[摘要] 采取“一刀切”或者“简单松绑”式政策调控只会让调控低效力甚至无效力。今年两会以来，中央对楼市调控提出“分类调控”的新思路，表明已注意到了这一问题。
中国的楼市，无论是淡季还是旺季，始终被人们热切关注着，朋友聚会、亲友相约总免不了聊一聊房子。然而对于中国楼市的走向，不论专家还是普罗大众，的确很难给出明确而肯定的回答。中国省市众多，同一区域相同类型的房屋就有天壤之别的售价，更何况不同区域不同类型的住宅了。所以中国的楼市问题很复杂，很难简单的一概而论。买什么样的房子？自住还是投资？住宅还是商业？大户型还是小户型？洋房还是高层？在哪个区域？都决定着产品最终的价值。
然而就是这样东西环境不同、南北差异极大的中国，在房地产调控方面搞“一刀切”或者“简单松绑”都是不可取的。楼市涉及复杂利益格局，又牵扯钢铁、水泥、电解铝等许多重要经济行业，调控需精细衡量。采取“一刀切”或者“简单松绑”式政策调控只会让调控低效力甚至无效力。今年两会以来，中央对楼市调控提出“分类调控”的新思路，表明已注意到了这一问题。
一季度的数据已经表明目前楼市分化现象凸显，反映了房地产市场趋于理性。尽管限购政策是否退出有争议，但突出分类调控，已经成为共识。一方面要督促房价居高不下、上涨压力大的城市增加供应。而房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。另一方面，加大住房保障力度，推动共有产权住房建设。
国务院总理李克强在政府工作报告中提出：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”之前的限购和限贷政策是在中国经济、税收手段不到位的情况下出台的政策，符合目前中国经济的需要。在未来经济发展中，随着房产税、产权登记制度等相继出台，“分类调控”将取代“简单松绑”成为楼市政策的主流。根据各城市住房价格中长期走势、住房保有量和人口数量变动以及城市功能实施分类调控、因城施策，建立楼市住房健康成长的长效机制。
当前，与其过分关注限购令是否取消，不如关注各地如何促进楼市更加科学平稳发展，如何避免“误伤”正常合理的购房需求，如何规避楼市潜在的风险和危机。从强调价格调控转向强调长效调控，从一刀切式的调控转向分类调控，从行政性调控转向市场化调控。
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（来源：中国新闻网）
对于房地产市场而言，缺乏政府的指引的确会产生不少的混乱。
关心市场动态的人可以发现，近期，政府关于楼市的明显表态增多。而此前，关于楼市中央政府的表态并不多，即便是在两会期间，也是历年来对于房地产问题涉及内容的。由此可见，对于楼市不仅市场、买家、开发商在观望在等待，就连政府也在观望和等待。
如果说前两三年政府对于楼市的态度是坚决地打压的话，那么今年的态度则是非常的微妙。这也可以解释为什么在往年即便是政府打压楼市的时候房地产市场仍然可以坚挺地回暖，而在今年，政策并没有明显的打击楼市，但市场却显得如此的低迷。原因就是政府的态度未明使得市场很多因素都在不断地发生着变化。对于房地产市场而言，缺乏政府的指引的确会产生不少的混乱。
近日，政府的表态增多了，特别是住建部。据消息称，日前住建部派出多个调研组，前往南京等长三角、深圳等珠三角城市进行调研摸底，了解当地房地产市场、政策等方面的相关情况。在汇总调研城市相关材料的同时，住建部也将向国务院提出下一阶段楼市调控政策的相关建议。据称，按照住建部的建议，如果市场不出太大的意外，"不打压、不刺激"、"尊重市场规律对房地产市场调整的作用"以及"加强市场监控、做好应对方案"等，将成为下一阶段房地产市场政策的基本口径。
而住房城乡建设部总经济师冯俊近日在接受媒体访问时也公开地提出了用"两条腿"解决城镇化过程中的住房需求。条腿，发展住房市场，让尽可能多的老百姓通过自己的努力在市场上购置或者租赁住房;第二条腿，为那些没有能力住上合适住房的家庭提供住房保障。当然城镇住房发展过程中还有一个重要问题要解决，它与公共服务资源的配置、公共交通的配置要有一定的关联性。光建住房，没有公共服务设施、没有基础设施，那是无法居住的，所以有个协调发展的过程。
事实上，所谓的"两条腿"就是此前的"双轨制"。一方面是要搞好房地产市场，另一方面则是建设好保障房。如果单从这一方面来看，政府的政策仍然坚持以往的双轨战略。但如果结合此前住建部的表态则可以发现，接下来市场将会发生一定的变化。
今年以来，大家都在讨论楼市的拐点问题。而随着上半年楼市的不振特别是五一成交的低迷，再加上端午不少楼盘的降价，都使得市场氛围一下子转向了拐点甚至"崩盘"方向。但事实上，楼市的走向很有可能会在第四季度出现一个回调。广州部分专家就指出，9月是楼价加涨的一个节点。其理由有两方面，一是信贷有可能松动，另一方面则是政策有可能转向。住建部的"不打压、不刺激"这句话让人产生了不少的遐想。其中有一种声音则是认为这种表态事实上是对地方政府的一种放松政策的默认。如果真是这样，那么接下来楼市的回暖并非是难事。
而且关键的是，政府对于楼市有依赖性，市场过热固然会受到控制，但过冷同样也会影响到地方政府的土地财政。因此最理想的情况就是，在经历一个短时间的冷静后，市场会回到正常的稳定状态。从这个角度去考虑，今年的楼市真的有可能会如专家们所预料的那样，在上半年甚至是前三个季度进行冷却，而在第四季度，金九银十开始有一波的回暖。
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