[摘要] 楼市消极气氛从三四线城市蔓延至一二线城市，地产开发商销售遇冷情况开始从中小房企向行业巨头波及。绿城卖身自救、光耀地产倒下、青岛地产女老板跑路等新闻屡见报端，再次将楼市发展推向了风口浪尖。业内人士认为，绿城这样的大型品牌房企被收购事件，标志着市场“大洗牌”时代已来临。
楼市消极气氛从三四线城市蔓延至一二线城市，地产开发商销售遇冷情况开始从中小房企向行业巨头波及。绿城卖身自救、光耀地产倒下、青岛地产女老板跑路等新闻屡见报端，再次将楼市发展推向了风口浪尖。业内人士认为，绿城这样的大型品牌房企被收购事件，标志着市场“大洗牌”时代已来临。
融创拟入主 宋卫平挥别绿城
楼市的消极气氛在扩散。房地产市场4月销售全面告急的消息尚未被完全消化，绿城中国与融创中国双双停牌又令房地产市场炸开了锅，随后即传出融创酝酿收购绿城的消息。到晚上，两公司公告证实融创拟入主绿城，而宋卫平在几度坚守后选择退出。
对此，有专业人士表示，宋卫平此时选择退出绿城确是的结局。未来，或许还将有更多豪宅开发商面临选择，这才是绿城易主事件带给市场更深远的影响。业内人士认为，绿城这样的大型品牌房企被收购事件，标志着市场大洗牌时代已来临。
经历了2008年的生死一线和2011年的卖股求生，宋卫平在几度坚守绿城后，仍选择全身而退。15日，绿城中国与融创中国同时发布公告称，融创正与宋卫平、夏一波（宋卫平妻子），及寿柏年就建议向三人各自受控制法团收购绿城中国控股已发行股本不超过30%的权益进行磋商。不过，公告也提醒，因正式协议尚未签署，收购事项未必一定成行。
一个值得关注的现象是，从两公司双双停牌，到晚上公告正式发布，整整一天，房地产市场因为这件事炸开了锅。出路与选择的话题，被接受记者采访的多位房地产业内人士屡屡提及。
意向购股比例不超过30%
消息人士证实，融创洽购绿城中国一事，从今年4月开始谈起。甚至有人在微信上发布了一张5月9日孙宏斌与宋卫平商谈细节的照片。
从目前公布的信息来看，孙宏斌显然是冲着大股东来的。根据公开资料，目前绿城股权结构为：宋卫平家族25.4%，九龙仓24.6%，寿柏年家族18.1%。
如果以不超过30%这个收购意向来看，孙宏斌可能拿下宋卫平家族全部或部分股权，以及寿柏年部分股权。只要超过九龙仓的24.6%，孙宏斌就会成为绿城实际控制人。
但是，从目前了解的情况来看，起码在初期，融创中国更倾向与九龙仓在持有比例上同为绿城大股东。九龙仓一方手中，尚有更多筹码可用。
2012年6月，绿城因资金链告急，选择以股换钱。九龙仓此时斥资51亿港元入局，交易分几步：步，绿城对九龙仓进行约3.27亿股的股份配售，金额约17亿港元；第二步，绿城向九龙仓进行约1.62亿股的股份配售，涉及金额约8.43亿港元。两次增发后，九龙仓持有扩股后的24.6%股权，两年之内不得出售，5年之内不得增持。
与此同时，九龙仓还认购本金为25.5亿港元的可换股证券，年分派率为9%。九龙仓在3年内不得转让，3年后可选择以7.4港元/股的价格转股。
当时，宋卫平表示，绿城与九龙仓达成一个基本的默契是尽可能3年内把可换股证券赎回。一旦不能按时赎回，若九龙仓完成换股，持股比例将增至35.1%，成为绿城大股东。
据了解，目前九龙仓未有将债转股的意向。但在孙宏斌入主绿城后，九龙仓面对孙宏斌而非宋卫平掌控下的绿城，是否会有新的决定，目前尚不得而知。有接近九龙仓的人士表示，在合作之初，九龙仓就曾经把宋卫平和寿柏年2年内不得离职作为合作前提，显示了对宋卫平的高度认可。相比之下，激进且偏好风险的孙宏斌是否能让九龙仓找到与绿城在企业文化等方面的契合点，是九龙仓下一步动作的决定性因素。
