[摘要] 高房价让购房者苦不堪言，一直以来开发商都是购房者炮轰的对象。然而对开发商而言也是有苦难言。日前有消息称中国房产税费高的有些离谱，房价里70%是税费!开发商也一直哭诉楼盘成本太高，利润低。那么高房价究竟是怎样"筑"成的？
十多年来，关于中国存在房地产泡沫的声音从未中断，持“泡沫论”的人包括2013年诺贝尔奖得主罗伯特·希勒在内。希勒等人的一个主要理由是，与其他国家相比，中国的房价与收入之比。有一个流传甚广的数据是，中国人买一套房子平均下来需要15年的收入，国际上是4年-6年。
高房价让购房者苦不堪言，一直以来开发商都是购房者炮轰的对象。然而对开发商而言也是有苦难言。日前有消息称中国房产税费高的有些离谱，房价里70%是税费!开发商也一直哭诉楼盘成本太高，利润低。那么高房价究竟是怎样"筑"成的？
房价里70%是税费
“不要因为走得太远，而忘记为什么出发”，这样的不忘初衷，在现实中，往往事与愿违。就拿今天凌晨这条有关房企税费的消息来说吧。统计显示，算上各类规费、杂费，房企税费支出大致是净利润的2倍左右。当然，高税费必然最终转移到房价上。
真可谓乱象丛生。房产大佬任志强曾对媒体说，房价里70%是税费，各种费用多达180多种。根据《中国地产报》的报道，这些税费首先是收取的部门五花八门，除了地税、财政部门外，还有国土局、建委、勘探、规划、拆迁办等等等等。其次是很多杂费，可能很多非地产一线人员都没有听说过，比如白蚁防治费、防雷减灾费、散装水泥专项基金等。甚至计生部门也能以检查农民工的名义收费。
房产税费的初衷是什么？经营增值、合理管理，确保房地产健康发展，缴纳税费理所应当，然而什么部门都要巧立名目来收费，是不是太过了？
现实中这么多的税费，都去了谁的腰包？中国青年报认为，这些收费未必都能进入财政，有些不过是利用政策之便、肥了个别单位而已。最终，与法定税费一样，各类杂费最终也当然要转嫁到房价中。
可见，要抑制房价，确保房地产健康发展，不是一句“让市场说了算”那么简单，不是增加保障房供应那么容易，还有一个重要方面不可忽视，那就是：依法清理房价里的各种重复收费、不合理收费。
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沉重的税负:房企赚2.15元政府要拿走1.15元
房企税负有多高？2013年，64家A股上市房企净纳税额与净利润之比为1.15︰1。也就是说，房企每赚2.15元，政府要拿走1.15元，企业只拿到1元钱。
去年的“欠税门”事件也有个好处，使公众知道了房企税负之高。房企税负有多高？去年万科实现净利润151亿元，纳税额258亿元，平均每天纳税7071万元，这还不算名目繁多的各类杂费。
统计显示，算上各类规费、杂费，房企税费支出大致是净利润的2倍左右。当然，高税费必然最终转移到房价上。许多人可能不了解的是，房企背负着沉重的高额税负的同时，也有过半企业享受着名目繁多的各类政府补贴，真可谓乱象丛生。
税负到底有多重？
去年央视根据一位李姓律师的推算，曝光说“房企拖欠土地增值税3.8万亿”后，一石激起千层浪。华远地产董事长任志强怒斥央视“愚蠢无知”，多家涉事企业声明“不欠税”，国税总局也出面澄清说“欠税存在误读”。凡事有弊也有利。“欠税门”后，税务部门悄然加大了土增税的征缴力度，但也使公众得以了解到房企税负之繁杂和沉重。
依照当前税制，涉及房地产开发企业的税费有11种。这些税费包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、房产税、土地使用税、耕地占用税、个人所得税、印花税和契税等。这11种税费中，营业税、土地增值税和企业所得税是房企的三大税种。
截至4月24日，已有167家上市房企发布了2013年年报，还未发布年报的企业有43家，其中包括云南城投、万方发展、三湘股份、金地集团等。
