[摘要] 土地流转信托作为一种新兴的金融尝试，土地和资本的首次联姻，未来如何发展成为业内关注热点。签约近半年，借助平台引来高价育种技术，开始尝试培育并推进高效复合微生物菌剂，积极借助现代物流渠道，何官镇南小王村晟丰土地股份合作社正借助信托平台，整合更多科技、金融等资源，迈向现代农业领域。
土地流转信托作为一种新兴的金融尝试，土地和资本的首次联姻，未来如何发展成为业内关注热点。签约近半年，借助平台引来高价育种技术，开始尝试培育并推进高效复合微生物菌剂，积极借助现代物流渠道，何官镇南小王村晟丰土地股份合作社正借助信托平台，整合更多科技、金融等资源，迈向现代农业领域。
省内首单土地流转信托项目落户青州
农业一直是与民生息息相关的重点领域。今年的《政府工作报告》提出，促进现代农业化和农村改革发展是2014年重点工作之一，而如何实现现代农业，提高农业附加值，很多地区都在尝试探索，土地流转信托则是众多选择中的一种。
去年12月，潍坊青州与中信信托推出第二单土地流转信托，也是我省土地流转信托的首单，据签署协议的A类委托人信息显示，项目一期流转何官镇南小王村晟丰土地股份合作社的1850亩土地，委托人为青州市何官镇南小王村晟丰土地股份合作社，受托人为中心信托有限责任公司，流转总规模将来有望突破1万亩。其中，这1850亩土地折合成1850万份A类信托单位。委托人加入本信托计划后，享有A类基本租金、A类超额以及信托计划到期时刻从A类信托财产期后中分配的部分。
青州南小王村晟丰土地股份合作社负责人、南小王村书记孙国贞告诉记者，“作为村一级的土地合作社，很难从银行渠道解决资金问题，所以制约了土地合作社的发展，公司从2008年成立，直到2011年才有突破性的发展，而现在信托公司的介入可以使其更易获得金融支持，一个有土地资源、一个有资金支持，双方的互盈合作很快就达成一致。”
中信信托有限责任公司董事长蒲坚曾在与潍坊青州政府的签约仪式上表示，青州南小王村的土地股份合作社实现了规模化、产业化经营，如果在青州土地经营权流转试验成功，对合理利用劳动力、食品安全、增加农民收入、城乡统筹都产生积极的推动作用。
土地“牵手”资本实现现代农业
土地流转信托作为一种金融创新，一直备受市场关注。中信信托在安徽宿州实现土地流转信托单，之后在潍坊青州再次签订土地流转信托合同。
在青州项目中，中信信托在土地流转信托项目中扮演一个“中间人”角色，中信并不直接经营农村土地，而是为项目合作地引入先进企业、技术，将先进企业公司与合作社、农户联系起来。中信引入公司落实项目后，由引入的公司经营土地，公司把土地流转费用给中信信托，中信信托再按照合同兑付给土地合作社和农户。
孙国贞表示，“潍坊青州、寿光是蔬菜种植大产区，已经隐现出发展瓶颈，需要引进外国一些现代农业技术，而此时中信有这个资源，借助这个平台能够引入大型高科技企业。如果没有土地流转信托介入，单凭土地合作社，是没有这个能力和渠道达成这件事情的。”记者了解到，在土地流转信托项目中，中信信托将在土地流转、金融服务、平台建设等方面发挥作用，同时，引入创新的农业技术和产品，促进农业现代化和可持续农业的发展。
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借助平台引来科技、物流资源
在青州项目中，中信信托与青州市何官镇南小王村晟丰土地股份合作社签订了《土地经营权流转合同》，具体项目还在推进中。近日记者获悉，土地流转示范区推动了一项新生物技术产品——高效复合微生物菌剂的引进。
中信信托青州项目负责人倪鹏翔表示，此次生物科技项目的引入标志着中信信托深度整合资源的开始。他说：“公司希望能够在农业方面做出贡献，推动中国环保和食品安全的发展，土地流转信托提供了一个良好的平台。下一步，我们希望能够引入更多的资源。”
