[摘要] 我国房地产市场牵一发而动全身，深深影响着经济发展、宏观调控、财富分配、反腐倡廉、居民生活、社会稳定等经济社会的各个主要方面。
尽管我国多次出台房地产政策调控，但均未能有效抑制房价过度上涨趋势，主要原因是：关键政策不出台，重要政策不对路，部分政策相掣肘，执行政策不得力，基础数据不清楚。我国房地产调控已经进入深水区。今后我国房地产调控应着力把握几个原则：目标兼顾，政策协调，分类推进，逐步解决，强化执行。我国房地产调控已进入深水区。解决矛盾问题，短期看，应采取加大土地供应、热点城市限购、实施住房财产登记等十项政策，重点解决地价房价房租过快上涨问题。长期看，应采取城乡建设用地同权同价、逐步降低房企税负和建立统一保障房制度等十二项制度机制措施，从根本上解决土地制度、供地结构、公平分配、房产税实施等问题。
我国房地产市场牵一发而动全身，深深影响着经济发展、宏观调控、财富分配、反腐倡廉、居民生活、社会稳定等经济社会的各个主要方面。房地产市场短期矛盾非常突出，中长期问题极为深层，政策制定极难合理协调，政策执行极难有效监督。解决房地产市场问题，既要针对当前突出问题，采取短期强力政策，抑制地价、房价和租金过快上涨势头，更要建立长效制度和机制，解决深层次矛盾问题，促进房地产市场长期稳定健康发展，使其与国民经济发展与人民生活提高实现长期良性互动。
一、我国经济对房地产业已经过度依赖
房地产是国民经济支柱产业，对经济发展起着举足轻重作用。但我国在投资、税收、金融、地方财政和居民财富等方面已经过度依赖房地产业。
（一）社会投资对房地产业过度依赖。1991&us;2012年，我国全社会固定资产投资年均增长22.5%，房地产开发投资年均增长30.5%。房地产开发投资占全社会投资的比重，1990年为6%，2000年为15%，2010年为19.17%，2013年为19.8%。2013年房地产全行业投资占投资的25.5%。
（二）土地财政对房地产业过度依赖。近十年来，土地出让金占地方财政收入的比重一直保持在40-50%左右，有的地方甚至高达70-80%。2013年地方财政收入6.89万亿元，土地出让金高达4.12万亿元，占地方财政收入的59.79%，创历史新高。
（三）国家税收对房地产税过度依赖。我国税收增速长期明显高于经济增速，房地产业税收增速又明显高于税收增速，税收对房地产业税收严重依赖。2013年税收总额为11.99万亿元，增长8.3%，而房地产行业税收总额为1.54万亿元，增长26.5%，房地产业税收占税收的12.84%，创历史新高。
（四）银行信贷对房地产业过度依赖。长期以来，房地产企业成为银行信贷投放最主要行业。到2013年底，我国商业性房地产贷款余额为14.61万亿元，占金融机构各类贷款余额的比重为20%。影子银行的信托、委托贷款、基金等业务，也有超过30%的资金流向房地产业。
（五）企业赚钱对房地产业过度依赖。2012年房地产开发企业营业利润率为11.8%，从业人员人均利润25.14万元；规模以上工业销售收入利润率为6.1%，人均利润6万元，房地产是工业的近2倍和4倍多。房地产超额利润赚钱效应，不少企业无心主业，转行从事房地产，不少大型国企深深涉足房地产，大量购地、囤地、建房，成为各城市地王楼王的主要代表。
（六）居民财富对房地产业过度依赖。我国房价与房屋租金长时间快速上涨，相当大部分居民的房产价值远高于储蓄、股票、理财等金融资产价值。有机构调查研究结果显示，我国城镇居民家庭财产总价值中，房产价值占比由十多年前的20%-30%提高到现在的60%&us;70%，北京超过80%。当前，主要靠房地产投资与投机造就的多房族，房产租金与转让等收入远远高于正常工资收入。这严重刺激了人们靠买卖房屋发财的投资投机心理，靠房租收入过好日子的食利行为，也严重挫伤了普通百姓靠正常劳动获得工资收入的积极性。
（七）政策调控对房地产业过度顾忌。长期以来，从中央到地方，在制定和执行房地产政策，在协调房地产政策与其他经济政策时，经常处于左右为难、上下顾忌的尴尬境地。中央希望控制房价，但又担心影响地方土地收入与政府债务偿还，因此在多次政策制定中往往忌讳提调控地价。地方承诺按中央要求增加供地计划规模，但实际供地基本不是按市场需求确定，而是按尽可能获得高额土地出让金来确定，因此经常有意不完成供地计划。面对大量存在的空置房屋、各地出现的“多房族”，地方政府不过问不清查，担心影响房市波动与社会稳定。2013年“国五条”出台后，地方普遍虚置中央政策，有的甚至反向操作，在实际行动中推高地价房价，中央对此不表态不追究，可能的一个原因就是担心影响地方经济。“国五条”执行一年已过，面对普遍大幅度上涨的房价，国家短期应对政策不出，长期机制不明。在这种形势下，部门地方在等候，房地产商在探问，买卖房屋者在踌躇。广大百姓对未来房地产形势与政策方向，虽然在广泛议论与激烈批评，但却深抱巨大期待。