而从时间点来看，目前刚好是宋卫平践行2年内不辞职的承诺即将到期之时。
豪宅开发商面临选择
其实，宋卫平萌生退意早有端倪。2008年，受全球金融危机影响，一向以高举债、高端盘著称的绿城中国就差点命悬一线。2011年，受限购等政策影响，绿城再次遭遇危机。彼时，宋卫平曾高调抛出三步走的说法。即先努力卖房，不行卖项目，大不了一降（即“降价”）到底，退出房地产。
随后，宋卫平三步走战略落地，引入融创中国，将众多项目打包出售给双方合作的融绿公司，再以股权出让方式引入九龙仓。2013年，在销售方面能征善战的融创确实为绿城产品打开了销路，并大刀阔斧地进行拿地。根据绿城年报，去年绿城销售总额651亿元，同比增长19.2%，完成年初所定全面销售目标的118.4%。
但即便如此，也并没有改变宋卫平的退意。有消息称，就在公告发布当天，绿城正在杭州举行半月营销会议，作为公司董事长的宋卫平感慨，“从绝大多数角度来讲，把这个公司卖掉是的选择。”继而又说，和绿城相比，融创更会做营销。
对此，有绿城物业的购置者认为，“宋老板（宋卫平）必将欠下几乎所有绿城业主一笔情债”，因为他曾经把做中国最有品质的物业，作为人生的价值，并践行之。而理性的专业人士却表示，宋卫平此时选择退出绿城确是的结局。“房地产市场波动不断，这对于消费群体主要是投资客的高端物业开发商来说，无疑是很艰难的。有些企业正在向市场妥协，比如降价，比如调整产品结构。而宋卫平一向专注产品，让他妥协是很难的。”亿翰智库董事长陈啸天表示。未来，或许还将有更多豪宅开发商面临选择。这才是绿城易主事件带给市场更深远的影响。
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百强房企倒下 光耀地产称愿接受一切企业收购
在“破产”传言汹涌如潮的巨大压力下,光耀地产承认旗下多个在售项目停售或停工的事实,目前公司资金链也确实存在问题,多家银行不再为其提供贷款。
这已经是自今年2月份光耀地产易主传闻后的又一次爆炸性事件,雪上加霜的是,濒临“破产”的传言并没有因为光耀地产的主动声明而偃旗息鼓，事件仍在进一步升级发酵。
5月8日,光耀集团旗下全资子公司深圳新都酒店股份有限公司(*ST新都)董事长兼总经理袁克俭辞职,而袁此前为光耀集团总裁,其辞职原因便是与*ST新都为处境窘迫的光耀地产违规担保有关。
实际上,光耀的资金链比想象的还要悲观,5月9日,光耀集团董事长郭耀名在接受采访时表示长达3年的15亿元民间贷款把光耀拖入资金泥淖无法自拔。如今,光耀已回天乏力,愿意接受一切企业的收购。
“只要3亿至5亿元,光耀就能缓过来。”郭耀名表示光耀地产这几年的盲目扩张,通过收购新都酒店和染指矿业试图借壳上市,两次重组告败及高息民间贷款是光耀资金链断裂的主要原因。
而去年底开始资金链“吃紧”、曾经的中国百强房企光耀集团已然是四面楚歌。昨日，记者从人民法院官网查询发现，光耀集团及其董事长郭耀名名下目前仍有14宗案件等待被执行。郭耀名放言：“只要能解决光耀的问题，让项目全面复工，光耀愿意接受其他企业的收购。”
光耀集团正站在生死存亡的关口。“目前资金缺口大概5亿元左右。”光耀集团董事长郭耀名对21世纪经济报道记者表示，为了渡过当下的难关，转让旗下土地和项目，都是可选项。
截至目前，光耀集团金融机构借款余额约27亿元左右，民间贷款本金加利息在20亿元以上，整体负债率约70%-80%，实际上并非行业，但由于被传破产，相关合作方因担忧而抽离资金，导致公司运转陷入困境。作为国内排名前百位的房企，光耀集团一度年销售额逼近80亿元，冲击百亿只有一步之遥。然而，过往三年的民间贷款融资一步步逼宫，在市场下行、销售回款难以保证的情况下，公司资金链陷入危机。
