[摘要] 经济下行加上社会融资成本上升，使承受巨压的房地产业步履蹒跚，中国的房地产市场正在步入调整期。近期，不少二三线城市房价大幅下跌，并且进一步渲染了一线楼市的市场观望情绪。“中国房地产拐点到来”的说法已然不足为怪。
经济下行加上社会融资成本上升，使承受巨压的房地产业步履蹒跚，房地产市场正步入调整期。近期，不少二三线城市房价大幅下跌，并且进一步渲染一线楼市的市场观望情绪。“中国房地产拐点到来”的说法已然不足为怪。
走在十字路口上的中国房地产，将何去何从？房地产市场下行压力是否意味着楼市即将崩盘？具有较长上下游产业链的房地产业，又该如何应对？
“短期崩盘论”不成立
房企资金状况报告显示，2014年季度，房地产开发企业资金来源实现28731亿元，同比增幅由2013年的26.5%降至6.6%，增速比2013年全年回落了19.9个百分点。相比2013年全年，国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金的同比增速分别下降了12.7个百分点、66.7个百分点、11.7个百分点和30.8个百分点。
工商联房地产商会副秘书长王玉清向《中国产经新闻》记者表示，现在房地产市场已经出现拐点，突出表现是今年一季度房地产销售量、销售额都有所下降，且房地产开发商购买土地的规模和楼盘的新开工量呈现负增长态势。
王玉清补充道，房价下行属于正常现象，因为房地产市场具有一定发展周期，楼市不可能永远在上涨或永远在下降。即使房价现在已到下降拐点，但并不意味着行业风险就已到来。
从整个房地产行业来看，房地产目前下行趋势要分城市区别对待，像北京、上海、广州这样的一线城市，目前的阶段性下行是小幅震荡，处在正常的波动线上。从房地产400电话的电控来看，消费者对楼市的关注并没有减弱。目前的成交量在下降说明市场在观望，观望就意味着有需求，有供应、有需求市场就不会冷下去，房天下数据监控中心分析师王远志向《中国产经新闻》记者表示。
而二三线城市的房价风险需引起供应商的足够重视，王远志进一步表示，有些城市房地产市场的供应量很大，比如像秦皇岛、北戴河，这些区域的库存要比目前看到的大很多。一些南方城市的房地产问题则不是存量因素造成，如温州，区域内循环经济的原因导致房地产投资热情退潮。
分类调控成主旋律
4月29日，中国社科院发布房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.11(2014)》。蓝皮书指出，预计2014年各城市之间、地区之间市场分化加剧，分城施策、分类施策趋势明显，调控政策差异化和多元化将成为常态。
与以往调控思路不同的是，新一届政府并没有出台房地产调控的相关政策，3月5日的政府工作报告称，要“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”政府工作报告中未提房价而仅提“分类调控”，这也是近10年来政府工作报告首次未强调“房地产调控”工作的重要性。可见，分类调控将成为未来一段时间房地产市场的主旋律。
中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞认为这种做法很有必要，他告诉《中国产经新闻》记者，分类指导的原则是各个区域、地方制定调控政策要结合自身的实际情况，并充分享有发言权。中国是一个大国，分层次管理应该是管理体制的正常权利结构，既然房地产市场是地区性的市场，那把房地产市场交给地方政府来管理则是顺理成章。
600多个城市、2000多个县城，靠中央去分类指导是不切合实际的，中央应该把精力放在全局性、战略性的问题上。
“房地产市场区域差异性日益显现，行业趋冷也是客观事实，相比于政府此前实施的限购、限贷、限价、限买、限卖为主的调控政策，如果现在采取救市、松绑等手段扭转房地产业的颓势，其实质都是用行政手段扭曲市场正常的供求关系，不符合房地产市场健康、稳定发展的整体趋势，中央一定要把权力下放到地方政府。”牛凤瑞强调。
对于如何进行分类调控，王远志提出自己的看法。他认为，首先需要对政府如何看待区域市场做一个了解，如鄂尔多斯，如果政府在鬼城出现之前不认为市场有风险的话，那政府就不会有防备性动作，如果政府对风险有充分预计和准备，那么整个城市承受的后果就没有那么严重。
