[摘要] 5月13号，央行发布消息，证实“央五条”的消息，顿时“央五条”“首套房贷”成为网友关注的焦点。在当前的楼市形势下，“央五条”出台的初衷是什么？又将给房地产市场带来什么样的影响？
5月13号，央行发布消息，证实“央五条”的消息，顿时“央五条”“首套房贷”成为网友关注的焦点。在当前的楼市形势下，“央五条”出台的初衷是什么？又将给房地产市场带来什么样的影响？
央五条具体要求：
一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。
二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。
三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。
四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。
五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉解读“央五条”：
救市路线图
1、先救首套房客户，保证能贷到款，这是位的工作，也是楼市差别化政策的一贯思路；2、其次再考虑给首套房优惠利率，给多少，各银行自己看着办；3、在前两者基础上，符合条件和政策的都要尽量保证，包括二套房；4、顺便强调一下这次救市，既有政策没有突破。
时机的选择
1、越来越多的城市表现出楼市的低迷，包括北上广深一线城市，降价楼盘和城市越来越多，限购的可以松绑限购，但对于不限购的城市而言，松绑房贷逐渐成为必须之举；2、宏观经济持续下滑，今天发布的工业投资消费等数据很低迷，到了必须通过地产拉动经济的时刻。
对市场的影响
1、首套房客户能够贷到款，而且利率会有更多优惠，有利于提高他们的购房能力，加速出手；2、二套房客户贷款有了保证，有利于推动改善需求入市；3、加速下款和松绑贷款，二手房市场的成交可望趋于活跃，成交周期缩短，之前接近谈成的交易可能因此落定。
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“央五条”出台 房地产下行态势将逆转？
对于“央五条”出台可能带来的影响，不少房产界人士及专家表示了乐观的态度。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示， “在房贷市场普遍低迷的情况下，监管层重申对首套住房贷款支持，加快按揭贷款办理速度的要求将对整体房贷市场形成利好，对提振市场信心也具有一定的作用。”“支持首套房贷的政策，既保证了刚需，又达到促进销售平稳的目的。”
北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛也持类似观点。他认为，“央五条”要求合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，其实是为“放水”找理由，也为准确投放货币找“对象”。
业内人士表示，“五条内容，的确提振市场信心。”然而，央行上述要求主要针对市场首次购买自住商品房的需求，这一提法并非首次。在2012年年初，央行就曾明确提及满足首次购房家庭的贷款需求。随后中国房地产市场再次出现量价齐升。
资料显示，2011年5月之后，房贷不断收紧利率相继上浮，楼市冬天随之到来。而2012年2月，央行召开座谈会要求“满足首套房贷需求”，几个月后房贷利率优惠便逐渐在重新启动，八五折利率渐成常态。2012年底，楼市度过一个暖冬，紧随其后的2013年则成为房地产交易量价齐升以及开发商大丰收的一年。
张大伟坦言，历史可能重演。“2012年，就是以央行满足首次购房家庭的贷款需求为政策起头，出现了一波持续2年的房价高速上涨。”
央行维稳？无法阻止楼市降温！
相比仅凭“央五条”就能逆转楼市的低迷形势这一观点，还有一部分人则对这一政策保持了谨慎的态度。