二、我国房价房租畸高已经远超百姓支付能力
让老百姓住有所居是政府服务人民的基本职责。住有所居，是指城镇居民以其有效支付能力能够购买或租赁一套与其身份相符的住宅。但我国的高房价、高房租已经远超民居有效支付能力，成为百姓难以承受之重。
（一）我国房价收入比远高于国际水平。房价收入比是指一套普通商品房总价与一个家庭年可支配收入之比，它是国际通用的反映一个国家房价合理程度的基本指标。世界银行认为，房价收入比在3到6倍为合理区间，发达国家一般在3&us;4倍，发展中国家一般在4&us;6倍。我国实际房价收入比平均在8倍以上，一线和二线城市一般在10&us;15倍以上。据统计，2012年商品住宅平均售价为5542元/平方米，城镇人均住宅面积为32.9平方米，按当年平均家庭人口2.86人、住房面积94平方米一套房计算，总房价52万元；当年城镇家庭人均可支配收入为24565元，户均为70256元。由此计算的城镇房价收入比为7.4倍。如果考虑到买房还要交新房契税等税费，多数商品房属毛坯房，需要自己花钱装修，实际可居住房屋最终支付的房价要高于交易房价的15—20%。而且，各地二手房价又普遍高于新房房价，多数热点城市二手房成交量明显大于新商品房成交量。因此，我国实际房价收入比要明显高于统计数据，房价收入比实际在9&us;10倍。一线城市和二线热点城市房价收入比已经超过15倍，北京房价收入比超过20倍。2013年北京房价上涨了20%左右，高达2.36万元/平方米，二手房价格上涨了30%左右，超过3万元/平方米，主城区房价上涨了40%左右，平均在5万元/平方米左右，已经接近或超过纽约、东京、伦敦等国际大都市，成为世界房价最贵的大城市。
（二）快速上涨的租金已经成为企业经营和百姓生活难以承受之重。与高房价相对应的是高房租，已成为工商经营和居民生活一大负担。在我国一、二线城市，商业租金已经占普通商店经营成本的30%左右，占普通餐饮业经营成本的40%左右；普通住宅的月租金已经占当地居民月平均收入的50%左右。而据第三次人口普查统计，我国城市家庭中有23%的家庭是租房过日子，因此，房租上涨的人口影响面远远超过房价上涨的人口影响面。过高房租迫使大量普通务工人员只得采取群租办法过日子，由此产生一系列社会问题。
三、我国房价畸高源于供给成本畸高、结构扭曲与需求投机盛行、分配失衡
我国房价畸高，既有供给方面的原因，也有需求方面的原因，长期以来，正是供需双方的深层次制度机制问题在推动着房价连续大幅度上涨。
（一）房地产市场供给成本有“六高”。中国房价过高，主要源自六个方面的供给成本畸高。
一是地价成本高。据工商联房地产商会的统计分析，我国商品房销售成本中，地价占成本的40%左右，占售价的30%左右。多数研究机构的研究结果与此大致相同。2013年土地出让金高达4.12万亿元。据统计，2013年北京商品住宅的楼面价为9359.5元/平方米，占商品住宅房价23616元/平方米的39.6%，高于开发商成本的50%。在一线城市与二线热点城市，地王年年频出，面粉贵过面包、楼面价高过周边房价的现象经常出现。
二是税费成本高。我国房地产行业的费税种类多达十几种，税率费率都很高，导致行业税负畸高。2013年，房地产行业增加值为3.33万亿元，占GDP总额56.89万亿元的6.6%。而房地产行业税收总额为1.54万亿元，占税收总额11.99万亿元的12.9%，房地产行业纳税贡献率是其增加值贡献率的2倍。2013年房地产业税收占房地产业增加值的46.5%。同时，在二手房交易市场，各种税费占成交价的5&us;10%，加之税务部门对卖方向买方转移所得税的行为不闻不问，买方实际支付的总价中的税费可能高达10&us;15%。
三是资金成本高。我国房地产企业资金来源中，银行信贷资金与个人按揭资金占比大约1/3左右。银行的房企信贷利率超过10%。尽管如此，房地产企业仍然很难从银行贷款，于是转向影子银行，通过房地产信托、基金等非信贷途径融资，其融资成本一般在15&us;20%，远远高于银行名义与实际贷款利率。这又进一步提高了房地产企业的资金成本。
