[摘要] 国家统计局公布的一季度经济数据中，房地产数据是备受社会关注点之一。一季度房地产各项数据可用“全军覆没”来形容。如此不景气的房地产数据是否表示楼市拐点的到来？
国家统计局公布的一季度经济数据中，房地产数据是备受社会关注点之一。一季度房地产各项数据可用“全军覆没”来形容。而近期，各大城市打折、降价风声不绝于耳，今年以来多地房地产市场都出现不同程度的下跌，特别是在号称楼市“小阳春”的3月份，杭州、福州、常州，乃至北京、上海等众多城市的楼市都出现房价下跌的情况，种种迹象是否表明楼市拐点已经到来？
一季度房产数据全军覆没
4月16日，国家统计局公布一季度经济数据中，房地产数据是备受社会关注点之一。一季度房地产各项数据可用“全军覆没”来形容，集中体现在“四降一升”上。
一季度，房屋新开工面积同比下降25.2%，其中住宅新开工面积下降27.2%。这表明开发企业不看好房地产后市，也说明住宅需求在大幅度下滑。房企对市场判断最直接、最敏锐，可以说是“春江水暖鸭先知”，房屋新开工面积同比大降是开发商对市场展望不看好，这种不看好是住房需求和销售低迷传递给市场和房企的。
一季度，商品房销售面积同比下降3.8%，其中住宅销售面积下降5.7%。销售额同比下降5.2%，其中住宅销售额下降7.7%。必须注意的是，3月份下降更加厉害。这说明未来住房需求趋势将会大幅度走低。销售量、交易量大幅度下降，需求观望情绪浓厚，市场处在僵持拉锯之中。
今后只要卡住流动性不放松，需求就不会反弹。未来放松流动性的可能性几乎为零。从央行货币工具操作上看，正在持续进行正回购操作。传言一些商业银行从风险考虑，从4月份开始将进一步收紧房贷。从公积金贷款看，目前已经有十余城市公积金贷款闸门收紧。住房市场需求短期内将很难有起色，只要不放水货币、不采取强刺激经济措施，保持定力，那么性房价拐点将至。
一季度，房地产开发企业土地购置面积同比下降2.3%。与住房新开工面积下降具有一致性、趋同性，表明房企拿地热情正在降温。年初还出现的“地王”，进入2月底特别是3月份后似乎销声匿迹了。房企拿地热情减退是楼市遇冷、房价即将出现拐点的预兆和反映。
3月末，商品房待售面积52163万平方米，同比增长22.9%。说明房企库存积压在增长。原因还在住房销售萎靡不振。
一季度房地产数据“全军覆没”是楼市真实地反映。目前，一线城市房价出现松动迹象，二线城市房价明显松动，一些住房存量比较多的三、四线城市房价出现了下降，已经是不争的事实。但必须注意到，这次房价出现变化完全是市场调节、市场机制发挥作用的结果。
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房价由"假摔"变成"真跌"楼市拐点真的来了吗
“降价了”、“打折了”，今年以来有关楼市降价促销的消息不断见诸报端。不过这一幕对于经常关注房价走势的购房者来说似曾相识：2011年楼市就上演过一回假摔，让那些想买房的人恨得牙根到现在都疼。尽管当时“限购”扩容悬而未决，但是多地楼盘高调打折促销的手段不过是令购房者空欢喜的一场“假摔”而已。
与两年前楼市的假摔不同，今年以来多地房地产市场都出现不同程度的下跌，特别是在号称楼市“小阳春”的3月份，杭州、福州、常州，乃至北京、上海等众多城市的楼市都出现房价下跌的情况：3月份中下旬，杭州楼市多个楼盘降价，部分楼盘降幅幅度达10%至20%。而杭州并不是个例，武汉、福州、常州等地季度房地产市场表现都不尽如人意。甚至于北上广深的楼盘价格也有不同程度的降价促销。楼市降价潮再起，不过，与两年前楼市的假摔不同，今年楼市的降价促销是实实在在的真跌，房价为何从假摔变成真跌？
一是调控政策作用显现。尽管对于现行的房地产调控政策有诸多争议，但是限购和限贷这两项政策对于遏制房价的畸形上涨还是功不可没。特别是限贷，使得房地产市场供需两端的信贷都嗷嗷待哺。今年3月份以来，多数银行出于风险考虑取消房贷利率优惠，对房地产相关贷款审批趋严。房贷利率持续走高，房地产市场的“失血”现象愈演愈烈。除部分商业银行暂停贷款外，国有银行也都处于半停贷状态，公积金贷款额度也在收紧。信贷政策收紧对房地产市场的影响是显而易见的，开发商为了不让资金链断裂，只能是降价促销，有的还需壮士断腕——清盘还贷。
二是房地产投资增速下滑。国家统计局日前公布的数据显示：2014年1月份至3月份，房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%，增速比1月份至2月份回落2.5个百分点。其中，住宅投资10530亿元，增长16.8%，增速回落1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。1月份至3月份国内房地产开发投资增速从去年12月份已开始表现下降趋势，今年1月份至2月份房地产投资开发增速为19.3%，而1月份至3月份急剧下滑至16.8%，跌幅扩大。
