[摘要] 一季度，房地产市场并不平静。来自权威部门的判断，依然是总体平稳，但楼市分化呈现延续态势，崩盘之说频频出现，限购是否取消争论不断……
一季度，房地产市场并不平静。来自权威部门判断，依然是总体平稳，但楼市分化呈现延续态势，崩盘之说频频出现，限购是否取消争论不断……
种种的迹象表明，房地产市场再次处于十字路口，走势牵动人心，政策备受瞩目。
市场的分化在延续 加剧之势渐显现
尽管国家统计局关于一季度的房地产市场的实时数据尚未公布，但房地产市场分化将呈现延续态势，已成为共识。
从国家统计局公布的数据来看，前２个月的新建商品住房价格环比下调的城市，大部分是三四线城市。
来自权威部门对９０个的城市的监测结果显示，北京、上海、广州、深圳等一线城市商品房累计可售面积消化周期基本在１０个月，而三四线城市这一周期更长，个别城市甚至超过２年。
中原地产的首席分析师张大伟说：“市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。”
根据中原地产的监测，今年的前３个月，１０家标杆房企在一线、二线、三四线城市的购地金额占比分别为６２％、５％和３３％。和去年下半年的占比相比，一线城市购地金额的占比增加了２４个百分点，二线城市占比下滑了２８个百分点，三四线城市占比微增４个百分点。
与此同时，房地产的企业业绩的分化也日益加剧。张大伟说：“布局在一、二线城市的房企业绩依然上涨，但布局在三四线城市比较多的房企业绩上涨乏力。”
中国社会科学院的副研究员陈飞表示，楼市分化现象凸显，反映了房地产市场趋于理性。一方面，由于住房价格波动体现出各类城市经济社会发展水平、公共服务质量等的差异，也反映出消费者更加理性。另一方面，一年多来，国家房地产行业政策的稳定性，使得市场预期相对稳定，三四线城市房地产市场的投机性逐渐被挤出。
楼市崩盘不成立 风险的隐忧需警惕
杭州的个别楼盘降价，北京个别楼盘由精装修改为毛坯房出售，三四线城市库存量大，种种现象，引发社会关注。这是否意味着房地产市场拐点已现，三四线城市面临崩盘呢？
权威部门认为，这些现象还是局部，个别项目的变化，不能说明拐点已经出现。以杭州为例，去年以来，供应量特别是新区供应量很大，因此开发商采取降价促销，尽快结清尾盘。
陈飞说：“个别企业因资金链条脆弱，出现降价销售甚至出现企业破产、烂尾楼等现象，这是市场体制下行业内部调整的正常现象；房地产价格的持续高涨恰恰是房地产市场不正常的表现。”
他表示，随着《国家新型城镇化规划（２０１４－２０２０年）》的出台，城市体系日趋完善，区域内部城市间一体化的进程加快，一体化、同城化趋势日益明显，都市圈内的三四线城市尚有很大的发展空间。
不过，对于三四线城市存在的楼市风险，受访各方都表示，应高度警惕。
来自中原地产的监测显示，营口鲅鱼圈区至少有５０个楼盘在售，若以每个楼盘２０万平方米的建筑面积估算，这里的开发面积已超过１０００万平方米，区域整体出现全面过剩。
权威部门官员说，一些三四线城市前期供应量太大，本地居民基本有房子，新移民购买能力较弱，过度透支若干年的供应，肯定有风险。
国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为，防止土地供给过剩是下一步三四线城市需要重点防范的主要风险。她提醒，要特别注意避免在房地产投资增速规律性回落的时候，盲目的刺激，继续增加供给，这会加剧供给过剩，增加房地产泡沫风险。
限购松动有争议 分类调控成共识
对于福建省出台新政策，以此松绑楼市的消息，福建省建设厅日前予以否认，称毫不知情。
一季度，由于部分城市房地产市场交易量下滑，限购政策松动甚至取消的传闻，频频出现。
据住房城乡建设部介绍，目前有４９个城市实施限购政策，其中１５个地级城市，３４个为省会城市和计划单列市。
陈飞认为：“限购政策目前在一线城市仍然必要，对于住房库存量较大、城市人口增加缓慢的城市，可适度减少供应量，放松行政管控措施。”
张大伟认为，房地产市场已经告别了短缺，投资者也逐渐谨慎。放松限购等措施可能会短期刺激市场回暖，但也可能很快再次出现大跌。
尽管限购政策是否退出有争议，但突出分类调控，已经成为共识。
陈飞说，要根据各城市住房价格中长期走势、住房保有量和人口数量变动以及城市功能实施分类调控、因城施策。对于住房供给短缺严重、住房价格持续走高的城市，坚持限购、增加住房供给。
权威部门官员也表示，针对当前房地产市场形势，一方面要督促房价居高不下、上涨压力大的城市，增加供应，特别是增加普通商品住房供应。而房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。另一方面，加大住房保障力度，推动共有产权住房建设。