四是公关成本高。我国房地产行业开发销售的审批环节多，时间漫长，企业项目要盖110多个公章才能开发与销售，高额的行政成本明显增加了房地产企业开发成本。我国房地产的项目审批、开发建设、市场销售等各个环节，均存在诸多不透明现象，给寻租留下了巨大空间，成为企业高额的“灰色成本”。一些房地产商与专家称，商品房开发销售中的“灰色支出”占总成本的一成左右，它既不公开，也难测量。据某咨询机构披露，它受一家经营规模超过500亿元的房地产公司委托开展调研，梳理了房地产全产业链120多个环节，发现有110多个环节可能出现寻租行为，其中政府权力寻租可能性。
继南宁官方表态放松限购政策后,安徽铜陵等地也掀起救市浪潮。随着楼市降温,地方政府松动限购政策拯救楼市的意愿越来越强烈,但包括北京在内的一线城市限购放松可能性极小。
各地接连放松楼市调控
各地对楼市调控政策的微调逐步由传闻转为实质行动阶段,南宁成为官方正式发文放松限购政策的城市。自2014年4月25日起,广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
南宁的官方表态基本吹响了放松政策的号角。此后,无锡、杭州萧山区通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市,而天津滨海区、福州、郑州官方也已放出消息,拟分类、分地区对购房政策进行调整。规模的放松政策则来自于安徽铜陵。当地政府网站公布了一则重大楼市新政:市政府出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》,在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策,从5月1日起已正式实施。
调控放松将形成跟风局面
业内表示,放松政策会很快形成跟风局面。“一定会被跟风!2011年下半年开始,我国600多个城市,多数城市的楼市形态都跟铜陵相似:供应充足、供大于求、房价平稳。今年的情况更严峻,三四线城市正在进一步降温。而这些城市对于土地财政的依赖度,却明显高于一二线城市。离开了房地产,城市建设怎么办?地方债务怎么办?从铜陵公然打响炮开始,我预计至年底,会有几十个城市采取类似行动。”
铜陵等地放松调控,是否会被上级部门叫停?“上一次,2012年2月,芜湖新政,因为给自住型普通住宅以契税补贴(包含了二套房),步子迈得有点大,几天后就遭遇被叫停的厄运。而更早些,2011年10月,佛山发文放松限购松绑,更是当晚被迫收回成命。”但业内觉得,这次应有不同。
上海北京不会放松
对于北上广深是否会跟进,业内意见也很统一,不会。以中原地产首席分析师张大伟等为代表的业内人士纷纷判断,包括北京、上海在内的一线城市楼市调控难以松动。
在他们看来,此次各地放松调控的大背景是市场明显下行趋势。“土地财政的依赖导致地方政府松动房地产政策的动能非常充分,在有城市率先带头后,放松调控的城市将比比皆是。”
第二大背景是中央“分类调控”的指导方针,“分类调控”同样意味着市场不会全面放松,尤其是一线城市政策环境将维持不变。例如,之前北京、上海均官方表示楼市调控政策不放松,深圳对违反限购令行为开展严厉打击。
业内说法
在建房屋量下降比降价更严重
瑞银中国区首席经济学家汪涛实时发布的题为“泡沫——已经来了吗”的报告,表示房地产市场面临风险,可能会导致中国GDP增速在2015年骤降至5%。不过,财政部财政科学研究所所长贾康则表示,房价全面崩溃是危言耸听。
在汪涛看来,多数情况下,房地产泡沫是否存在的判断标准是房价,但对于中国来讲,应该更多地关注房屋施工量。这是因为中国购房首付比例较高,套房首付30%以上,第二套房60%以上,所以价格的下滑并不会导致购房者立即出售房屋,而且按揭贷款的违约率也要比美国小得多。然而,在建房屋数量的下滑却更能够反映问题。“考虑到房地产投资占固定投资的比例接近四分之一、建设增加值占GDP的13%,以及房地产市场和钢铁、水泥、建设机械等产业的紧密联系,在建房屋量下降对于经济的影响要比家庭资产负债表恶化等问题的影响更大。”
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