[摘要] 从年初持续发酵的'降价潮'到五一期间各大主要城市楼盘成交的普遍下行，看空情绪快速蔓延全国楼市。此种态势影响下，南宁、无锡、杭州等共10个城市接连传出政策松动消息， 放松限购能否扭转多地楼市“量价齐跌”局面？在市场与政策的交互博弈中，这些疑问让楼市走向变得愈发扑朔迷离。
从年初持续发酵的“降价潮”，到五一期间各大主要城市楼盘成交的普遍下行，看空情绪快速蔓延楼市。此种态势影响下，从去年8月温州首传限购松绑开始至今，9个月时间中便有铜陵、南宁、无锡、杭州等共10个城市接连传出政策松动消息，被业内视为地方政府楼市调控的“救市”之举。
何种行情催生了地方政府限购“松绑”？放松限购能否扭转多地楼市“量价齐跌”局面？在市场与政策的交互博弈中，这些疑问让楼市走向变得愈发扑朔迷离。
五一”楼市延续疲态 多地限购欲松绑
今年以来，房地产市场行情持续走低。据中指研究院数据显示，2014年一季度，30个主要城市中有28个城市成交面积同比下滑，其中北京下滑幅度，高达55.18%。四月，44个主要城市累计成交面积同比跌幅近两成，处于历史较低水平。
不仅“金三银四”成色不足，五月开局“寒流”更是延续楼市疲态，使楼市成交跌至“冰点”。 中原集团研究中心数据表明，今年“五一”假期新房成交面积环比跌幅约47%，创近四年新低。雪上加霜的是，截止4月末，主要城市库存量持续小幅回升，二三线城市库存压力不减，企业去化风险进一步凸显。
连续几个月的楼市低迷行情，不仅让开发商动作频频——不少楼盘连锁性降价，也让多地政府坐立不安，在双向调控的大趋势下，楼市政策的微调应运而生——一时间，多个二三线城市限购松绑的传闻不绝于耳。
4月28日，南宁市房管局正式发文称，自2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。就此，媒体戏称：南宁楼市打响了政府救市枪。
早在去年8月份，此轮限购放松传闻便已于温州拉开帷幕。今年，除南宁之外，安徽、杭州、无锡、天津等多个城市也已在寻找放松楼市调控的突破口。日前，无锡宣布从5月1日起，该市购房入户门槛从70平方米降至60平方米，意在刺激购房者消费；杭州萧山区则通过下调土地竞买金为开发商舒压解难；安徽铜陵市政府也出台了相关意见，并在住房公积金贷款、契税补贴等方面拟定了一系列利好政策；郑州市房管局也透露，在国家政策允许的情况下，未来将可能根据市场形势，对购房政策适时进行调整。
政府“救市”难兑现 松绑效应被吹大
多地频传的限购松绑传闻，似乎让淡市中焦虑的开发商有了些盼头。据杭州某房地产开发商透露，目前杭州正处于政策调整酝酿期，降价促销或许会先缓一缓。而4月底南宁相关购房政策的出台落实更让地方政府“救市论”甚嚣尘上，有媒体调侃称：楼市不景气，政府比开发商还着急。
然而，放松限购真能“救市”吗？“部分地方政策调整的微刺激被过度解读了，这种政策性刺激心理作用更强，但市场作用并不会很明显，在很多二三线城市，限购政策在前几年便已经事实上放松甚至取消了。”北京大学房地产研究所所长陈国强在接受中新网房产频道采访时如是称。
住建部政策研究中心综合研究处处长赵路兴也表示，部分二三线城市新增供应量过大，消耗遇到阻碍，供求关系畸变，政府出台相关政策促进楼市走量也属正常，但限购放松的市场效应，仍然需要较长的反应期和消化期。
在各地限购松绑消息的狂轰滥炸中，政府、购房者、开发商三者的新一轮博弈才刚刚开始。陈国强认为，要想真正实现房地产市场的有效激活，单靠限购松绑并无多大作用，市场各主体均需理性面对——政府在收税、信贷等多方进行调整，开发商作出适度让利，购房者恢复购买信心、减少自身观望情绪。否则，不但不能实现各方共赢，相反这场楼市博弈战线将可能被进一步拉长。
楼市频现限购放松
业内人士预计 包括上海、北京在内的一线城市调控政策不会变
继南宁官方表态放松限购政策后，安徽铜陵等地也掀起救市浪潮。随着楼市降温，地方政府松动限购政策拯救楼市的意愿越来越强烈，但包括北京在内的一线城市限购放松可能性极小。