一份年报从年初拖到现在，估计草稿中有不少数据前后不一致，可能需要进一步“加工”。建议这些企业，平时要加强运营管控能力，建立适宜、高效的计划统计管理体系，推行标准化的计划、统计报表（套表），提高统计数据的质量和时效，不要再把精力过多地放在年报和季报“加工”上。
兰德咨询统计，截至4月20日发布年报的110家A股上市房企中，有64家企业有政府补助或补贴，占58%。对纳税额统计结果显示，2013年这64家企业的平均净利润率是10.85%，去掉政府补助后的净纳税额与净利润之比为1.15︰1。
也就是说，房企每赚2.15元，就要被征收1.15元。另据新华社记者统计，2007年至2012年六年间，A股上市房企全年净纳税额与净利润之比通常保持在1︰1左右。
当然，因为不同房企的盈利能力及毛利润高低相差较大，不同年份毛利率高低也不同，所以税负也相差较大。2010~2012年间，万科纳税额一般是净利润的2倍。2013年，万科房地产业务结算毛利率为23.69%，较2012年下降3.72个百分点（结算净利率12.76%，较2012年下降1.16个百分点）；纳税额258亿元，与净利润之比是1.71︰1。
招商2013年房地产业务结算毛利率27.5%左右，同比下降约5.6个百分点；净利润55.1亿元，其中归属于上市公司股东的净利润42.02亿元,同比增长 26.64%。年内，招商地产支付的营业税及附加45.8亿元，所得税24.6亿元，是净利润的1.28倍。融创仅所得税开支就达21.9亿元，占年内净利润的67.2%。
中小房企的利润额虽然比不上大企业，但毛利率并不比大企业低，因此税负也不轻。年报显示，金科股份“应交税费”与净利润之比0.89，宜华地产是1.32，天业股份高达3.95。特别强调的是，房企年报中披露的三大项税费肯定是低于企业实际纳税额的，因为还有其他税费。而且，“应交的各项税费”也往往只是实际纳税额的90%左右。
总体来看，近年来A股上市房企纳税额一直不断上升，增幅远高于利润增幅。据新华社记者统计，2007年至2012年纳税额分别为233亿、300亿、415亿、563亿、830亿和978亿元，分别增长了76.32%、28.66%、38.39%、35.62%、47.6%和17.71%，2013年年前三季度增长28%左右。
而这也仅是公开的法定税费，还不包括各类名目繁多的规费、杂费。
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房企老总晒楼盘成本清单
房价并非这些成本这么简单。地价、税收、相关费用、建筑成本、企业利润、人工费用……房价的组成约有60项！从拿地、建造到销售，每一个环节都会推高房价。
1、地价：不断上涨的土地价格
2013年，济南市成交土地单价为366万元/亩，楼面地价为1944元/平方米，比2012年上涨6.3%。
对于购房者而言，地价是比较容易理解的。拿地是项目开发和房产交易的前提，也是房价最基础的组成部分。市民交给开发商的购房款有一部分是用来支付购地费用的。近年来，济南住宅土地基准价格一直处于上升状态。
据山东省房地产服务机构山东世联发布的2013-2014年济南房地产市场报告，2013年，济南市成交土地单价为366万元/亩，楼面地价为1944元/平方米，楼面地价比2012年上涨了6.3%。楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。
据了解，自1999年以来，济南市的土地基准地价分别于2004年、2006年、2007年、2010年进行了调整。根据国土部有关规定，土地基准价格最长三年调整一次。经过测算，今年调整济南市城区基准地价时，商业、住宅用地涨幅较大，其中，住宅用地级别楼面地价平均增长19.92%。
土地成本不仅包含拿地成本，还包括延期缴纳土地款成本。按照土地转让方面的规定，土地竞买前，竞买方必须按底价计算的土地款的20%交纳保证金；竞买成功后，30天内再交纳30%，此为一期出让金。5个月内再交纳余下的50%，一期之后的时间按同期银行贷款利率收取利息，且到期后每延滞一天则按照千分之一交纳滞纳金。记者了解到，仅延期缴纳土地款一项，不少项目耗费资金就高达上千万元。