值得关注的是，光耀是此轮房地产调控之下中小房企艰难求存的缩影。四面楚歌的光耀地产能否度过危机,在目前一路低迷的楼市背景下，其背后寓义已演变为行业问题,而“兔死狐悲”的情绪也正在房地产企业间蔓延。
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楼市消极气氛从三四线城市蔓延至一二线城市，地产开发商销售遇冷情况开始从中小房企向行业巨头波及。
2014年4月，多家房地产标杆企业出现销售业绩报警，一直以高增长著称的保利地产和华润置地也未能有效对抗成交下滑。
房企减少拿地，放缓开工节奏等战略收缩已成既定事实，存货积压、现金流紧张、负债率攀升让开发商放慢扩张步伐。
龙头房企未能幸免
5月13日，国家统计局发布数据显示，1~4月，商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1至3月份扩大3.1个百分点；商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅比1至3月份扩大2.6个百分点，其中住宅销售额下降9.9%。
这意味着，房地产市场销售在4月份不但未能扭转萎缩态势，反而进一步加速下滑，尤其是住宅成交降幅。
甚至大型开发商也开始感到丝丝凉意。保利地产5月8日发布销售简报显示，2014年4月公司实现签约面积66.61万平方米，同比减少16.88%，环比增长13.19%；实现签约金额83.26亿元，同比减少11.77%，环比下降19.74%。
销售面积和销售金额全面下滑，拖累保利地产1至4月签约面积同比减少22.17%至284万平方米；签约金额同比减少9.45%至363.98亿元。
与万科类似，保利地产亦属于高周转、主流定位型房企，城市分布基本涵盖了中国主流城市，因此在判断一二线城市的房地产市场温度方面，保利地产和万科均被视为具有标本意义，成为楼市风向标。
从万科销售情况来看，4月份公司实现销售面积109.3万平方米，销售金额127.5亿元，这和去年4月业绩相差无几，未出现明显增长。
另一巨头华润置地亦出现销售萎缩。4月华润置地实现合同销售金额约40.6亿元，合同销售建筑面积约34.57万平方米。1~4月，华润置地合同销售金额约136.7亿元，同比下降40.95%；销售建筑面积129.74万平方米，同比下降32.14%。
在掀起降价跑量潮流的雅居乐，在4月份出现明显的销售均价下滑，预售均价为每平方米9583元，环比下降9.30%。
但这并不能有效刺激销售反弹，雅居乐4月份实现预售金额29.1亿元，预售建筑面积30.4万平方米，环比分别下降37.15%及30.75%。
从4月份销售金额环比增长情况来看，万科销售金额环比下滑11%，富力地产和龙湖地产分别下滑58%和14%，绿地集团和金地集团分别下降31%和45%。除恒大地产和碧桂园外，大型房地产上市企业销售环比几乎出现全面告急。
根据中原地产市场研究部统计，目前已发布4月份销售数据的33家上市房企中，有19家签约额同比出现下降，恒盛地产、瑞安等房企同比跌幅超50%。
这份统计数据还显示，33家企业前4月累计签约约4282.99亿，去年同期约为4088亿，累计同比仅上涨约4.8%，这是楼市近年来的涨幅。
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楼市步入新一轮的调整期。作为传统的销售旺季，在刚刚过去的“五一”小长假，包括一线城市在内的房地产市场呈现出量价齐跌的态势，各项数据惨淡。楼市“崩盘论”、“救市论”此起彼伏，业内对未来房价的争议也渐趋白热化。