南小王村晟丰土地股份合作社已经感受到信托搭建的平台所带来丰富科技资源。采访中，孙国贞认为，“借助信托可以给现在的农业带来新的技术，以种子为例，目前我们这里种植的蔬菜多是从国外进口种子，国外进口的种子价格贵、成本高，一般一粒种子近6元钱，如果要是我们掌握这项培育技术，就可以自己培育种子，这样成本能降低到1元钱左右。”除此之外，目前，中信信托在何官镇南小王村土地流转示范区推动了一项新生物技术产品，即高效复合微生物菌剂，这种新的技术能够解决蔬菜垃圾污染的问题，还能改良土壤结构，调节土壤微循环，提升土地资源品质，孙国贞告诉记者，“这样一株原菌价格在1万6千元，等我们能够掌握这种培育技术，到时候又可以降低很多成本。”在引进高新技术降低成本的同时，未来的盈利空间可能会更大，给农户的分红也会更多。孙国贞解释道，“签订信托合同后，除了每年给农户每亩地至少3000元外，还会根据流转土地经营情况给农户分红，如果流转的这部分土地经营好高，农户能够得到的分红就会多。”
盈利方式尚不明确
虽然土地流转项目目前遍地开花，但业内人士对其具体的盈利方式也是雾里看花。“信托介入土地流转，最主要的功能之一就是融资功能，但到目前为止，成型的土地流转项目并没有成立相应的资金信托，对于资金用途，可能存在的风险，信托公司也感到困惑。”一家商业银行副行长高女士介绍道。
然而，中信信托似乎对于土地流转信托的盈利表现的并不积极。孙国贞认为，“中信信托的未来盈利性更强，短期内他都在帮忙搭台子。”2013年12月，中信信托与拜耳签署了合作备忘录。双方的合作将不断拓展至中信信托在范围内的土地流转项目，包括在山东青州示范拜耳蔬菜解决方案。同月，中信信托与招商银行正式签约，联手合作推出消费信托。今年2月25日，中信信托与天禾农业公司签订协议，大力发展订单农业，有效解决“种什么”的问题。中信信托正在搭建一个平台，让各方服务机构都到这个台子唱戏，也许他们就是将来的付费方，未来的盈利问题就可以解决了。
对此，中信信托董事长蒲坚曾表示，“大家可以看看淘宝是怎么盈利的，我们要做的就是农业生产和消费领域的另一个淘宝。中信信托要做的就是搭好台子，更有效地实现消费者与产业方的对接。”
探索“土地信托银行”
当流转的土地达到一定规模后，下一步可能就是建设土地信托银行。
孙国贞告诉记者，“在我们和中信信托高层的接触中，他们也透露出这样一个构想，今后通过土地流转的政策利好，尝试类似于‘土地信托银行’这种模式，在农业、农村领域深耕市场。”而土地信托银行则是一种新的尝试，“项目落地后中信信托会给农户发放一个信托凭证，这是一个类似于银行卡的东西，中信信托再将土地流转费用发放到农户手中，按照构想，这张卡同时也是透支贷款信用凭证，卡片被授予一定的额度，农户可凭此卡片透支贷款。这样，农民手里的地就算真正的盘活了。”孙国贞解释道。
此前，中信股份公司副总经理、中信信托有限责任公司董事长蒲坚在与潍坊青州政府的签约仪式上也表达过同样的意向：如果在青州土地经营权流转试验成功，每个流转土地的农户会得到一个信托受益凭证，农民可以拿凭证到银行或金融机构申请金融服务。
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（来源：21世纪经济报道）
5月13日，国家统计局发布房地产数据显示，1-4月份，商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点，其中住宅销售面积下降8.6%。
中国房地产市场学会副会长陈国强表示，自去年12月以来，住宅销售的成交量已经连续处于下滑的趋势，这也将对房价和土地市场带来挤压。