业内人士认为，央行的座谈会及“央五条”，对于维护正常的房贷秩序，有一定的正面作用，能在一定程度上缓解首套刚需群体的购房压力，同时也发出了稳楼市的信号。但靠此一个“窗口指导”，短期内并不能阻止房地产市场的降温态势，从房地产短周期规律看，当前市场内部有调整的压力。
在业内人士看来，央行目前只是口头指导。至于此举的效果，还要看是否会有激励措施，让商业银行积极放贷。否则商业银行不会明显改变放贷策略。“商业银行也要考虑利润。即便是利率不打折的房贷，利润也不多。”
银行内部人士也赞同“维稳”的说法，有股份行管理层人士表示，“刘行长讲话的目的，我理解还是从‘维稳’角度出发，当然会对市场的心理有一定影响。但是并非对住房贷款有所放松，实质影响应该不会太大。”
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郭田勇：央行挺房贷是为防止房价过度下跌负面效应
中央财经大学金融学院教授郭田勇在接受人民金融记者采访时回应称，个人住房贷款有经济增长的稳定功能，央行此时关注住房信贷问题可缓解我国经济下滑趋势，有助于经济平稳增长。
央行发声力挺首套房贷 差别化房贷政策不变
央行力挺首套房房贷需求，体现了一直以来的差别化房贷政策，并不意味着房地产调控方向的变化，市场不宜过多解读。
差别化房贷政策，简单而言即对保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费予以支持，同时坚决抑制投机投资性购房需求，对前者给予政策性贷款优惠，而对后者严格贷款投放，增加其投资成本。
个人住房贷款的审批和发放速度可望大大加快
桑豫峰(21世纪不动产市场总监)表示，2014年以来，绝大多数城市房地产市场成交冷淡，价格下滑，观望情绪严重，虽然近期有少数城市对当地有关房地产的政策进行了微调，但整体来说，去年的房地产调控政策基本得以维持。真正对房地产市场产生实质影响的，就是持续偏紧的房地产信贷政策。如果房地产信贷不松，地方政府的微调效果极为有限。
据桑豫峰分析，央行5月12日的表态，给房地产市场打了一针兴奋剂。个人住房贷款的审批和发放速度可望大大加快，首套房利率将向基准利率回归。这实际上是通过消费者的贷款这个终端向房地产注入流动性。如果各商业银行立即执行央行的这一窗口指导，房地产市场可望止滑。
但桑豫峰提醒，央行一个字也没有提到房地产信贷，这表明央行是有保有压，对个人住房贷款尤其是首套房贷款利率，强调社会责任，要讲政治，但对开发贷款仍然由各银行自行决策，也就是交给市场。不过，房地产信贷是市场化程度的一个领域，商业银行能在多大程度执行央行的指导，尚待观察。
央行新政对房地产只是小撬动 不会有大变化
中国房地产研究会副会长胡志刚认为：中央在金融方面中央不可能出台收缩的政策，只会采取中性的政策，它不是一个大幅度的刺激，实际上是对刚性需求的一个保护，这个政策不会对房地产市场带来大起大落，目前市场的供应和需求还是不太平衡的，眼前这个政策主要还是培育市场需求，还是为了保护房地产市场平稳健康的发展，是一个有选择的、中性的政策。毕竟现在供应量大于需求量，供需之间还是不平衡，刚性需求和改善性需求对市场只能是一个小的撬动，不会有大的变化。
房地产商会联盟执行主席顾云昌认为：央行做出这几项规定是一个积极的行为，特别是表现了对首套房的支持，那么既满足首套房的购买需求，同时呢对房地产市场的健康发展也是有好处的，是一个积极的信号。现在楼市疲软和个人住房抵押贷款没有及时跟上也有一定的关系。这个政策的出台恐怕有助于市场保持平稳。现在政府考虑的不是楼市的涨跌问题，而是稳定，是楼市不要出现大幅度下降的问题，现在的市场不是让它升，而是让它稳定下来。
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央行发声多银行表态 工行加快审批
央行力挺房贷银监却提示风险 靠房贷难改房企困境 房企期待降准
央行力挺首套房贷款，银监会却发文提示房地产风险，这似乎让商业银行陷入两难选择，因此表态加快个贷的银行有之，严格执行既有政策的银行亦有之，楼市前景难测。