在分类调控这个名词出来之后，政府层面首先要做的是对自己城市所处的房地产状况做一个综合的宏观评估。评定之后，要根据市场情况做政策上的调整，比如限购、松绑等。
市场需要稳健调整
在五一小长假结束不久，各种楼市不振的报道屡见不鲜，大多报道采用扎眼的标题，如“某城市成交总量同比下跌近八成”、“某城市成交创7年来新低”、“某城楼市一片惨淡”等。
不禁要问，三天的成交量真能反映整个市场的真实状况吗？三天的成交数据真能涵盖市场的所有信息吗？这在一定程度上反映信息传递和正向引导的缺失。
其实，房地产市场没有我们想象中那么凄惨。王玉清指出，商品房在整个房地产市场中占有相当比例，商品房投资和建设用地减少会影响房地产市场的发展，但政府每年积极推进几百万套保障房的建设，这会为上下游产业链提供新需求，带动上游的建材、水泥、钢铁等行业以及产业链末端的装饰装修等行业发展，保障房市场对整个产业乃至国民经济发展的拉动依然较大。
“在政策层面，政府需要做到调控政策的平稳，比如不能有颠覆性的调控政策出台，对于市场和购房者而言，稳定要压倒一切。”王远志说。
从季度央行对房地产的开发贷控制来看，同比、环比数据并不乐观。如果能在宏观经济或者金融体系上释放一个银行房地产开发贷、个贷，并没有媒体、社会所夸大的十分紧张的信号，这对整个市场而言也是利好消息。王远志表示，这几个层面信息的正向引导对市场的稳定发展很有帮助。
“要化解房地产市场风险，最关键的是产业要跟上。”王玉清强调，有可靠的产业作为支撑，才会有庞大的就业人口，有就业人口才会有居住需求，才会实现房地产市场的健康发展。因此，没有产业就会有风险，哪个城市没有产业就容易成为空城。
与此同时，要根据国家总体的产业布局来布局产业，例如正在打造的京津冀城市圈，有一些区域内发展较为成熟的产业必然要转移，比如动批、某些器具城、某些灯具城都要往外转移，产业转移的目标地区会逐渐汇聚成一个产业发展的集群，形成一种生态人口、服务人口的新群体，这样新的居住需要也在随之慢慢累积。王玉清表示。
产业转移的正向引导关键是要移对了，不论是区域内产业还是外来产业，都应成为支撑房地产、支撑城镇化发展的支柱。
进入到商品房时代后，房地产市场渐渐偏离市场轨道，越来越偏重于调控或者行政干预，这种调控在一定程度上陷入“北京感冒、吃药”误区，没有对市场进行分类和甄别、一刀切地进行限购或者松绑便不会取得预期效果。
因此，在限购方面，首先要承认差异化，王远志认为，不同城市限购政策存在的意义、存在的价值、发挥的作用都不太一样，像北京这样的一线城市在短期内不会取消限购政策，但有些城市的条件会渐渐放宽、甚至是取消，这是一个趋势。
“限购这样的行政干预政策一定是短期政策，它的最终归宿就像牙齿矫正器一样，一旦牙齿矫正了，就没有继续存在的价值了。如何判断政策是否有必要继续存在，不同城市可能会给出不同的答案，即便是同为二三线城市也会有所差异。限购一定会在一个历史时间点上选择退出，或者以一定的形式淡出人们的视线，让房地产彻底回归市场。”王远志说。
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（来源：《环球人物》杂志）
贾康的日程排得很满。一个月的时间里，记者在不同会议上见到他被各路记者包围，五花八门的问题一个接一个地向他抛出，他总能毫不迟疑地给出尽可能完整而清晰的回答，就像是刚从论文中抽出来的内容。
提问的焦点之一仍是房价。在各种因素作用下，3月以来主要城市房价正在降温，业内认为2014年我国楼市面临的风险因素不断增多，下行压力逐渐显现。与此同时，出现了两种截然相反的观点：一些人认为目前的状态不过是过去10年中“短期停滞—强烈反弹”的又一次重演；而不少普通老百姓则更愿意相信甚至期待着第二种可能：楼市“崩盘”，房价马上就会“大跳水”。对于种观点，贾康并没有完全否定，但他认为政府调控思路的进步正在降低强烈反弹的可能性；而对于第二种观点，他明确告诉记者：那是非理性的。
城镇化是房价长期上涨的推手
对于大多数买不起商品房的人来说，在经历了10年飞速飙升的房价煎熬之后，相信“房价大跳水”显然要比探究房价下不去的原因更为容易。但愿景的实现需要有理论和数据的支撑。贾康表示，他目前还没有看到任何有说服力的论据可以证明我国城镇房价会普遍迅速回调。按照经济学的基本原理，商品房价是市场上供需双方互动的结果，是很多变量因素综合决定的，目前不能单凭某一地的房价下降就断定城市房价一起回调，还需要针对不同城市、不同地段、不同楼盘等做具体分析。
