[摘要] 如今的楼市，就像一个谜。有人看空，有人看多，莫衷一是。日前在中指研究院召开的“2014中国房地产上市公司研究成果发布会”上，无论万科、泰禾，还是新城控股、北京城建、荣盛发展，抑或是各方专家，都对未来楼市各有各的看法。显然，一种分化的情绪已蔓延在楼市的各个层级。
如今的楼市，就像一个谜。有人看空，有人看多，莫衷一是。日前在中指研究院召开的“2014中国房地产上市公司研究成果发布会”上，无论万科、泰禾，还是新城控股、北京城建、荣盛发展，抑或是各方专家，都对未来楼市各有各的看法。显然，一种分化的情绪已蔓延在楼市的各个层级。
好日子 “到头了”？
有人看空，有人看多。
“我相信最近大家通过微信，对我们公司的很多想法都了解很清楚了，所以不多说了。”北京万科副总肖劲在论坛上，避实就虚，大谈了许多万科转型的做法，可谓“此处无声胜有声。”而他所谓“微信事件”，就是不久前万科副总裁毛大庆，看空楼市，看不懂北京楼市的事件。
然而，对于北京万科的看法，泰禾集团总裁助理沈力男却给予反驳。
“我们坚决看好北京和一线市场。说到市场的变化，其实市场没有变，需求也没有变，变的是客户的预期。”沈力男说。
他甚至表示，想在北京房地产这个市场上生存，“你必须要坚守你的高品质。不能因为这个市场变化了，你就做减法。因为很多企业这样，市场一变化，本来精装变毛坯，本来大树变成小树苗，要恪守底线。”其言外之意直指此前北京万科项目。
与此同时，北京城建、荣盛发展等一些开发商也纷纷看好北京及周边市场，其中荣盛发展老总表示，还会继续在北京周边土地市场发力。
“我们对整个楼市前景还是看好的。当然，各地市场会分化，且会越来越严重，尤其是三、四线城市，但我们仍看好一线、二线和副省会城市，坚守原来的策略。以北京为大本营，向外围二、三线省会和副省会拓展。”北京城建副总经理张财广说。
银泰置地副总裁、财务总监黄中波又站在对立面。作为深耕商业地产的“大腕”，他不但认为很多商场会死掉，而且楼市也会回归。
“个人感觉，房地产发展到今天，某种意义上讲，已经违反了经济规律，没有哪个行业持续高增长十多年。其实在2007、2008年金融危机时，本身就该有次调整，因为各种原因没有调。到了今天，应该说房地产企业到了要调整的阶段，未来无论价格，或各方面都会平稳甚至适度下调。”他说。
黄中波认为，今年一直到明年，“我估计基本会走低。因为这是大形势，房地产逐渐从原来的高杠杆高利润，慢慢回归到与中国经济相符的水平上去。”
是拐点，还是高位震荡？
另一方面，对楼市“拐点，还是高位震荡”，各方看法也不尽相同。
“过去20年，中国经济高速增长，为中国房地产企业发展和创新提供了机会。20年的黄金增长，在人类历史上也是的，这一方面给房企提供了增长机会，另一方面，也留有弊端。”国务院发展研究中心企业研究所副所长马骏说。
“我们的很多企业，包括房地产企业，容易形成一种思维定势，以为这个市场永远会繁荣下去，即使碰到困难也是暂时的，只要熬过这一阵，还会好起来。这种情况下很多企业就注重抓机遇，不关注控风险，特别是外部风险。”
马骏直言，很多研究表明，今天其实中国的经济形势已发生深刻变化，“有可能要从一个高速增长阶段进入到中速增长阶段，可能10%以上的增速永远不会再来。”
对此，在港上市公司的新城控股高级副总裁欧阳捷则判断认为，楼市已见顶，接下来不是崩盘拐点，而是高位盘整震荡。
“未来市场不可能再这样持续，我们认为近三年都在市场高位，2013年是顶点，在这条水平线上会上下波动，今年一定不会高过去年。”欧阳捷说，如果承认楼市可以在波动中成长，“那么我们只要5%，甚至负10%的波动，都是可以接受的话，其实今天的形势非常好。”
他甚至预言，“过不了很长时间，可能房地产企业数量就会大幅下降。所以要容忍市场跑路潮，这是一个很正常的现象。”欧阳捷说。
“未来，房地产仍有望平稳发展，但不要相信再有高增长。”欧阳捷说，过去中国房地产市场是高速增长，现在将是平稳期，这个平稳期至少到2020年，之后市场会向下走。
另外，欧阳捷说，不要太指望政策面。“限购已经不是问题，大家不要太关注于限购，限不限购意义不大。”在他看来，房价短期见顶，长期取决于供求关系，未来房价下降，是市场行为，不要过多解读。
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（来源：中国房地产报）
房地产市场进入了分化与不确定性时期。短短2个月内，楼盘降价、中小房企破产、“救市”政策遮遮掩掩的亮相等现象轮番上演。
到目前为止，虽然没有城市直接出台取消限购政策的相关文件，但天津滨海、南宁、无锡、杭州萧山等地已经出台放松购房限制的地方性文件。在中央提出的“新常态”思维下，中国房地产到底会走向何处，成为业内极为关注的话题。
有意思的是，5月21日，财政部下发《2014年地方政府债券自发自还试点办法》，批准上海、浙江、广东、深圳等10省市试点地方政府债券自发自还。多位业内人士表示，此举将会大大缓解地方政府的财政压力，减轻对土地财政的依赖。
