[摘要] 据悉，目前国内住建部正在对当前房地产市场做全面调研，以便清楚研判当前房地产市场形势，并根据这些研判对当前楼市给出相应的政策。比如有媒体引述住建部消息指出，除北京、上海、深圳、广州等一线城市之外，其他30个正在实施楼市限购的二三线城市，有望全面松绑早几年推出限购政策。
目前国内住建部正在对当前房地产市场做全面调研，以便清楚研判当前房地产市场形势，并根据这些研判对当前楼市给出相应的政策。比如有媒体引述住建部消息指出，除北京、上海、深圳、广州等一线城市之外，其他30个正在实施楼市限购的二三线城市，有望全面松绑早几年推出限购政策。人民银行行长周小川亦暗示，国内楼市调控政策或将调整。甚至于中央政府全面放松楼市调控政策还没有开始，杭州市政府则迫不急待出台了禁止房价下降的限价令。据此，国内外纷纷推测中央政府将大规模松绑以往限购政策，以便减弱国内楼市出现周期性调整给整个经济增长带来的冲击。
我们先假定这些消息的真实性。我们所要分析的是，在当前的市场形势下，如果中央政府全面放松对楼市的调控，当前国内房地产周期性调整是否会中止？如果能够中止，中国楼市又会发生什么样的变化？如果不会中止，中央政府为何又要救市？
如果中央政府看到国内楼市出现调整又开始救市，那么它只走进前十年国内房地产市场宏观调控的窠臼，只会离国内楼市健康发展的路越来越远。因为，我们可以看到，中国十八大新政府上任之后，希望改变旧的楼市宏观调控之思路，特别是希望以市场之手来让国内楼市逐渐软着陆，所以，两年来中央是没有对楼市过多的干预，更没有出台任何关于房地产宏观调控之政策，只是默许以往房地产政策继续实施。但是，其结果是国内房价上涨幅度更快，房地产炒作更为严重。2013年同样是国内房地产市场价格上涨最快，房地产销售的一年。
国内楼市炒作如此之严重、房价如此之暴涨、并由此引发的社会与经济问题如此之多（即经济房地产化、严重影响财富分配不公、导致贪污腐化严重等）、楼市泡沫如此之大、许多地方楼市过剩如此严重等，这早就是意味着国内当前楼市已经是不可持续了，它的周期性调整是必然。如果中央政府在楼市价格上涨时，却默许旧有之政策施行，但当楼市出现价格向下调整时，中央政府却要出来如2008年那样来救市或托市，当然短期内可救国内楼市之一时，但是长期看却是会把中国楼市带向问题更严重的深渊，并把这个市场推向最后泡沫破灭导致金融危机及经济危机不归路。
当前国内楼市出现的周期性调整并非是如早几年楼市调整时是由政府政策氘导致，而是市场趋势之使然。也就是说，国内房地产市场已经到必然调整时刻，否则引起的问题会更大。因为，一是国内外金融市场条件发生了根本性变化，从而使得资金密集、如此巨大的中国楼市无法再融集到低成本的资金、无法以更大杠杆让大量资金流入等。当金融市场条件发生如此巨大的变化时，国内房地产市场出现周期性调整就是一种必然了。如果在这种条件下，中央政府要救楼市，比如政府以行政方式重新要求国内商业银行向房地产业提供低成本的资金，那么这只能够把楼市的风险转移到给银行，并不能化解当前国内楼市之风险。
二是由于国内楼市的房价持续上涨十几年，由于金融市场条件发生巨大变化，住房投资者已经看到所隐藏的巨大风险，因此，他们逐渐退出、市场预期逆转了也是一种趋势。在一个以住房投资者为主导的市场，如果市场预期逆转，持续上涨的房价想不调整及下跌也是不可能了。
三是最为重要的十八大三中全会精神实质，就是让市场在资源配置过程中起决定性作用，全面减少政府对市场活动的干预。而这一精神转化为具体政策，就是要让以往完全政府主导及控制住房市场政策退出，让市场的价格机制起决定性作用。因此，不少城市面对建造严重过剩的住房，让价格机制起作用或房价下跌也是一种趋势。如果只有上涨而没有下跌的价格，岂有市场价格机制可言？所以，住房市场价格上涨或下跌本来就是一件正常的事情。如果政府再要左右楼市的价格，这不仅会让国内楼市的价格机制更为扭曲，而是会把十八大精神丧失殆尽。特别是当房价上涨时，中央政府就强调房价的市场机制作用，而房价下跌时又只强调政府干预之手段，那么这不仅在于没有市场可言，这就容易让国人想政府发展房地产市场仅是为GDP而GDP及非人民性。在这种情况下，中央政府敢冒如此高的风险。