然而，港股地产银行板块突然联袂拉升，据说与坊间流传央行将在本周末降准的消息有关。分析称，一旦降准成真，市场流动性预期将扭转，房企资金链压力有望获得缓解。而对于资本市场而言，降准虽带给股市，尤其是银行、地产板块明显利好，但是在整体经济环境未获好转的情况下，长期利好依然受限。
“房地产领域的风险是各家银行都担忧的，涉房贷款都难一下放开。”一位业内人士昨日接受记者采访时表示，央行发话支持首套房房贷，大家肯定要支持，但毕竟没形成文件，且银监也同时发了房地产贷款的风险提示，此次窗口指导的作用还有待观察。
从2012年开始，部分银行已开始逐步压缩房贷业务，“商业银行办理房贷业务偏低，住房不良贷款的处置目前变得很困难，个别城市甚至规定抵押房屋的处置必须同时满足房内没有住人、不挂户口和当事人亲来签字三个条件，因此房贷这种原本低风险的贷款变成了高风险的贷款。”一位银行高管对记者坦言。
传周末降准 地产股拉升
连日来，多个机构发表报告称预期央行将降准。香港比富达证券分析师何天仲昨日接受本报记者采访时表示，央行全面降准的可能性比较大。现在很多地产商资金链出现问题，银行收紧房贷是催化剂。
澳新银行前日也表示，近期数据显示，中国降准的几率显著增加。野村更是明确预计5月或6月将降准50个基点，之后三季度再降准50个基点。
事实上，这两日关于央行将在周末降准的传言不断，昨日港股地产、银行板块均出现拉升，中国海外发展、华润置地等内房股涨幅均超4%，而中资银行股也出现大涨。
而A股方面，虽然银行板块未现明显涨幅，但地产板块出现高开高走，最终涨幅居两市之首，招保万金四大龙头股中三只飘红。
降准将改变流动性预期
经历多年的限贷及资金紧缩，从今年3月至今，短短两个月的时间，便有十数家房企爆出由于资金链断裂陷入破产危机。
而国家统计局公布的数据也显示资金全面趋紧：1~4月份，房地产开发企业到位资金37200亿元，同比增长4.5%，增速比1~3月份回落2.1个百分点。其中，利用外资116亿元，下降28.7%；其他资金14999亿元，下降5.5%。在其他资金中，定金及预收款9019亿元，下降7.8%；个人按揭贷款4238亿元，下降3.1%。
“现在银行并不缺钱，而是出于风控的考虑，不敢给房企资金。假如降准50个基点，释放的资金对于市场的冲击其实并不算大，但是会造成市场预期扭转，从而使资金注入房地产。”一位券商资管部门负责人分析称，一旦降准，房企资金链压力将得以缓解。
资本市场：
银行地产板块：短期利好 长期仍受限
“即使降准，银行贷款如不能流到有迫切需要的企业手上，效果将适得其反。”何天仲坦言，降准后银行有大笔资金流入上市公司或者股民手中，无论哪方持有资金，对股市都是利好，“短期内港股特别是内银板块会受到降准提振，但持续性有限，重点还要看整体经济情况。”
上述资管人士也认为，“在市场对楼市整体的走势判断彻底逆转之前，就算降准导致地产股上涨，行情也难以持续。”
而野村证券则认为，单靠央行近日举措并不足以显著扭转房地产业下行的势头，“预计当局将继续推出更多宽松措施，如取消二、三线城市本地居民限购等”。
实时消息
部分银行表态 提高房贷效率
本报报道了央行召集15家银行，要求优先满足居民家庭首套房贷款需求。工行率先表态，称将加快个人住房贷款审批。工行称，进一步提高个人住房贷款的审查审批效率，加快个人住房贷款审批。
同日，中信银行也向媒体表示，对于刚需首套房的融资需求，中信银行始终保持积极态度，但其准入标准依据抵押房产情况、开发商及客户资质等风险特征有所区别，执行利率因客户资信状况不同存在一定差异。递交到该行的房贷申请3天内就可完成贷款审批，放款时间会有差别。同时，该行将会尽快改进首套房贷款工作，提高效率，更好服务刚需。
另外，有消息称，招行上海分行个贷部开会，放松二套房认定标准，基本是认房不认贷了。不过，招行总部称此事子虚乌有，招行依然执行“认房又认贷”的政策。
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