有业内对中国房地产报记者表示，不用担心中央会出台继续收紧的调控政策，也不要希望会出台刺激性政策，中央可能会放权地方政府结合实际情况自主调整使经济慢慢地回到一个平稳发展期。
供求失衡加剧
“和2013年整体上涨、部分城市暴涨的趋势不同，2014年后，楼市进入新阶段，即房地产市场整体上呈下行、且存在明显分化的趋势。”中国房地产研究会副会长顾云昌告诉中国房地产报记者，当前楼市还存在从过去数量上的短缺转变为结构不平衡、部分地方存量过剩的问题。
实际上，国家统计局公布的今年前4月数据显示，70个大中城市房价同比涨幅在回落，而288个城市房价指标（均为可比房价）显示，160个城市房价环比上升，120余个城市环比下降，城市分化相对严重。一线城市中仅有深圳房价略有下滑，而北上广三市的环比涨幅均在0.5%~1%之间。
从重点企业拿地状况来看，4月拿地面积环比下降46%，同比下降80%以上，显示目前房地产行业进入下行通道，能不拿地就不拿地已形成共识。而对于一些重点城市较为紧张的土地市场，如北京（楼盘）上海的住宅用地，争夺仍比较激烈。土地消化周期方面，一线城市远好于二三线城市。
中原地产市场总监张大伟在接受中国房地产报记者采访时说，目前对于存量比较大的城市，地方政府出台的松绑限购政策所能起到的作用是微乎其微的。在银行信贷紧张的形势没有改变的情况下，市场形势很难扭转。
调控思路渐明
多位业内人士告诉中国房地产报记者，此次房地产市场的整体性调整，是在一年多来中央政府未对房地产市场施加任何调控的情况下，市场自发产生的结果。已经明晰的趋势是，局部调整将取代整体调整，经济手段将取代行政手段，地方调节将替代中央调控。
这一表态暗含两个问题：一是中央政府如何为经济兜底。从国开行为棚户区改造提供资金支持、有棚改经验的干部履新住建部等一系列动作不难看出，中央政府正在搭建住房基本保障蓝图。二是地方政府自主调节的边界在哪里。今年3月以来，各地都在小心翼翼地测试什么程度的放松是可行的，一方面，分类调控的思路给了地方自行裁夺的空间，另一方面，本届政府将房地产放归市场的态度非常明晰，地方救市暗含着对这一思路的挑战意味。
“行政管理对市场的影响有限。前几年房价一路上扬的时候，中央调控甚至出现越调越涨的现象。今后如果说房价进入下行通道，个别地方政府用行政手段救市也只是缓兵之计，手段也是有限的。”住建部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴在接受中国房地产报记者采访时表示。
十八大之后，中央一直没有出台统一的楼市调控政策，对于各地不一的房价调控政策，住建部并未做出官方回应。
“国家对于房地产市场的调控不再‘一刀切’，但也并不意味着国家会大面积放开房地产限购政策。对于未来的房地产市场，三四线城市甚至中小城镇将是房地产发展的重点。”业内人士李战军告诉中国房地产报记者。
“地方自主发债试点的推进，加速了地方自我调节的速度。”诺亚财富首席研究与发展官邓伟岩告诉中国房地产报记者，目前，中国地方政府的融资手段比较少，主要是两种：一是大规模银行借贷，二是通过组建各种平台直接融资。邓伟岩认为，政府融资手段单一加重了对于土地财政的依赖。这也是地方政府积极发展房地产的一个动力。如果政府有更多元的市场化融资手段，比如此次的地方政府债券自发自还试点，就可以逐步摆脱对土地财政的依赖，房地产调控也就会减少许多阻力。
房企主动应对
“房地产的今天，我觉得的征兆是加速分化的时代到来。不同城市发展潜力的分化，让房地产企业必须具备慧眼，做好选择。所以做什么、去哪里，很重要。”阳光城(000671,股吧)集团副总裁王锋表示。
开发商的思想正在改变。除向上关注政策和资本，现在的开发商更加关注市场、关注客户、关注产品本身。以方兴地产今年1月28日以101亿元的价格拿下上海闸北区大宁路地块为例，方兴地产上海公司负责人告诉中国房地产报记者，“与其关注市场的变化，不如花更多心思在做好产品上，方兴地产已确定与两家知名企业合作开发上海金茂府项目，该高端住宅项目的落成，将揭开方兴地产在上海发展的新篇章，实现旗下高端酒店、写字楼、住宅全业态在上海的落地。”
“方兴地产进驻一个区域通常不是采取单一项目的开发模式，而是力图凭借自身雄厚的综合实力，对区域进行系统性开发与深耕。”一位熟悉方兴的业内人士指出，“这样的发展模式适合资本实力强大且运营能力较好的企业。”
“中小房企的生存法则则不同。对我们而言，贵的地不拿、市场压力大的城市不进、难卖的产品不做、贵的钱不用，保有充足的现金流是王道。”王锋认为。
其实，地产公司的转型从去年便已经开始，更多元化和国际化的布局正在形成。
当下，是从“政策市”到“市场市”的拐点，也是政府行为方式的拐点；是房地产市场中政商关系的拐点，也是房地产企业经营思路转换的拐点。这一拐点是否能够确立，是对政府、企业和市场的一次真正考验——总有一些结痂的阵痛和瘙痒需要忍耐，是时候走出步了。
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