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（来源：新华网）
2014年季度主要监测城市地价上涨出现放缓迹象。中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，要正确认识当前地价形势，理性应对地价变化。
地市和楼市存在“时间差”
一线城市“房冷地热”现象突出。赵松说，地市、楼市是两个不同的市场，“房冷地热”有其内部规律性。“房冷”说明房屋市场观望氛围较浓，购房者不急于出手，或受限于资金支付能力(银行收紧购房贷款)不能形成有效需求，房屋供需矛盾趋于舒缓，供需力量对比正在调整。“地热”则说明开发商对未来的正常经营、获利仍充满希望，所以踊跃出手拿地，形成有效交易。
赵松认为，楼市与地市“时间差”是很正常的，二者间的影响要一个传导期。就目前情况而言，关键要分析清楚当前“房冷”是短期现象还是长期趋势；是个别楼盘营销策略，还是市场整体行情；是形成断崖式深跌，还是逐步降温。新一届政府强调让市场发挥决定性作用，不妨继续着眼于长效机制建设，培育更加理性规范的市场环境。
“房冷”会不会令楼市出现“拐点”？赵松说，就整体而言，拐点不会出现得这么快。经过十几年高速增长，我国楼市确实该随着经济降速、调整而降温，但降温、降价不代表“崩盘”，价格小幅波动应该是正常市场常态。
城市地价分化日趋明显
当前，由于分类调控，市场化主导的管理思路与差别化的区域发展特点、结构调整策略等相叠加，城市地价分化日趋明显。
赵松说，今年以来，中央政府进一步明确深化改革、让市场发挥决定性作用。房地产领域双向调控、差别化调控、长效机制建设等更加契合市场规律，加之房地产税立法、不动产统一登记推进的间接影响，有助于形成理性预期。地方层面，产业结构调整、自主调控市场等政策性因素综合影响，区域和城市地价分化日趋明显。
在商业、住宅地价减速上涨同时，工业地价增速继续低位上扬，这也是本季度特点之一。工业地价上涨通常有两方面原因，一是成本因素，如征地拆迁成本提升，刚性推高土地取得成本。二是市场因素，如供需矛盾加剧、市场竞争活跃等。就我国现状而言，相当多的地方政府为招商引资，不惜低成本供地，造成工业地价长期低于真正的价值。
对住宅地价而言，一方面，部分人口增长缓慢、商品房库存高、消化周期长的三、四线城市房地产价格有所回落，地价水平涨幅收窄，甚至出现下降迹象；另一方面，部分房价上涨较快的一线城市和区域热点城市，通过推广自住型商品房、限制预售、调整公积金贷款额度、增加土地供应等措施加大调控力度，加之2013年四季度部分城市调控收紧新政持续发力，一定程度上抑制了需求，市场进入观望期。
土地供应结构继续调整
土地供应结构继续调整，住宅用地占比有所提高，工业、交通水利基础设施等其他用地占比有所下降。赵松认为，这与“保民生”的政策导向一致，科学合理供地对于促进集约节约利用，稳定市场预期，具有积极作用。
赵松说，今后一段时期，宏观经济下行压力依然较大，经济发展结构性矛盾和风险因素依然存在。在政府继续执行积极的财政政策和稳健的货币政策下，2014年第二季度，我国商业、住宅地价上涨态势或将进一步趋稳，工业地价将持续温和上涨；城市间分化态势更为明显，部分城市地价或将止涨回落。
“我担心两种倾向，一是个别地方政府‘闲不住’，等不得市场的自发调节，又要急于出手救市，非把小‘泡沫’炒成大‘泡泡’不可；二是舆论盲目跟风，把点上的问题炒成面上的问题，进而形成强大的‘市场预期’，催动市场的大幅波动。”赵松说，在当前的复杂形式下，对市场中的量价信号、预期变化，既要敏感跟踪，又要全面、理性解读、审慎应对，要保持宏观政策的稳定性。
一二线土地市场在3月份也出现降温。天津,津西青(拍)2013-03号宗地,因仅有保利和金融街两家房企报名竞拍,故取消拍卖。此前一天,上海松江区三幅紧邻的住宅地块出让,平均成交楼板价11364元/平方米,较去年恒大地产在上述地块旁边拿下的一幅地块低了1100元/平方米。
而在楼市“扎堆降价”的“风暴眼”杭州,一块地铁宅地以8017.54元/平方米的楼面地价被底价拿走,而距离该地块千米之内的萧政储出(2013)26号地块,去年9月被竞得,楼面价9830元/平方米。
“回款变慢,使得部分企业在土地市场难以维持高投入。”中原地产首席分析师张大伟表示,从一二线土地市场看,降温趋势已形成,但热门地块预期依然处于高位,整体土地市场的分化可能会加剧。
