[摘要] 5月土地市场降温明显。某房地产研究院3日发布5月土地市场成交数据。数据显示，一二线城市土地市场成交量和成交均价均有不同程度回落，其中一线城市量价齐跌尤为明显。
5月土地市场降温明显。某房地产研究院3日发布5月土地市场成交数据。数据显示，一二线城市土地市场成交量和成交均价均有不同程度回落，其中一线城市量价齐跌尤为明显。
数据显示，5月，一线城市土地成交建筑面积为388.6万平方米，创下近两年来新低，环比下降35.6%，同比下降41.6%；成交均价为7012元/平方米，环比下降13.3%，同比增长37.1%。
“5月一线城市土地成交量同比普遍下跌，只有深圳出现大幅增长，这与当地政府的推地节奏和推地质量相关。”某房地产研究院研究员告诉记者，5月，上海、北京、广州、深圳等四大一线城市土地成交建筑面积环比增幅分别为-55.2%、-86.4%、52.5%、118.2%，同比增幅分别为-92.4%、-58.8%、-16.7%、568.1%。
整体来看，除深圳以外的一线城市土地成交量同比均出现下降，而当月北京、上海成交量骤降的根本原因是供应量的大幅减少。5月上海全市仅供应14幅土地，供应建筑面积116万平方米，同比下降了近8成；而北京方面甚至出现零供应的现象。
统计数据也显示，5月一线城市合计土地成交额为266.6271亿元，是最近一年来的点。四个一线城市合计住宅土地成交仅有7宗，成交土地额为76.8亿元，也创下了最近一年来的新低。
数据还显示，5月二线典型城市土地成交建筑面积1518.3万平方米，环比增长35.5%，同比下降22.9%；成交均价2012元/平方米，环比下降4.8%，同比下降7.1%。
研究人员认为，整体来看，二线城市土地成交仍然处于历史低位，尤其近期出现诸如杭州、常州、成都等城市的降价风潮，开发商在二线城市购地可能会更为谨慎。
研究院重点列出了北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和重庆等一二线市场的10个典型城市作为统计对象。结果显示，这10大城市5月土地成交建筑面积1907万平方米，环比增长10.6%，同比下降27.6%；土地出让金收入578.0亿元，环比下降20.3%，同比下降24.6%；土地成交均价为3031元/平方米，环比下降27.9%，同比增长4.2%，增幅收窄近60个百分点。
研究人员据此分析认为，10大典型城市土地成交建筑面积已经连续3个月同比负增长，预计今年累计土地成交建筑面积还将继续处于负增长区间。此外，土地出让金收入同比环比均大幅下降两成以上，显示土地出让金收入情况明显弱于去年同期，这一数据也是20个月来首次落入同比负增长区间。
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（来源：中国经济网）
对比十大标杆房企的拿地布局也可以发现，房企购地策略已经发生重大转变，即减缓二线城市以及三、四线城市的进驻步伐，甚至全面缩减拿地支出。
“部分三、四线城市的房地产市场已经饱和了，我们不再考虑在这些城市新增土地储备，反而要加快现有项目的销售速度，争取快速撤离。”某近期在一线城市土地市场频繁“下单”的知名房企高层向《证券日报》记者透露，甚至有些二线城市，“我们也选择了撤离”。
值得一提的是，中原地产监测数据显示，截至2014年4月底，40个城市中，三、四线城市土地累计流标率为26%，较去年年末大幅上升了10个百分点，二线城市亦增长3%，而一线城市则自5%缩减至3%。
此外，多家房企都在缩减购地支出，“少拿地，少开工，多销售存货，现金为王”，这成为房企应对目前房地产市场的主流战略决策。
土地市场再现流标率骤增
根据中原地产的监测数据显示，2013年，一线、二线和三、四线城市土地流标率都较为平稳，无大起大落之势，且都低于15%；2014年以来，截至4月底，一线城市土地流标率波动不大，均小于5%，二线城市则开始小幅增长，三、四线城市则快速越过25%，增幅约为10个百分点。而在溢价率方面，仅有二线城市溢价率与2013年月平均水平持平，一线城市及三、四线城市均有10%左右的回落。
对此，中原地产首席分析师张大伟表示，2013年下半年土地市场的火爆现象难以延续，各城土地市场已经产生明显分化，且均有所降温。同时，政府亦在房地产市场降温之际放缓推地步伐，优质的热点地块入市较少，推出的地块难以以较高溢价成交，从而导致溢价率同比回落。
而对于二线及三、四线城市土地市场流标率骤增的表现，张大伟认为，在目前成交量疲乏、库存量偏高、楼市降价预期较高的城市，房企拿地意愿普遍减弱，从而致使流标地块增多。
同时，他预计，随着三、四线土地市场的降温，政策面则将继续放宽，但因为信贷难以松绑，而且此前土地供给量过大，市场降温趋势依然难改。
值得注意的是，今年4月份以来，20强房企对新增土地的执着急转直下，今年4月单月，20强房企拿地的金额为142.23亿元，环比下滑44.12%；而去年同期则为291亿元，同比下滑51.12%。
进入5月份后，20强房企拿地环比下滑幅度将有增不减，5月份的前19天，仅万达一家出手拿地，耗资12亿元，而去年5月份，20强房企拿地花费455.8亿元。
扎堆一线城市拿地存风险
另外值得关注的是，对比十大标杆房企的拿地布局也可以发现，房企购地策略已经发生重大转变，即减缓二线城市以及三、四线城市的进驻步伐，甚至全面缩减拿地支出。【房企拒绝去三四线城市拿地 前4月土地流标率骤增至26%】
据中原地产监测数据显示，2013年前4月，十大标杆房企在二线城市拿地占比为40.65%， 2014年同期则为15.68%，骤减近25个百分点；2013年前4月，拿地金额为227.47亿元，2014年同期则为93.07亿元，同比降幅为59.08%。
而在三、四线城市拿地占比和金额方面也均呈下降趋势。2013年前4月，十大房企在三、四线城市拿地占比为34.78%，2014年同期则为29.14%，下滑5个百分点；2013年前4月，拿地金额为194.63亿元，2014年同期则为172.92亿元，同比降幅为11.15%。
反观十大房企在一线城市的拿地金额则同比骤增。2013年前4月，十大房企在一线城市拿地占比为24.57%，2014年同期则为55.17%，增加了近31个百分点；2013年前4月，拿地金额为137.51亿元，2014年同期则为327.39亿元，同比增加了将近190亿元。
由此可见，房企今年在一线城市的购地金额以及布局分配占比方面较去年同期均有较大幅度增长，一线城市在市场明显降温、信贷持续收紧、购房者观望情绪不散之际，房价的表现也较为稳定、供需相对平衡，因此更受房企青睐。
不过，尽管如此，据中原地产监测显示，北京市从2月底新增一批土地后，已经连续接近3个月无新增待售土地供应，这属于历史首次。
“房企受到销售业绩不佳，资金链趋紧的影响，虽然对一线城市地块仍有一定渴求，但购地已趋于谨慎及理性。”有业内人士向记者如是表示。
对此，张大伟预计，一、二线城市虽然也出现土地市场调整的迹象，但后市竞争仍将更加激烈。此外，房企扎堆一、二线城市，在推高地价的同时，也在明显酝酿风险，不过其风险要比三、四线城市小得多。
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