各地接连放松楼市调控
各地对楼市调控政策的微调逐步由传闻转为实质行动阶段，南宁成为官方正式发文放松限购政策的城市。自2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
南宁的官方表态基本吹响了放松政策的号角。此后，无锡、杭州萧山区通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市，而天津滨海区、福州、郑州官方也已放出消息，拟分类、分地区对购房政策进行调整。规模的放松政策则来自于安徽铜陵。当地政府网站公布了一则重大楼市新政：市政府出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策，从5月1日起已正式实施。
调控放松将形成跟风局面
某业内人士表示，放松政策会很快形成跟风局面。“一定会被跟风！2011年下半年开始，我国600多个城市，多数城市的楼市形态都跟铜陵相似：供应充足、供大于求、房价平稳。今年的情况更严峻，三四线城市正在进一步降温。而这些城市对于土地财政的依赖度，却明显高于一二线城市。离开了房地产，城市建设怎么办？地方债务怎么办？从铜陵公然打响炮开始，我预计至年底，会有几十个城市采取类似行动。”
铜陵等地放松调控，是否会被上级部门叫停？“上一次，2012年2月，芜湖新政，因为给自住型普通住宅以契税补贴(包含了二套房)，步子迈得有点大，几天后就遭遇被叫停的厄运。而更早些，2011年10月，佛山发文放松限购松绑，更是当晚被迫收回成命。”但该业内人士觉得，这次应有不同。
上海北京不会放松
对于北上广深是否会跟进，业内意见也很统一，不会。以中原地产首席分析师张大伟等为代表的业内人士纷纷判断，包括北京、上海在内的一线城市楼市调控难以松动。
在他们看来，此次各地放松调控的大背景是市场明显下行趋势。“土地财政的依赖导致地方政府松动房地产政策的动能非常充分，在有城市率先带头后，放松调控的城市将比比皆是。”
第二大背景是中央“分类调控”的指导方针，“分类调控”同样意味着市场不会全面放松，尤其是一线城市政策环境将维持不变。例如，之前北京、上海均官方表示楼市调控政策不放松，深圳对违反限购令行为开展严厉打击。
业内说法
在建房屋量下降比降价更严重
瑞银中国区首席经济学家汪涛实时发布的题为“泡沫——已经来了吗”的报告，表示房地产市场面临风险，可能会导致中国GDP增速在2015年骤降至5%。不过，财政部财政科学研究所所长贾康则表示，房价全面崩溃是危言耸听。
在汪涛看来，多数情况下，房地产泡沫是否存在的判断标准是房价，但对于中国来讲，应该更多地关注房屋施工量。这是因为中国购房首付比例较高，套房首付30%以上，第二套房60%以上，所以价格的下滑并不会导致购房者立即出售房屋，而且按揭贷款的违约率也要比美国小得多。然而，在建房屋数量的下滑却更能够反映问题。“考虑到房地产投资占固定投资的比例接近四分之一、建设增加值占GDP的13%，以及房地产市场和钢铁、水泥、建设机械等产业的紧密联系，在建房屋量下降对于经济的影响要比家庭资产负债表恶化等问题的影响更大。”
北京年内土地出让金破1114亿
北京国土局昨日公开拍卖通州区运河核心区两宗地块。其中通州区运河核心区Ⅸ-02地块被复地以10.7亿元摘得，折合楼面价12022元/平方米，溢价率6.3%；另一宗通州运河Ⅸ-06地块依旧被复地拿到，拿地金额达17.85亿元，溢价率达18.29%，折合楼面价13370元/平方米。同一天复地集团连续在京拿下两宗土地，合计金额28.55亿元，建筑控制面积达24万平方米。另两宗大兴西红门地块则分别被华远和天恒竞得。四宗土地合计出让金58.45亿，年内土地出让金已经突破1114.5亿。
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