记者：您认为目前房价的下行压力会导致所谓的“全面崩溃”吗？
贾康：说全面崩溃是危言耸听。不能因为看到市场分化，或者个别城市某些楼盘价格下降，就得出楼市全面崩溃的结论。正常的市场是要允许价格波动的，应该体现出一定的市场风险。而我们前些年的表现似乎是个单边市，结果大家谁也不觉得有风险，很多人都肆无忌惮地在里面炒。现在出现市场分化，正好是一个矫正的契机。
记者：那么楼市不会崩溃的说法有依据吗？
贾康：中国的城镇化目前实际上刚完成不到40%，而国际经验表明，要到70%左右的高位才会转入一个低平发展的新阶段。中国的城镇化正处于方兴未艾的发展过程中，在今后几十年的高速增长期里，还会有几亿人进城居住，这决定了城市中心区域房价长期上涨的趋势，即房价在相当长时期内总体上还会表现为一条上扬曲线的大模样。有些前期由于种种原因形成的泡沫因素，在市场出现分化的情况下正有利于使之现形和加以消化。
记者：我们发现，目前有部分房主预期房价下跌，在卖房，甚至还适当地降价。您怎么看这种变化？
贾康：这是好事，市场分化后可以使一些要买房的百姓得到实惠。但不能因为现在一些具体的下调案例，就说房价会普遍“大跳水”，出现断崖式的崩盘局面。要看到，有些地方的房价仍然坚挺，并且还有涨价的案例。70个城市统计下来，绝大多数还是走高的。当然，下降的城市从过去的一两个扩大到了五六个，再往后有降价表现的城市可能会更多。但我要强调，统计价格是均价，光看均价是不能说明太多问题的。对于交易双方来说，最重要、最关键的是具体分析交易对象即楼盘的具体情况。
不动产业经不起大起大落
记者：很多老百姓一直在盼望房价“大跳水”。如果真的发生了，会给中国经济带来哪些连锁反应？
贾康：这种观点是非理性的。如果房价崩盘“大跳水”，对经济的影响将是引发普遍的、严重的衰退。房地产业和建筑业合起来的不动产业在整个产业链中的影响是非常全面的，前端是原材料，如钢材、水泥、建材，中间产品是设计、建筑工程、装修等，最后形成的商业物业和住房，拉动的是市场活动的方方面面。比如住房交付使用会促使入住者购买家电、家具、床上用品等耐用消费品，这又涉及很长的产业链和很大的产业群。此外还有很多文化社会属性的产品，比如一个人搬入新居后往往会买书籍放到新居的书架上，年轻夫妇会考虑生孩子，这又涉及婴幼儿用品、教育产业等。所以，不动产业是国民经济的一个确切无误的支柱产业，这一地位无可置疑。既然如此，我们当然要避免这个产业经受那种大起大落式的冲击，政府也不会坐视不动产业大起大落。
记者：但有人举日本、美国等西方国家楼市崩溃、重建的例子进行反驳。中国与其有可比性吗？
贾康：日本楼市明显回调是在上世纪90年代，当时它的城镇化水平已经高达70%以上，美国则早就在这个水平以上。日本是在进入高城镇化率阶段经历的不动产泡沫破灭，美国则是在金融创新的过程中经历的类似打击，这些都不能简单拿到中国当下来类比。对这些经验和教训我们当然要充分吸取，但不能因为中国近来房地产市场刚刚出现分化，就说是美日先例在中国的重演。
记者：假如中国楼市崩盘，造成的状态与影响和美日一样吗？
贾康：也不会一样的。假设极端情况——中国现阶段就出现楼市崩溃，那么中国就很可能会跌进中等收入陷阱，贫富分化加剧，直接影响民生，而且很可能使经济问题政治化，进入乱局。而美日已是从中等收入阶段“毕业”了的发达国家，情况大不相同。美国进行一些调整后，新的经济政策已较快使其摆脱了危机状态，它现在于世界仍然是无可动摇的头号强国，美元资产依然还是全球避险资产里的。日本经历20年的经济停滞，老百姓的国民福利却没有什么滑坡，照样过得比较滋润。但中国经济增速的可接受区间现在是很狭窄的，一旦滑出区间，局面会不可接受、不可设想。所以我们一定要在这方面保持清醒的头脑，不能感情用事、意气用事。如果老百姓中一部分人强烈希望以非常低的价位拥有住房，那么现在的理性思路应该是申请政府给你提供保障性住房，以后等你收入上升了，再去买商品房。
因此，大家的思维要调整一下，低端保障轨上政府全力推进保障房建设是给全局“托底”，市场轨道上则不要太看重房价高一点还是低一点，它的常态应该是有波动的。所以也不宜把低收入阶层的思维一下子套到市场轨资源配置上来，公平竞争中房价只要在正常范围内波动，大家就应该接受。
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