任兴洲：一线城市的问题在于如何消化高地价
国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，今年以来，整个舆论对中国的住房市场讨论和判断和以往有不同，有悲观的，认为马上要崩盘，也有乐观的，认为我们可能还长达十几年甚至几十年的高速增长我们国务院发展研究中心，有一个基础研究领域，房地产基础研究领域，我们的观点既不是特别悲观，当然也正是当前的现实。
我想谈三个方面的认识，一个是我们认为当前中国的住房市场还是出现了一些新的阶段性的趋势，我们不能说大的拐点，不同意崩盘的理论，确实出现了一些新的阶段性特征和趋势。
第二，在这样的趋势下下面，我们要防范哪些风险，我们不至于出现泡沫的破灭。
第三这样的情况下，我们的调控思路应该有哪些转变，有这三个方面说一下。
当前我们中国的住房市场出现一些相对比较明显的阶段性的趋势。我想从三个方面说一下。
，增长速度放缓，或者说增速换挡。我们测算了一下，1998年到2011年房地产开发投资的增速高速增长，年符合增长率24.4%，2012年起这种高速增长的速度开始变化，2012年和2013年比较上一年同期分别11.4%和19.4%，整体明显放缓。而且我们认为这种放缓是符合规律的是房地产持续的十几年高速增长以后，它规律性的开始回落。这种回落不仅仅表现在投资方面，还有销售和其他方面，增速的换挡是当前的一个比较明显的特征。背后的原因是什么呢，首先当然是经济增长速度的换挡期，我就不说了。
第二在于供求关系发生了比较明显的变化。我们这个团队进行的测算根据六普的数据和其他的数据做了一个推算，到了2020年的时候，我们所有常住人口家庭户的户均住房，一套房，一左右的家庭户均住房，国际经验来看，这样的供求关系下面，房地产市场住房市场会有一个比较大的阶段性变化。
我们的成套率只有70%多，还有就是占有的不均衡，我们注意到供求关系这十几年我们大规模的建房，使得我们整体的存量住房相当大了。
还有一个就是住宅结构的变化，我们现在的存量规模大体上和新建房的规模各占半壁江山。也有人说，这两年调控也抑制一些投资，从客观来讲没有一个国家房地产是高歌猛进，到了一个程度会规律性回落，这个回落不是泡沫的破灭，是规律性的回落，我们认为这是一个。第二区域市场的分化，我不多说了，这个分化表现在销售、土地市场，以及房地产企业。都表现出分化的特征，我们去年选择东中西部做调研，这种分化的特征不是偶然的，也不是局部的，出现了非常明显的分化的特征。
像江苏这样的城市我们认为经济比较好的，东部的城市长三角地区，但是它的整体全省的大多数的地方住去库存化率已经长达15-16个月左右，整体还是发生了变化，分化的原因有人口聚集的因素，产业布局的因素也有供求的因素。
第三双轨供给形成。到全部建成以后到2015年，我们保障的家庭会达到20%左右，刚才冯总也讲了，一边是市场，一边是政府承担起主导的保障功能，各自归位找到市场发挥配置资源的决定性作用，这方面我们已经发生很大变化，特别是保障房占比增加，对商品房市场当然有影响。
注重什么风险，我简单的讲。在投资增速回落的过程中，对经济增长、地方财政、地方债务的影响，我们可能要控制。所以刚才佐藤先生讲的日本的经验我们不会主动的加大这种挤泡沫的程度，我们要把握这样的政策边界和力度。还有特别避免在投资规律性的回落，盲目的刺激，我们特别不赞成这一点。盲目的刺激带来更多的房地产过剩，过剩的泡沫的风险可能会增加。
第二市场分化的过程中，要注意三四线城市的产能过剩的危机和一线城市的房价问题。去年在一线拿地的价格非常非常的高，所以一线城市的问题在于怎么消化这么高的地价，特别是在市场很微妙的发生一些变化的情况下。
第三，特别注意住房市场变化带来的流动性风险，因为它和金融是高度交织，我们会看到有些地方房地产市场出问题，房地产企业的资金出问题，背后的银行的贷款出问题，还有民间借贷出问题。
我们建议市场的预期管理，房地产市场对预期要求很高，今年以来说兴业银行开始停止放贷，马上市场就会出现很大问题。国有银行出来表示我们不会对房地产市场停止贷款，我觉得预期管理是一个很大的问题。否则的话，它会放大效应，带动市场的波动。
这样的背景下面，调控的思路一会转变，那就是分类调控。大家得的不是一样的病，不能吃一样的药会出问题，发挥地方政府的作用，还有就是保持房地产金融的正向我们叫中性的金融政策，完善保障房，特别是加强这种预期的管理，还有就是着手建立长效机制，以上是我的观点，不对的请批评指正。
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