无论是从市场发展之趋势，还是从十八大精神来看，当前国内楼市之周期性调整，并非政府救市所中断，而是会继续。只不过，地方政府之救市会让楼市的周期性调整出现少许阻碍而已。
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（来源：21世纪经济报道）
5月26日，一位不愿具名的住建部系统人士向21世纪经济报道记者透露，“2014年以来，房地产市场出现了明显的转向，住建部内部也就此进行过多次、多口径的调研，也召开过多次内部座谈会。”
不过，上述不愿具名的住建部系统人士表示，目前均属于常规工作，新的党组书记正在熟悉工作过程中，并未听说有新的指示，政策也无新的变化，“目前来看，2014年的楼市调控，仍将以稳为主。”
住建部政策研究中心主任秦虹亦表示，当前楼市的确存在趋冷的情况，这也是正常的市场规律。秦认为，楼市将进入“高基数低增长”阶段，会出现小幅调整，但不会断崖式下跌，2014年的楼市调控将以趋稳为主。
楼市新变化：限购调整的窗口期
楼市又进入新的关口。“和2013年整体上涨，部分城市暴涨的趋势不同，2014年之后，楼市进入一个新的阶段，即房地产市场整体上呈现下行、且存在明显分化的趋势。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉21世纪经济报道记者。
更值得一提的是，顾云昌表示，当前楼市还存在从过去数量上的短缺转变为结构不平衡，部分地方存量过剩的问题。
“楼市的主要矛盾已经发生明显变化，从过去增供应、抑制过热转为促进消化，市场需要升温的新阶段。”顾云昌认为，房地产是宏观经济的支柱产业，任何大的动荡，都会造成经济的不稳定，在此背景下，加大市场调研，及时的掌握市场动态，防止市场的衰退非常必要。
实际上，21世纪经济报道记者致电多位住建部系统人士了解，年初至今，住建部已经就当前的市场形势进行过多次的调研、了解。或因此，顾云昌认为，近期有关住建部人士释放的限购退出等声音的表态并非空穴来风。
中国房地产行业协会的一位领导也告诉21世纪经济报道记者，现在属于限购调整的窗口期，“此前，限购是基于供需矛盾、抑制房地产大幅上涨的背景下出台的。当前，多地包括被限购城市已经演化为消化库存的新矛盾，新的市场形势下，也决定了限购调整的窗口期。”
上述住建部系统的人士也表示，从执行角度来看，2014年的确是限购调整的窗口期，这也是分类指导，地方基于自身市场状况，优化调控的非常重要手段之一。
“这也是已经定下的大方向。”顾云昌表示，住建部已经把调控主动权放给地方，允许地方根据各自面临的不同市场状况、供求关系，根据自己实际情况进行调控。
“近期诸如常州、铜陵等多地通过调整户籍、限购、税费、公积金贷款政策来防止房地产市场大起大落。”顾云昌表示，截止到目前，中央也并没有进行干预。
21世纪经济报道记者也联系此前出台相关政策铜陵、南宁市了解，上述城市出台的涉及政策调整的文件，并未报备至住建部，或者获取住建部审批。
楼市调控仍以稳为主
那么，现在的调整是否会被认为是救市呢？对此，上述中国房地产行业协会的人士称，“放松限购并非是严格意义上的救市，只是基于市场状况的一种调整，是逐步退出行政化调控，突出市场作用的一个重要表现。
秦虹介绍，商品房销售面积和销售额两个指标的确都出现了负增长，但从值来看，今年前4个月商品房销售面积的总量仅仅低于去年同期，而高于去年之前任何一年的同期，“房地产市场已经进入高基数、低增长的阶段，会出现小幅波动，不会断崖式下跌。”
秦虹称，总的来讲，今年房地产调控政策总体上是稳定的，中央去房地产“投资化”、“杠杆化”的大方向没有变，变化更多的可能是从过去“一刀切”改为因地制宜，让地方政府基于住房市场的状态进行优化调整。
顾云昌也表示，房地产存在较为明显的金融属性，受货币环境的影响较大，外部宏观的货币变化非常关键，此前央行已经发出支持首套房的表态，但未释放流动性，在此背景下，地方调整限购等政策对市场的影响有限。
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