[摘要] 李毅是北京市通州区一家中介门店的经纪人，自去年底至今近半年的时间，伴随多重利空因素，二手房交易每况愈下，为了争夺有限的客户，“大家都拼了，有些小中介甚至打出零中介费的旗号。”据其称，原本大家都坚守的2.7%的中介费“联盟”逐渐开始瓦解。
“现在他们就是靠降低中介费来跟我们抢客户。”李毅说着，目光瞟向前方不到100米的另一家中介门店。
李毅是北京市通州区一家中介门店的经纪人，自去年底至今近半年的时间，伴随多重利空因素，二手房交易每况愈下，为了争夺有限的客户，“大家都拼了，有些小中介甚至打出零中介费的旗号。”据其称，原本大家都坚守的2.7%的中介费“联盟”逐渐开始瓦解。
实际上，2.7%的中介费并不符合规定。早在2011年，北京市发改委下发了《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》，其中明确规定北京市500万元及以下的房屋收费标准为2%，即便是超过500万元的房屋，收费标准也在0.5%~1.5%。
一位不愿具名的知情人士向记者透露，保守估计，北京中介行业去年违规收取的中介费用约18亿元。
“火拼”中介费
李毅所在的中介公司在北京市场的占有率可以排在前三位，“我们收的(中介费)的确要高一些，现在其他店是靠降低中介费来跟我们抢客户。”李毅表示，其所在的公司2.7%的中介费已经是。按照2.7%的中介费来算，记者所看的这套总价320万元的房屋，中介费用大约在8.6万元。
但就在100米以内的距离，同样的一套房，这8.6万元的中介费在另一家门店可以直接砍掉近一万元。
另一家中介人员开门见山，“现在同一套房子在我们这里成交的话可以有很多优惠，中介费可以打折，银行那边也能通过关系给折扣。”该中介人员表示，去年二手房交易的中介费一直都是2.7%，现在如果诚心想买的话，可以跟公司申请折扣，“9折应该问题不大，说不定还能有更多的优惠。”
这样的情况并非只出现在远郊区县，全市范围内二手房交易的降温，正在一步步瓦解市场的信心。
据伟业我爱我家市场研究院数据统计，4月上旬，北京区域通过我爱我家达成的二手房交易，成交均价为31265元/平方米，与3月全月的交易均价相比下跌了3.8%。从区域来看，大兴、昌平和东城区的房价出现了明显回落，其中大兴区二手住宅成交均价为23734元/平方米，比上月下跌6.7%；东城区二手房成交均价为54772元/平方米，比上月下跌5.59%。
在记者的走访中，西城区一些核心区域的二手房也出现了价格松动，“现在价格都可以谈，业主比较着急卖，”对于记者提到的中介费是否会有优惠，多位中介人员均表示“可以商量”。
“这种情况在去年很难见到，特别是成交靠前的几家大中介，不会在中介费方面让步，但现在市场越来越清淡，‘价格联盟’自然瓦解，都开始通过各种优惠吸引客户。”上述知情人士告诉 《每日经济新闻》记者，目前大部分公司对于中介费的收取平均降低了0.2%，一些小中介下降幅度更大，从去年普遍的2%~2.5%下调到1%~1.5%。
在采访中，亦有中介人员提出“零中介费”的宣传，“有些房主着急卖，甚至愿意自己掏中介费。”
违规收入将年减近10亿元
不到1个百分点的折扣看似微不足道，对购房者来说也只是万元左右的优惠，但如果放大到整个北京二手房交易市场，则是不容小觑的一笔。值得注意的是，这样的收费标准并不合规。
《每日经济新闻》记者在走访中了解到，目前北京市二手房的中介费收取标准为总房款的2.7%，受市场降温等影响，部分中介优惠后收取的比例保持在2.3%~2.5%。记者查询北京市发改委网站发现，在2011年发布的 《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》中，提到本市住宅买卖经纪服务收费标准统一下调0.5%，具体收费标准为：住宅成交价总额500万元及以下的，收取标准为2%，500万~2000万元之间收取标准为1.5%；2000万~5000万元之间收取标准为1%；5000万元以上收取标准为0.5%。并提出，北京市住宅买卖经纪服务收费(包括代理)均按此标准执行。收费标准可以下调，少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度不得超过10%。
据了解，自2011年8月24日此规定开始执行以来，北京市并未出台其他关于中介费用上调或修改的文件。但现状却是，中介费的收费一直都高于这一规定。
“前两年市场比较火热，买方基本处于弱势地位，在价格方面可以获得的议价空间非常低，但现在不同了。”上述知情人士对《每日经济新闻》记者透露，去年一年北京十大中介公司合计签约10.6万套，目前北京二手房成交均价在3万元左右，平均成交面积在90平方米，“如果按照每套房平均250万元总房款来算的话，每套房违规多收取的中介费用1.75万元，这样算来高达18亿元。”
该人士进一步表示，伴随着今年中介费的松动，这部分违规收入保守估计将减少近10亿元。
