[摘要] 任何一种炒作，都是出于自身利益的需要，没有利益，谁也没有闲功夫去扯淡。现在，要弄清究竟是谁在炒作房价暴跌，只要从利益的角度去分析，便看得一清二楚了。实际上，炒作房价暴跌，不外乎五类人群。
房价大跌、房产崩盘几乎成为近期社会舆论的共识。殊不知，这可能是一场虚张声势的炒作。某一房地商本来定价就很高，所谓的降价也只是价格虚高的回落。也有的是房地产开发商在某栋房屋销售还剩最后几套时，为尽早了结，便降价卖掉。这些个案却被媒体炒作成房价大跌已经成为席卷整个中国的大潮，势不可挡。
人类发展的历史已经证明，在工业化进程中，房地产从未发生过崩盘，只有在完成工业化之后，尤其是城镇化率达到70%以后，房地产才会有泡沫产生的条件。因为到那时，社会对住房的需求大幅度下降。中国还正处于工业化的进程当中，房产不具有崩盘的可能性。有人拿日本房产泡沫相比，但中日两国不处于同一个发展阶段，根本没有可比性。
然而，人们不禁要问，如此炒作房产暴跌是为何？深究起来只有两个字：利益。
任何一种炒作，都是出于自身利益的需要，没有利益，谁也没有闲功夫去扯淡。现在，要弄清究竟是谁在炒作房价暴跌，只要从利益的角度去分析，便看得一清二楚了。
实际上，炒作房价暴跌，不外乎五类人群：一类人群是那些有改善住房的需求者，期待房价大跌之后换房。另一类人群则是无房户，或者大部分是年轻人，这部分人都渴望着房价暴跌，以便自己能够买得起房，过着有居可住的有尊严的生活。第三类人群是闲钱拥有者，期待房价暴跌之后寻求投资机会。第四类则是学界的专家学者们为了赚点眼球而进行的预判。第五类是房地产开发商，有的开发商也炒作房价暴跌，似乎不那么令人理解，其实他们期待着趁房价暴跌时，实现其收购兼并，吃掉小房地产开发商，扩大规模，进而垄断市场的野心。当然，在这五类人群当中，最期望房价大跌的是无房户。那么，现在的无房户真能在房价大跌甚至崩盘中获得实惠吗？到那时真能买得起房屋吗？
无房户期待房价大跌后能购房的想法可以理解，笔者甚至强烈支持这类人群的期待，让所有人都有其屋而安居乐业。早在几年前，笔者甚至呼于在中国境内建立“户均一套房”的制度，所有居民以家庭为单位只能拥有一套房屋或者给予改善住房的机会，决不能将房屋当作投资品进入市场，因为人多地少，一旦房屋当作投资品在市场上炒作，必然导致无法收拾的严重后果。然而，到了今天，人们只能面对高房价的现实，承受高房价的现实，更期待炒作房价暴跌去改变现实。但这里面有两大因素不得不考虑：一是刚性需求还存在，二是投机需求也存在。当房价下降的时候，首先出手的决不是那些真正需要房屋的刚性需求者，而是那些炒作房产的投机者，因为他们明白刚性需求的存在，这是投机者炒房的巨大空间。因此，房价下跌只是给那些投机者创造了机会，这样就必然导致第二轮房价暴涨，最终的受益者不是那些真正需要房屋的人，而是炒房的投机者。
同时，房价暴跌必然会引发经济金融危机，所有中国人都是受害者，只是程度不同而已。已经靠银行贷款买房的人们，一旦房价暴跌，作为贷款抵押的房屋价值就会不足以抵押所贷款项，假如购房者贷款200万元购置的房屋价格跌到最后只值100万元了，虽然已偿还了100万元，但还有100万元贷款要偿还。如果无法偿还银行贷款，银行就会把房子拍卖掉，拍卖的价格一般比市场价格要低，可能只卖到70万元，最后购房者不仅变成无房户了，而且还欠银行贷款30万元。这还不包括银行利息。当然，受害最重的便是低收入群体，或者是买不起房屋的人们，因为这些人抵御通胀的能力最差。一旦房价下跌，投机资本迅速撤离房产市场，将引起货币贬值，日用百货的价格飞涨。那些买不起房却又盼房价下跌的人们，手里的货币变得更不值钱了，生活将更加艰辛，而那些有钱人，尽管一千万元贬值成一百万元了，毕竟还有一百万。殊不知，这一百万元将拥有巨大的杠杆作用，一旦资产泡沫破灭，这一百万元将成为获取更多资产的资本，拥有巨大的获利空间。记住，无论在任何时候，物价包括房价的暴涨暴跌，受害最深的都是普通老百姓，也就是没有多少货币资本的群体。