管窥一豹，从近期披露的房地产行业上市公司一季度及前4月业绩数据中，人们或许可以读出未来楼市走向的端倪—标杆房企之间销售业绩出现分化，呈现几家欢喜几家愁的局面。而在信贷紧缩、供求关系变化、观望情绪浓重等因素冲击之下，为了快速回笼资金，先知先觉的房企们纷纷祭出了自己的“看家法宝”，除了推盘策略不断调整外，不少房企愿意在价格上稍有让步，明降暗降楼盘比比皆是。
值得注意的是，2014年一季度房地产市场总体表现不及去年同期，但我们看到上榜的龙头房企整体表现要明显强于大市，50企业金额、面积集中度实现稳步提升。
金额集中度方面，2014年一季度，上榜房企金额集中度较去年同期进一步提升。其中，10企业从16.38%上升至19.69%，增加了3.31个百分点，同时20及50企业同比分别增加3.41个百分点及2.93个百分点。面积集中度方面，相比于去年同期，2014年一季度，20企业面积集中度提升力度最为明显，增加幅度在1.67个百分点。其次为10企业，同比增长1.59个百分点，50企业则增加了1.53个百分点。
楼市新一轮洗牌行情正在展开。
房企业绩分化明显
随着今年以来楼市进入下行通道，房企业绩分化情况明显。
中原地产的统计显示，截至目前，共有30家上市房企发布了前4个月的销售数据。30家房企前4个月累计签约金额4053.4亿元，较2013年同期的3904.5亿元下滑3.8%。
这当中有几家千亿级房企，实现逆势大增。以恒大地产为例，其前4个月合计销售高达443.9亿元，同比大增77.7%，已完成今年销售目标约40%。另外两家“千亿俱乐部”的成员万科和碧桂园，在前4个月也分别实现了669.6亿元和410.5亿元的销售金额，同比增长19.6%和78.1%。此外，位于房企第二梯队的富力地产和融创中国，前4个月的销售业绩也大增51%和27%。
不过，在30家房企中，19家公司的销售业绩都出现了同比下滑的情况，占比超过六成。其中合生创展前4个月合计销售仅12.21亿元，同比大跌65.2%，而首开股份[0.95% 资金 研报]、瑞安房地产、恒盛地产的业绩降幅也超过了50%。
事实上，受信贷收紧等因素影响，尽管龙头房企的表现还是要明显强于大市，但2014年以来的房地产市场总体表现不及去年同期。
统计数据显示，从一季度房企的销售金额来看，20及50企业均有20%以上幅度的下滑。其中，20企业入榜门槛为53亿元，较2013年一季度的66亿元门槛相比，同比下滑20%。与此同时，50企业金额门槛从去年的32亿元减少至今年的24亿元，下滑幅度达25%。但10企业销售金额入榜门槛较去年同期继续提升，增加5亿元。
在销售面积方面，与去年同期基本持平。10企业入榜门槛101万平方米，与去年同期100万平方米相比，小幅增加。20企业入榜门槛从55万平方米增加至58万平方米，同比增长5%。而50企业入榜门槛则较去年一季度减少1.5万平方米，降幅为6%。
“尽管今年楼市‘高位震荡、持续降温’的判断在2013年年末就已经提出，但下跌幅度确实超出市场预计，尤其是今年一季度，整个市场的量价没有提上来。”在房地产评论员严跃进看来，由于对全年的市场环境预期并不乐观，今年企业销售目标的制定相对谨慎，甚至像雅居乐等企业下调了全年的目标。未来在看跌情绪下，依然有降温的态势，这是行业转向理性的开始。
“2014年房企销售业绩难以乐观，”中原地产首席分析师张大伟表示，从目前数据看，销售同比上涨的企业中，部分业绩是因为2013年的高额结转，而从各月份的同比变化可以看到，销售结转的逐渐减少影响了同比涨幅，二季度房企销售压力将十分巨大。
促销大战打响