初步测算，因为房地产投资增速下滑拉低固定资产下滑0.7个百分点。房地产投资增速下滑一方面表明房地产调控政策的作用显现，另一方面就是房企面对投资增速下滑必须抱团取暖。资金面紧张和市场行情低迷，迫使房企不得不将业务重心放在去库存化和市场营销上，而对于后续的投资开发只好抱谨慎观望的态度。
三是反腐风暴引发楼市降价潮。万科董事会主席王石表示，对于房地产行业来讲，的调控就是反腐。作为业界大佬，王石此言一出大有石破天惊的感觉。的确，许多腐败案件都与房子相关，有的官员拥有几十套甚至上百套的房子。反腐不只是针对高端楼盘，更重要的是它的“挤出”效应：反腐败以来，二手房市场的房源的显著增长不能说跟反腐败没有关系。
当然，今年多地楼市房价下跌还有其他一些因素，重要的是上述三个方面使得房地产市场的生态环境悄然变化：政府、开发商、购房者等市场参与各方都在积极回归自己本来的位置，一个相对理性、健康的房地产市场初露端倪。多地房地产市场降价促销的现象，是否是房地产市场的拐点，笔者认为现在下这一结论为时过早。其实，房价的高低只是一个现象，市场的波动也属正常。房地产市场的真正“拐点”在于：这个市场如何从畸形投机转变为理性、健康发展。毕竟无论你我，大家都需要它。
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地市楼市存在"时间差""房冷地热"非楼市拐点
2014年季度主要监测城市地价上涨出现放缓迹象。中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，要正确认识当前地价形势，理性应对地价变化。
地市和楼市存在“时间差”
一线城市“房冷地热”现象突出。赵松说，地市、楼市是两个不同的市场，“房冷地热”有其内部规律性。
“房冷”说明房屋市场观望氛围较浓，购房者不急于出手，或受限于资金支付能力(银行收紧购房贷款)不能形成有效需求，房屋供需矛盾趋于舒缓，供需力量对比正在调整。“地热”则说明开发商对未来的正常经营、获利仍充满希望，所以踊跃出手拿地，形成有效交易。
赵松认为，楼市与地市“时间差”是很正常的，二者间的影响要一个传导期。就目前情况而言，关键要分析清楚当前“房冷”是短期现象还是长期趋势；是个别楼盘营销策略，还是市场整体行情；是形成断崖式深跌，还是逐步降温。新一届政府强调让市场发挥决定性作用，不妨继续着眼于长效机制建设，培育更加理性规范的市场环境。
“房冷”会不会令楼市出现“拐点”？赵松说，就整体而言，拐点不会出现得这么快。经过十几年高速增长，我国楼市确实该随着经济降速、调整而降温，但降温、降价不代表“崩盘”，价格小幅波动应该是正常市场常态。
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保利董事长:房地产市场15年内不会有拐点
广东保利地产董事长余英在房展会开幕当天举办论坛上表示，中国房地产至少还有10-15年的发展期。在房地产发展的新15年中，因应日新月异的互联网时代新变革，以创新、绿色科技为特色的“第三代产品”，将成为中国未来房地产市场的引领者。
“中国房地产已经进入第三代。”在余英看来，代是“地段为王”的阶段，就是都追市中心的房子；第二代是豪宅阶段，而在第三代阶段，消费者看重的已不仅是地段和房子本身，而是社区的各种配套和服务。对业主来说，配套其实就是开发商让利，发展商让利给业主的会所、健身、泳池、交往空间、打造E时代生活圈，不仅要提供好房子、好服务，还要提供好邻居。”他认为，这种“第三代产品”，必将引领中国房地产新一轮变革。
余英透露，“我相信房地产第三代产品也将会瓦解豪宅。我们马上就要推出的大都汇和金融城的项目，房子不大，让大家花钱不用太多，但却提供各种丰富的硬件、软件配套，在这里创造一个真正适合80后、90后居住的社区。”余英笑言：“马佳佳说90后不买房，我觉得是因为她没有找到她合适的房子，所以才不买。我们为80后、90后打造的房子，就是要让年轻人看到就不想走，年轻人需要的东西在这里都有满足。”据悉，保利地产通过全面介入互联网合作，以ECO模式定制化服务打造新型智能社区，突破传统的办公、购物、生活、社区方式，结合保利地产业主“大客户群”，为购房者和业主们带来一站式的服务体验，让80后、90后的住房理想照进现实。
根据保利的规划，未来的房地产开发将拥有更多资源整合、更多附加值、更多高科技创新，更丰富、贴心的服务，更便利的教育、交通配套，更低的置业门槛——这才是专为80后、90后度身打造的新“好房子”新标准。
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