2、税：你不了解的巨额税负
以下以面积为25亩的A住宅项目为例，拿地总价为11250万元，规划高层建筑面积为5.83万平方米，楼面价为每平方米1930元。涉及房地产的有10个，共缴纳税金5645.8万元，每平方米税收成本为968.4元
数据分析：多且为刚性，增加成本968.4元
据了解，中国18个税种中，涉及房地产业的有10个，其中5个税种仅对房地产行业征收，为房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。另5个税种包括营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税和印花税。
济南一房企老总向记者“晒”了公司一面积为25亩的A住宅项目的税负“账单”。25亩土地拿地总价为11250万元，规划高层建筑面积为5.83万平方米，这样土地楼面价为每平方米1930元。
记者从“账单”上看到，在建设各个环节中，分别缴纳城镇土地使用税60.12万元、土地增值税757.9万元、耕地占用税32万元、契税337.5万元、营业税1894.75万元、所得税1894.75万元、城建税132.63万元、印花税24.57万元、教育附加费132.63万元、地方水利建设基金378.95万元。算下来，这25亩的住宅项目共缴纳税金5645.8万元，核算到每平方米，税收成本为968.4元。
在某房地产开发企业经常跑税收手续的一业内人士告诉记者，每个税收项目都有明文规定的计算比例，构成房价的刚性部分。
现存问题：存在重复性收税现象
“根据《营业税暂行条例》及其实施细则，房地产行业按‘销售不动产’税目以5%的税率根据销售全额缴纳营业税。从现行政策来看，初始税制的设计对于房地产销售的重复征税是显而易见的，房产转让次数越多，重复纳税问题越严重。”上述房企老总表示。
据了解，增值税与营业税都是流转税。其中增值税是价外税，计税依据为纳税人生产经营活动产生的增值额，在实际操作中采取的是购进扣税法，纳税人购买增值税应税项目时缴纳的增值税，可以在销售应税项目时全额抵扣，只需对本环节的增加值缴纳增值税。
营业税是价内税，纳税人基本上按照其提供应税劳务取得的营业额、转让额、销售额，依照该应税劳务适用的税率，计算缴纳营业税。
房地产开发项目既收取营业税又收取土地增值税，显然是重复征税，因此目前对建筑业实行“营改增”的呼声在不断提高。
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3、规定性收费：众多且复杂的规定性收费
可细分为26项，合计为2461.89万元，摊到每平方米为503.8元
数据分析：多达26项，增加成本503.8元
规定性收费是房地产开发另一个大支出，具体可分为立项、土地权使用、用地规划许可、工程规划许可、施工许可以及其他等大项，可细分为26项。
仍以上述A住宅项目为例，土地权使用规费一般有两项，土地证登记费、现状地形图制作费，上述例子中这两项收费分别为3000元和20万元。立项规定性收费包含可行性研究报告、节能报告书、环评报告书和地震安全评估四项，合计收费70万元；用地规划许可包含勘测定界图费、规划咨询费(按每平方米1.05元计算)和用地规划许可公示费，收费分别为3万元、8万元和5000元；工程规划许可包含日照分析费约4万元、规划咨询费8.5万元、工程规划许可证公示5000元；施工许可证包含施工图审查费、人防工程图纸审查费、防雷技术服务费、交易服务费、建筑企业劳动保险费、劳务工资保证金等11项收费，约2173.89万元。
除此之外，规定性收费还包括渣土费、水资源费、环卫费、水土保持设施补偿费等，上述A住宅项目的收费为173.2万元。
“账单”显示，A住宅项目规定性收费合计为2461.89万元，按照住宅建筑面积相当于每平方米收取503.8元。
现存问题：“预缴”政策犹如“薅羊毛”
