结构调整和新型城镇化推进，挖掘新的经济增长点。”赵松说，就房地产调控来看，二季度将延续市场化机制主导，落实分类调控。
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2014年季度主要监测城市地价上涨出现放缓迹象。中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，要正确认识当前地价形势，理性应对地价变化。
地市和楼市存在“时间差”
一线城市“房冷地热”现象突出。赵松说，地市、楼市是两个不同的市场，“房冷地热”有其内部规律性。“房冷”说明房屋市场观望氛围较浓，购房者不急于出手，或受限于资金支付能力(银行收紧购房贷款)不能形成有效需求，房屋供需矛盾趋于舒缓，供需力量对比正在调整。“地热”则说明开发商对未来的正常经营、获利仍充满希望，所以踊跃出手拿地，形成有效交易。
赵松认为，楼市与地市“时间差”是很正常的，二者间的影响要一个传导期。就目前情况而言，关键要分析清楚当前“房冷”是短期现象还是长期趋势；是个别楼盘营销策略，还是市场整体行情；是形成断崖式深跌，还是逐步降温。新一届政府强调让市场发挥决定性作用，不妨继续着眼于长效机制建设，培育更加理性规范的市场环境。
“房冷”会不会令楼市出现“拐点”？赵松说，就整体而言，拐点不会出现得这么快。经过十几年高速增长，我国楼市确实该随着经济降速、调整而降温，但降温、降价不代表“崩盘”，价格小幅波动应该是正常市场常态。
城市地价分化日趋明显
当前，由于分类调控，市场化主导的管理思路与差别化的区域发展特点、结构调整策略等相叠加，城市地价分化日趋明显。
赵松说，今年以来，中央政府进一步明确深化改革、让市场发挥决定性作用。房地产领域双向调控、差别化调控、长效机制建设等更加契合市场规律，加之房地产税立法、不动产统一登记推进的间接影响，有助于形成理性预期。地方层面，产业结构调整、自主调控市场等政策性因素综合影响，区域和城市地价分化日趋明显。
在商业、住宅地价减速上涨同时，工业地价增速继续低位上扬，这也是本季度特点之一。工业地价上涨通常有两方面原因，一是成本因素，如征地拆迁成本提升，刚性推高土地取得成本。二是市场因素，如供需矛盾加剧、市场竞争活跃等。就我国现状而言，相当多的地方政府为招商引资，不惜低成本供地，造成工业地价长期低于真正的价值。
对住宅地价而言，一方面，部分人口增长缓慢、商品房库存高、消化周期长的三、四线城市房地产价格有所回落，地价水平涨幅收窄，甚至出现下降迹象；另一方面，部分房价上涨较快的一线城市和区域热点城市，通过推广自住型商品房、限制预售、调整公积金贷款额度、增加土地供应等措施加大调控力度，加之2013年四季度部分城市调控收紧新政持续发力，一定程度上抑制了需求，市场进入观望期。
土地供应结构继续调整
土地供应结构继续调整，住宅用地占比有所提高，工业、交通水利基础设施等其他用地占比有所下降。赵松认为，这与“保民生”的政策导向一致，科学合理供地对于促进集约节约利用，稳定市场预期，具有积极作用。
赵松说，今后一段时期，宏观经济下行压力依然较大，经济发展结构性矛盾和风险因素依然存在。在政府继续执行积极的财政政策和稳健的货币政策下，2014年第二季度，我国商业、住宅地价上涨态势或将进一步趋稳，工业地价将持续温和上涨；城市间分化态势更为明显，部分城市地价或将止涨回落。
“我担心两种倾向，一是个别地方政府‘闲不住’，等不得市场的自发调节，又要急于出手救市，非把小‘泡沫’炒成大‘泡泡’不可；二是舆论盲目跟风，把点上的问题炒成面上的问题，进而形成强大的‘市场预期’，催动市场的大幅波动。”赵松说，在当前的复杂形式下，对市场中的量价信号、预期变化，既要敏感跟踪，又要全面、理性解读、审慎应对，要保持宏观政策的稳定性。
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