《每日经济新闻》记者随后致电北京市发改委欲了解目前二手房交易中介费用的收费标准是否依然按照此前的规定，对于市场上出现的中介费收取超标如何处理。但截至记者发稿，并未获得相关回复。
推荐阅读：
随处可见降价房 北京中介三成房源或降价 北京日报
“两周前降价20万元”、“6前降价10万元”……昨日，在某中介房源网站上，东、南、西三环路以内大型小区约三成房源都被标注着表示降价的绿色箭头，几乎比春节前翻了两番。如此局面源于4月初以来的半个月里，这家本市目前二手房成交量的房产中介开始对部分报价高出市场价的房主说“不”。即凡是报价高于区域内市场均价的房主，轮番被经纪人劝说降价，不然，其高价房就会被从网上“下架”。
记者调查后发现，在很多热点区域小区里，被链家地产“下架”房源的比例竟高达40%，致使买房人在网上满眼看到的都是降价房。同时，来自伟业我爱我家等品牌中介机构的统计显示，4月份，北京区域通过其门店成交二手房交易，成交均价为31265元/平方米，与3月全月的交易均价相比下跌约4%。
中介网站涨价房源几近绝迹
“我按照中介经纪人说的，把挂牌价又降了10万元，可一个多礼拜了还是没人来看房。”市民刘女士上周把自己在西二环远见名苑的一套二手房降了价，依然没能等来看房人。尽管前后一个月算下来，她那套近80平方米的两居室，已经降价近20万元。
不光是刘女士一家，记者在中介网站上的远见名苑小区房源里看到，网上90多套挂牌房源中，近30%的房源都被标注了绿色的降价符号——少则几万元，多则二三十万元。统计数据显示，这些房主基本都是在最近两周内调低了报价。
“经过我们的努力，小区里很多房主最近都调低了挂牌价，而且基本都是降价5万元起。这么做主要是为了防止新挂牌房源业主攀比线上房源高报价，从而推高整体房价。”房地产经纪人吴先生表示，新房源在挂牌时，业主都会先参考同小区相似户型的房源价格给出报价。例如，远见名苑小区房源均价不到5.2万元，但个别业主如果报价5.5万元，新挂牌业主多数会参考这个比较高的报价，进而拉高小区二手房均价。
南三环、东三环的链家地产门店经纪人表示，经过跟房主协商，区域内4月份降低报价的二手房明显多了，几乎占到了有效房源总量的30%。相对地，那些坚持挂高价的房源就成了无效房源。
约四成房源未降价被“劝退”
记者调查发现，经过中介经纪人半个多月的忙活，本市一些热点区域的网上二手房源只剩下了高峰时的50%至60%。也就是说，剩下约40%因各种原因没有调价的房源都被临时“下架”了。昨日多家链家地产门店负责人表示，近来，劝说新老挂牌房主降价成为经纪人的一项主要工作，在“劝退”范围的房源，约占线上总房源的五成左右。
“比如西山枫林1-4期此前所有的房源合计90多套，撤下高价房源后，现在线上只剩四五十套。”西山枫林小区附近门店的陈经理说。类似西山枫林大规模撤下高价房源的现象，在五环内十分普遍。不过，虽然线上看起来房源有所减少，但实际上，随时可成交的有效房源比例却大幅提高。“去年下半年，如果有客户要看房，我们有钥匙能随时看的只有几套。现在要是再来一位客户，他想一天看10套都没问题。”他说。
经过一番调整，中介线上的实际可成交房源量不减反增，还与经纪人“苦留”房源不无关系。
“上周末给我打电话的中介经纪人有七八位，其中有一半都劝我跟门店签‘速销’合同。”市民彭先生说，按照经纪人的推介，如果房主与中介公司签订了“速销”合同，相当于把房源与这家中介绑定，不允许房主再通过其他中介卖房，而中介口中的所谓“速销”，是其承诺在三个月之内把房子售出，否则将向卖方赔偿1000元。据卖房人反映，如果跟中介签订了“速销”合同，后者便不会严格限制挂牌定价，相当于协定双方都做出一定让步。
大兴昌平东城三区降价明显
不惜遭到一些房主的指责，也要把超出市场均价的高价房源筛出买房人的视野。大型中介这种破釜沉舟的做法，主要受迫于楼市成交下行的巨大压力。特别是在往年三四月份经常出现的“小阳春”，已经成为楼市交易回暖的指望。可是今年，不论是新房市场，还是二手房市场，冷冰冰的交易数据，一直让房地产从业人员坐立不安。
伟业我爱我家、麦田等品牌中介实时发布数据显示，4月上半月，北京市住宅成交总量为5271套，比3月下半月下跌41.3%，比3月上半月下跌27.3%；其中，二手房网签量为3295套，环比3月下半月下跌34.6%，比3月上半月下跌15.6%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，进入4月以来，北京住宅市场成交量整体萎缩，新房价格受3月至今市场供应明显增多、成交量低迷的影响明显。从区域分布来看，4月份大兴、昌平和东城区的房价均出现了明显回落：大兴区二手住宅成交均价为23734元/平方米，比上月下跌6.7%；昌平区二手房成交均价为26560元/平方米，比上月下跌2.21%；东城区二手房成交均价为54772元/平方米，比上月下跌5.59%。其他大部分区县的二手房成交均价与上月相比基本持平，个别区域的房价微涨，但涨幅明显收窄。
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