在市场降温、信贷收紧、自住房供应等多方因素的冲击下，楼市供需双方的市场预判出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”渐成共识。
作为马年楼市降价“枪”的杭州楼市，是一个新的风向标。
2月18日，杭州城北的楼盘德信北海公园宣布直降数千元，推出了15800元/平方米的清盘价，在不到24的时间里，距离不到400米的天鸿香榭里直降了3400元/平方米，以“起价11800元/平方米，均价13800元/平方米”的价格迎战。
各地楼市降价潮似乎就此蔓延开来。“不差钱”的港资地产巨头九龙仓，出人意料地在长三角掀起一波降价潮，其在常州两楼盘大幅降价、杭州项目“贴成本”低开入市。多个二、三线城市，也相继传出打折降价的消息。
席卷的楼市降价风越刮越烈，一度被认为是“房价避风港”的北上广深也难“独善其身”，均出现房企降价出货的现象。
广州是出现降价较早的一线城市。早在三四月份，时代地产、保利地产[1.63% 资金 研报]等旗下项目就推出优惠促销，幅度在5%-10%之间。4月底，上海浦东金大元御珑公馆以7.2折“甩卖”。同期，在徐汇滨江、浦东外高桥[0.90% 资金 研报]等地，10多个中高端楼盘以“特价房”形式变相降价销售。
接力棒随即交到深圳、北京区域。“五一”期间，K2地产在北京通州的老项目清水湾推出部分特价现房，售价仅为1.7万元/平方米，与当前该小区二手房业主报价3.2万元/平方米的价格相比，相当于腰斩。深圳保利生态域、昊海君悦、远洋新干线、宝能悦澜山、鹏达摩尔城等项目出现降价，降价幅度从11%-29%不等。
在这期间，越来越多的龙头房企积极应对楼市变化。据时代周报记者了解，在碧桂园、合生创展、方圆、时代、雅居乐等多家开发商相继推出全民营销，连央企保利地产也坐不住了。
“我们公司正在酝酿启动全民营销，据说初步方案是介绍成交一套房有千分之三的提成。”保利地产一位员工透露称。
而在万科副总裁毛大庆的“看空说”引爆楼市热议时，楼市领头羊万科在多地项目陆续出现价格下调，降价大旗似乎再次扛起。
3月底，北京住总万科橙降价3000元/平方米开盘引发千人抢购，中粮万科公园目前价格则为2.6万元/平方米，其在去年年底造势时曾将价格预定在3万-3.2万元/平方米。万科杭州项目也随后加入降价，除此，在“五一”前后，广州万科多个项目推新货，对外报价相比前期出现下调，以万科欧泊项目均价下调达4000元/平方米，回到了两年前开盘时的价格左右。而深圳万科广场近日同样推出“4万抵9折”优惠，一套单位总价可减二三十万元。
当然，除了“优惠”、特价房”等这些常规方式，为了跑量，房企们可是精心编制了一个又一个“大蛋糕”，促销的招数可谓是千奇百怪、层出不穷。
5月8日，南京荣盛时代广场售楼处里玩起来另类促销。其用10万人民币铺在地上，并标注距离和折扣额度，邀请购商铺者立定跳远，规则是跳多远，就优惠多少。
在青岛，佳兆业水岸新都项目推出联排别墅买一赠一活动，即买一套别墅送一套指定户型的高层住宅。
所谓“零首付”、“分期首付”等非常规手段也是频频出现。据统计，广州地区在五一期间打出“零首付”和“低首付”的开发商就有17家，占到推出促销活动开发商的10.96%。
万科郁亮近期就直言，会按照消费者愿意接受的价格卖房子。降价是剂猛药，北京万科一楼盘在每平米降价3000元销售引来千人抢购。放眼，上海七二折降价楼盘50套房源开盘即售罄，南京世茂一楼盘600多套房源降价后在一周内清盘。
当然，价格失灵的窘境亦时有发生，在杭州，价格腰斩的别墅依旧无人认购。
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