在众多房地产开发应缴税费中，大到上千万的所得税，小到每平方米2元的散装水泥专项资金，因为前期难以确切计算收税依据，采取先预缴(存)将来多退少补的方式来收取。
以所得税为例，按照法理，所得税应当在产生出或者计算出净利润后，再按一定比例缴纳，应当利润多多缴，利润少少缴，无利润不缴。
但在收税过程中，税务部门无法确定净利润，则一律按照20%的利润率套算项目利润额。也就是说，标价每平方米6500元的项目，其便认定其中内含净利润为1300元，再在1300元的基础上按25%的税率预征。
按照同样原理被收取的费用还有散装水泥专项资金。散装水泥专项资金是国家本着“限制袋装、鼓励散装”的目的，向生产和使用袋装水泥的企业和单位收取的政府性基金，一般按照使用袋装水泥的吨位收取费用。但是在实际项目管理中，地方政府很难确定建设项目使用袋装水泥的量，所以就采取按照每建造平方米收取固定金额的形式来收费(济南每平方米收费2元)。
最终整个A住宅项目所得税为1894.75万元，散装水泥专项资金为50万元，只以上两项预收费就达1944.75万元。“羊毛出在羊身上。开发商在建设之初就要上缴将近2000万元的费用，就算这些收费将来能够退还一部分，但在资金回笼之前，这些费用将被直接转嫁到购房者身上。”业内人士表示。
4、服务性收费：绕不过去的服务性收费
合计为1804.7万元，使每平方米增加309.55元费用。还要交预售许可保证金、物业质量保修金等费用1000万元
数据分析：名目繁多，增加成本309.55元
除了行政类的收费以外，住宅建设中商业服务性费用或者叫经营性收费也是名目繁多。这些费用有的是可以商议的，有的带有强制性。
仍以A住宅项目为例，关于服务性收费的项目显示，电力配套费标准为140元/平方米；燃气安装费每户为1750元，折合15元/平方米；自来水户表工程一般为25元/平方米，另有图纸设计费6万元；地质勘察费25万元；高低应变检测费20万元；静载试验检测费40万元；人防设计费20万元；人防转换预案费3万元；设计费24元/平方米；监理费20元/平方米；跟踪审计费50.3万元。
上述费用合计为1804.7万元，使每平方米再增加309.55元。
此外，就算是项目建设差不多了，还要收取预售许可保证金、物业质量保修金等费用，其中尤以物业质量保修金为大头。按照相关规定，应该按照建筑安装造价的一定比例交存保修金。其中多层和低层建筑为3%，小高层建筑为4%，高层建筑5%。在上述A住宅项目中，该项为1000万元。
综上所述，A住宅项目每平方米房子中，刚性税收为968.4元，规定性收费为503.8元，服务性收费为309.55元，预售许可保证金及竣工验收费用为209.94元，加起来为1993.29元/平方米，加上土地楼面1930元的地价，成本已达3923.29元。这意味着，如按照计划中的价格6500元/平方米销售，60.36%已被拿走。
现存问题：第三方机构“垄断”特征明显
据了解，26项规定性收费中有12项是由中介机构或第三方机构收取的。服务性收费中也有第三方机构的参与。建筑业第三方检测机构是为社会提供公正、准确、可靠的检测数据和检测结果的一种中介组织，通过对建设项目图纸等的审核、检测等，对保障建筑工程的质量起到良性监督作用。
不过也有不愿意透露姓名的房地产企业工作人员表示，在实际的检测过程中，第三方检测机构在范围内并没有形成良好的竞争氛围，存在明显的“垄断”特征，导致检测费用动辄十几二十万元，而且常常重复收费。
“项目审批到了哪一步，需要到哪个检测机构进行检测，就像是数学公式一样，固定性强。如果走错了一步，很有可能通不过，需要重新来过。因为非‘特定’检测机构的数据结果是不被政府部门认可的，这样不仅浪费了检测费用，还耽误工期。”该工作人员表示，“垄断”局面首先与获得国家资质的检测机构数量少有关，其次不少检测机构在按照国家政策独立出来以前，就是某些政府部门的科室，与政府相应科室有着千丝万缕的联系。
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