无房者不能想得太天真，别以为房价暴跌之后就能买得起房子，更不必去跟着炒作房价暴跌而为那些炒房的投机者创造机会。房价跌不跌，市场说了算，我们可以去关注，但不要故意去跟风炒作。年轻人应当先租房，先创业，不能因为购买房屋倾其现在的所有，更不能因购买房屋而倾其未来的所有而一辈子为银行打工，这样就丧失了创业的资本和能力，人的自由首先是财务要自由，没有财务自由，其它自由都谈不上，不仅会活得很累，而且也无法摆脱打工的命运。当然，人不能永远没有自己的房屋，有房无房的境遇完全两样，居无定所，过得是流浪汉一般的生活。可以期待的是争取购买政府提供的廉价房，待将来创造了足够的财富之后，再去按照自己的爱好和想法置业购买商品房。不过，政府提供的廉价房似乎也是杯水车薪，阳光还无法照到每一个人身上。唯有在奋斗中去创造更多的财富才是最可靠的，跟着炒作房价暴跌，其结果是将自己推向受害者的境地。
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房价全面下降可能性不大
笔者结合各方面数据分析，从住房供求的基本面和资金角度判断，今年住房价格全面下降的可能性不大。
住房供给面不支持房价全面下跌。供给过剩是住房价格下降的前提条件之一。考虑到我国土地管理制度、房地产开发环节和周期，影响当前住房供给的指标可以设定为，2—3年前土地购置面积、1—2年前的住房新开工面积，以及当前的待售面积，上述指标如果处在合理增长区间或者保持稳定，房地产供应链条就是大致完整的，供给面也基本是健康的。分别看，2011—2012年房地产企业土地购置面积4亿平方米，处在近10年来的中上等水平，并不明显偏高；2012—2013年住房新开工面积平均下降0.4%，为近10年来首次，如果住房需求变化不大，今年住房不但不会出现供应过剩甚至还有不足的嫌疑；2013年末住房待售面积3.2亿平方米，按照当年速度仅够销售3个多月，库存远未达到支撑半年销售的过剩临界点。可见，今年住房市场不存在明显供给过剩。
住房需求短期内不会出现明显下滑。需求萎缩是房价下跌的另一个前提。在没有住房存量和家庭分布数据的情况下，住房需求只能根据过往的销售情况和居民收入大致做出趋势性判断。从销售看，2011年大中城市相继实施限购政策，投资需求受到抑制。尽管如此，3年来住房销售仍保持年均7.4%的增速，2013年更是增长17.5%，可见刚性需求动力仍然充足。从收入看，去年城镇居民收入增长7%，虽略低于房价增速，但近10年来数据表明，两者差距并不算大。当然目前房价状态下，很多城市居民无法靠收入买房，而是靠几代人的积蓄、拆迁等初始财富积累等，今年作为新型城镇化元年，拆迁增加、补偿标准提高，很可能通过增加初始财富积累和住房置换等方式，增加购房需求。
房地产行业资金链条未现紧张迹象。房地产业资金密集且资产属性强，资金链是影响房价的重要因素，判断资金链有企业、个人和银行三个角度。从房地产企业看，去年房地产企业到位资金超过12万亿元，增长26.5%，明显高于此前三年平均增速。从个人住房贷款看，去年末个人住房贷款余额为9万亿元，同比增长21%，比上年末高8.1个百分点。银行数据进一步印证上述趋势，去年房地产贷款和信托融资增长迅速，新增房地产贷款2.3万亿元，同比多增9987亿元；新增房地产信托6848亿元，同比增长超过1倍。可见，房地产企业资金总体充裕，个人购房贷款增长较多，资金层面基本保障了住房供求平衡。
不会出现全面房价下降，并不意味着所有城市房价都不会下跌，也不代表所有企业都经营良好。相反，部分二、三线城市由于前期供给增加过多、投资需求多、人口增加有限等原因，已经表现出一些问题，应当加以高度重视。
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