国土部下属的中国土地勘测规划院地价所所长赵松亦表示，在宏观经济等多方原因下，地价上涨的压力越来越大，二季度，部分城市地价或将止涨回落。
作为土地的“实际经营者，地方政府，尤其是地市趋冷明显的三四线城市已经开始紧张。
21世纪经济报道记者多方采访了解到，近期多个地方政府通过救市、加大土地推介，“叫卖”土地，分割地块等多个方式来激发房企的拿地热情。
保地价的救市
楼市下行之时，是企业逐渐谨慎的购地心理。
国家统计局的数据亦显示，前4月，房企土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份扩大5.6个百分点。
中原地产市场研究部数据显示，标杆房企已经连续4月减少拿地额度，其中一月达到了单月高点，600.99亿，随后连续多月下调，2月拿地额为325.62亿，3月萎缩到254.54亿，4月更是下调到目前的133亿。
排名前十的一位大型房企负责人告诉21世纪经济报道记者，“我们也会看地，但不一定会拿，主要是觉得拿地时机没到，在经历去年一轮的上涨，当前的地价依然处于高位，地方政府推的很多地块底价就很高。”
另外，北京龙熙房地产开发有限公司副总经理孟庆福介绍，房企拿地也会选择适应于自己的好地，一线城市是房企关注的热点，但是供的好地少，可选择空间有限，另外，企业拿地也会对接资金状况，如果当前回款有压力，或者融资成本较高，再好的地，出于风险的考虑也会不拿。
“前几个月，各金融机构对于房企的贷款压得很紧，钱不好贷，而且融资成本较高，企业算不过来账，自然不会入市。”孟庆福称。
陈国强表示，开发商的拿地意愿以及房地产市场行情是决定土地市场好坏的两大指标，照此来看，土地市场逐渐降温是大概率事件。
在此背景下，地方政府已经开始紧张，并有所动作，其中最直接表现和提振房企拿地信心的方式就是救市。截止到目前，无锡、广西南宁、郑州、铜陵、杭州萧山、宁波等6个城市已经出手救市。“救市的核心在于保土地财政。”北京中原地产市场研究部总监张大伟介绍。
强化卖地服务
除了救市以外，21世纪经济报道记者调查了解到，近期包括黄冈、无锡等以三四线城市为主，有超过20个地方政府在最近两个月密集做土地推介，叫卖“土地”。
黄金湾投资集团董事长申威介绍，相比去年，这一轮的土地推介更为密集，加入土地“叫卖”的地方政府尤其是三四线城市数量更多，且更强化服务，土地售卖的方式更为多元。
上述排名前十的一位大型房企负责人称，在和多地地方政府接触时，有明显感觉，尤其是三四线城市，地方政府卖地心态有明显变化，此前更多是土地的经营者，现在会更强化服务，并多考虑房企的购地需求。
比如杭州萧山区实时出台的土地新政，在保持购地保证金为出让地价的10%不变以外，设置了上限，限额为1000万元。当地一位官员称此举目的在于减轻开发商资金成本压力。
申威还注意到，和前些年，单个城市自己“吆喝”相比，今年出现了城市抱团推销土地的新模式
比如不久前苏州、无锡、常州、常熟、太仓、张家港、江阴等七个城市组团叫卖土地，拿出了18160亩土地，总量合计1210.67万平方米，此外5月10日，黄冈7市县也携手举办土地专场推介会。
虽然地方卖地服务强化，不过，申威表示，地方政府让利地价的动力并不大，考虑到房企的资金压力，更多是通过分割地块,或者调整土地出让节奏等方式以获取较高地价。
以郑州为例，市场预期不好的2月、3月无住宅用地供应，4月供地总量也同比下降69%，但在日前出台为房贷担保政策后，5月，郑州的土地供应也大幅上调。
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